שינוי משמעותי במחיר למשתכן: מה יקרה למחירי הדירות?

תוכנית מחיר למשתכן במתכונתה החדשה עוד מעט חוגגת שנתיים, ולקראת התאריך העגול החליטו במשרד הבינוי והשיכון ובמטה הדיור באוצר לעשות בתוכנית עוד כמה שינויים.

הפעם מדובר בשני שינויים חדשים, הראשון מתייחס למחיר המוזל למ"ר במכרזים, והשני לחלוקת היצע הדירות בפרויקטים בין דירות מוזלות לדירות שהקבלנים יוכלו למכור במחירי שוק. במקביל, מדברים עכשיו גם על חלקם של משפרי הדיור בתוכנית הממשלתית, אבל בינתיים, הם עדיין צריכים להתאזר בסבלנות.

נתחיל בשינויים החדשים. שינוי אחד מתייחס כאמור לשינוי בתמחור הדירות המוזלות בפרויקטים. עד היום הכלל היה פשוט. היזם או הקבלן שזוכה במכרז, נוקב במחיר המוזל למ"ר, והמחיר הזה מחייב אותו בכל הדירות המוזלות בפרויקט. כלומר, מחיר למ"ר של דירה בקומה הראשונה הוא אותו מחיר למ"ר כמו של דירה בקומה התשיעית, של דירת הגן וגם של דירת הפנטהאוז. אבל השיטה הזו, שהייתה אולי קלה לחישוב ,גרמה לעיוות. עיוות שהוביל למצב בו דירת פנטהאוז מקבלת את אותה ההנחה כמו דירה בקומה הראשונה.

עכשיו, במכרזים הבאים שיפורסמו במסגרת התוכנית, המתייחסים לבניין הגבוה מתשע קומות, החליטו במשרד הבינוי והשיכון לשים לזה סוף ולאפשר לקבלן תמחור שונה, די דומה אגב לתמחור הקיים בשוק החופשי. זה הולך ככה: בשלוש הקומות התחתונות בפרויקט תחול הפחתה במחיר הזכייה באחוז לקומה. בין אחוז אחד לשלושה אחוזים מהמחיר למ"ר בו נקב הקבלן במכרז, תלוי בקומה. בקומות הביניים המחיר המוזל למ"ר יהיה זהה לזה שהקבלן הציב במכרז, ובקומות העליונות, מעל הקומה השביעית, תהיה עלייה של אחוז אחד ממחיר הזכייה בכל קומה. בנוסף, אם בפרויקט יש דירת גן, גם היא תתומחר גבוה יותר מדירה בקומות הראשונות.

ההחלטה החדשה אמורה לשים סוף לעיוות המחיר, אבל עכשיו צריך יהיה לראות איך זה יבוא לידי ביטוי במכרזים עצמם ועד כמה הזכאים עצמם ישמחו לשינוי. למה? כי עד היום זכאי שזכה במקומות הראשונים בהגרלה "נהנה" מאותו עיוות בגלל שיכל ל"זכות" בפנטהאוז מוזל בעוד הזכאים שזכו במקומות האחרונים הרגישו בדיוק להיפך.

עוד שינוי בתוכנית מתייחס למכרזי מחיר למשתכן בפריפריה. על פי החלטה שהתקבלה, שיעור הדירות המוזלות בפרויקטים באזורים אלו צפוי לרדת ובמקביל, שיעור הדירות שהיזם או הקבלן יוכל למכור בשוק החופשי במחיר רגיל צפוי לעלות. מדובר בתמהיל שיכול להגיע גם עד מחצית מהפרויקט לכל אחד מסוגי הדירות. הרעיון הוא להגדיל את הסבסוד במחיר הדירות המוזלות על ידי דירות שיימכרו בשוק החופשי וזאת במקום לסבסד עוד את המכרזים במקומות בהם ערך הקרקע יחסית נמוך. מדובר אולי בבשורה טובה למשפרי דיור באזורים אלו שיקבלו תוספת בהיצע, אבל גם בירידה בהיצע הדירות המוזלות לזכאים מחוסרי דירה מהצד השני.

ואם כבר דיברנו על משפרי הדיור, לאחרונה החלו לדבר במשרד הבינוי והשיכון ומטה הדיור באוצר גם על מועד שילובם בתוכנית הממשלתית. כל משפרי הדיור ממתינים בציפייה ליום בו יוכלו גם הם לרכוש דירה במחיר מוזל. אבל חייבים להגיד את האמת - זה לא יקרה כל כך מהר. כללי התוכנית קובעים שקודם כל הקבלנים יהיו חייבים להציע את הדירות לכל הזכאים, גם בסדרה א' וגם בסדרה ב'. ורק אם כל הזכאים ויתרו על הזכות לקנות דירה מוזלת, רק אז, ובאישור משרד הבינוי והשיכון, יוכל הקבלן למכור הדירות למשפרי דיור במחיר מוזל.

בכמה מכרזים זה יקרה? קשה לדעת. מתי זה יקרה? כנראה לא בקרוב. אומנם בשוליים של השוליים יש מקרים שזה כבר קרה. בלוד למשל, בפרויקט מחיר למשתכן, נותרה דירת גן אחת והיא כנראה תימכר למשפר דיור בר מזל לאחר שכל הזכאים ויתרו על הזכות. אבל היום בו נראה הגרלות למשפרי דיור, מה שמצריך אגב גם היערכות מוקדמת בכל מה שקשור להוצאת תעודות זכאות גם למשפרים, עוד די רחוק. בינתיים, התוכנית עוד מנסה לענות על הצורך של עשרות אלפי הזכאים מחוסרי הדירה.