האם כדאי עדיין לבנות על ענף הבנייה למגורים האמריקאי?

ב-8 השנים האחרונות שוק הדיור האמריקאי התאושש, ואיתו חברות הבנייה, בדגש על בנייה למגורים. שילוב הקפאת בנייה בשנים שלאחר משבר הסאב-פריים וסביבת ריבית אפסית יצר קרקע לחברות הבנייה להתאוששות מופלאה. למעשה, ענף זה היה אחד החמים השנה, ורשם עלייה של 25% מתחילת השנה (נכון לאמצע יולי), תוך שהוא חוזר לרמות שאפיינו אותו לפני משבר הסאב-פריים האמריקאי.

עם זאת, נתוני מאקרו שפורסמו בחודש האחרון מאותתים לראשונה על חולשה מסוימת בענף, ועל האטה קלה במחירי הבתים בארה"ב, לאחר עלייה עקבית בנתונים של שוק הנדל"ן האמריקאי. ננסה לנתח, האם אלו סדקים ראשונים בענף, או רק עצירה רגעית בדרך לשיאים חדשים.

סקטור הנדל"ן האמריקאי מושפע מאוד מגורמים מאקרו-כלכליים. הבולט ביניהם הוא שיעור הריבית, שממנו נגזרת הריבית על המשכנתאות. בעשר השנים האחרונות נחתכו הריביות על המשכנתאות בצורה חדה, מרמות של 6.69% בשנת 2007 לשפל של 3.42% באוקטובר אשתקד.

הירידה בריבית, בשילוב נתונים כלכליים כמו ירידה בשיעור האבטלה ועלייה בביטחון הצרכנים, הובילו לגידול משמעותי בהיקף המשכנתאות. מספר הבקשות למשכנתאות חדשות עלה ב-3 השנים האחרונות ב-44%. העלייה בביקוש הובילה לעלייה במכירות בתים חדשים, בדגש על בתים פרטיים בארה"ב (610 אלף יחידות). זה אמנם שיא של 10 שנים, אך עדיין רחוק מהיקף המכירות שהיו בשנים שלפני המשבר. ריבית נמוכה תתמוך במגמות אלו בטווח הקרוב.

גורם נוסף שתורם לשיפור בתוצאות העסקיות של חברות הבנייה הוא מדד תשומות הבנייה האמריקאי, אשר נמצא במגמת ירידה. זאת, הודות ליציבות שכר העבודה בענף הבנייה וירידת מחירי חומרי הגלם (בעיקר פלדה, נחושת ומלט), שהפחיתו משמעותית את עלויות הבנייה ויצרו גידול בשורת הרווח.

מלאי דירות נמוך לאוכלוסייה גדלה

רמת מלאי דירות נמוכה תורמת אף היא לעליית מחירי הבתים. כולנו אמנם מכירים את שכונות הרפאים בדטרויט, בולטון, קליבלנד ועוד, אך אלה יכולות לתעתע, שכן ערים אלו סובלות מהגירה שלילית של אוכלוסייה, בעוד שערים אחרות ממשיכות להתרחב.

לפי הלמ"ס האמריקאית, מלאי הדירות שאותו מודדים לפי מספר חודשי האספקה נקרא month's supply (היחס בין כמות הבתים למכירה בחודש למספר הדירות שנמכרו בחודש). נתון זה מראה תוך כמה חודשים ייגמר מלאי הבתים הנוכחי אם לא ייבנו בתים חדשים. נתון גבוה מעיד על מלאי דירות גבוה, ואילו נתון נמוך מעיד על מלאי דירות נמוך.

כך, בשיא המשבר הפיננסי, עמד מספר חודשי האספקה על 12.2, ואילו היום הוא עומד על 5.3 חודשים, ומדובר ברמות נמוכות היסטורית.

נוסף על כך, בהשוואת קצב גידול האוכלוסייה אל מול היצע דירות חדשות (ר' גרף) נראה כי קיים פער ברמה הכלל-ארצית. מאז 1995 ועד 2005 קצב התחלות הבנייה היה גבוה משמעותית מקצב גידול האוכלוסייה. זהו אחד הגורמים שהובילו בסופו של דבר למשבר הנדל"ן של 2008, אשר גרם ירידה חדה בקצב התחלות הבנייה. ההתאוששות החלה רק בשנת 2010. הירידה בהיקף התחלות הבנייה בשנות המשבר הובילה למחסור בהיצע משמעותי לצד המשך הגידול האוכלוסייה הבגירה בארה"ב.

עולים גבוה - גבוה מדי?

מחירי הבתים בארה"ב נמדדים באמצעות מדד קייס שילר האמריקאי. מדד זה הראה גם החודש כי מחירי הבתים ממשיכים לעלות. מחירי הבתים עלו בשבע השנים האחרונות ב-45%, בעוד שהשכר הריאלי בארה"ב עלה ב-14% בלבד.

העלייה במחירי הבתים גבוהה גם בהשוואה לעלייה במחירי השכירות. בחמש השנים האחרונות סעיף הדיור (שכירות) במדד המחירים לצרכן עלה ב-20%, פחות ממחצית העלייה במחירי הבתים (ר' גרף). נתון זה יכול להעיד ששוק הדיור האמריקאי עולה בקצבים מהירים, אולי מהירים מדי.

סביבת הריבית האפסית הובילה להיעדר תשואה באפיקים מסורתיים, מה שהוביל לעלייה בשווי של נכסים ריאליים בכל העולם, ביניהם בנדל"ן.

בבחינת מדד "Price-to-Rent" (מחירי דירה ביחס למחיר השכירות הממוצע השנתי), שאותו פרסמה קרן המטבע העולמית (IMF) ביוני האחרון, שוק הדיור האמריקאי נמצא ברמה של 107 נקודות, מתחת ליפן (110 נקודות), גרמניה (130 נקודות), קנדה (135 נקודות) ואפילו ישראל (130 נקודות). בהשוואה היסטורית, לפני עשור עמד מדד זה על רמה של 131 נקודות (22% מעל הרמה הנוכחית).

לסיכום, תחום הבנייה למגורים בארה"ב נמצא בתנופה זה מספר שנים, וצפוי להמשיך להיות חלק מרכזי בצמיחה האמריקאית, בעיקר בזכות סביבת הריבית הנמוכה ונתוני מאקרו יציבים. זאת, לצד מחירי סחורות נמוכים, צפויים להמשיך לתמוך בחברות בענף. מאידך גיסא, יש לקחת בחשבון את רגישות הענף לנתוני מאקרו, ואת העובדה שהסקטור נמצא לאחר מהלך עליות משמעותי.

הדרך להיחשף לתחום זה היא בעיקר באמצעות שני ETF מובילות.

ITB US (iShares U.S. Home Construction ETF), העוקבת אחרי 46 חברות המובילות בארה"ב בתחום הבנייה, בדגש על בנייה למגורים (64%).

יתר ה-ETF מורכבת מחברות חומרי בנייה וקמעונות בתחום. מבין החברות ניתן למצוא את D R Horton, Lennar, Pultegroup.

נוסף על כך, קיימת ETF מגוונת יותר מבחינת תת-ענפים - XHB US (SPDR S&P Homebuilders), המכילה 36 חברות (32% חברות בנייה, 25% חומרי בנייה, 16% חברות קמעונות בתחום הבנייה, 14% ריהוט ומוצרי חשמל). מבין החברות המובילות כאן ניתן למצוא את חברות הבנייה המוזכרות לעיל, נוסף על חברות שמושפעות מתחום זה, כגון: רשת החנויות עשה זאת בעצמך The Home Depot וחברת מוצרי החשמל Whirlpool.

■ הכותב הוא אנליסט בכיר באינפיניטי. הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים,לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

 שוק הבנייה