ברצלונה חסמה אזור לכניסת כלי רכב, והוא הפך ללוהט במיוחד

מתכנני ערים ברחבי העולם שוברים את הראש בניסיון לרתום את כלכלת הטכנולוגיה החדשה ליצירת מקומות עבודה, פיתוח כלכלי והעלאת ערכי נדל"ן. לברצלונה יש פתרון לא רגיל: איסור על כניסת מכוניות לעיר.

לפני שנה חסמה העיר בפני מרבית כלי הרכב את הגישה ל-240 דונם של אזור תעשייתי מתפורר לשעבר, שאליו העיר ניסתה למשוך חברות טכנולוגיה. המהלך הזה עזר להפוך את האזור, שנקרא "המחוז ה-22", לאחד משוקי המשרדים הלוהטים של ברצלונה.

דמי השכירות של משרדים בחלק מהמבנים ב-District@22 מגיעים ל-20 אירו למ"ר בחודש, יותר מדמי השכירות של כמה בנייני משרדים במרכז הראשי של ברצלונה, לפי חברת הנדל"ן CBRE. לפני חמש שנים, דמי השכירות היו נמוכים בכ-25% באזור שנקרא כך בגלל הייעוד התעשייתי העיקרי המסורתי שלו, סעיף 22a.

הדיירים באזור כוללים היום את המטה האירופי של אמזון ואת ענקית העבודה השיתופית WeWork. ב-2014 הודיעה סיסקו על השקעה של 30 מיליון דולר במרכז חדשנות במחוז ה-22.

יותר מ-180 מסעדות, 50 ברים ו-20 מלונות נפתחו באזור, לפי נתוני העירייה, וזהו עוד אלמנט שמושך חברות טק. האזור שוכן על חוף הים, ופירוש הדבר הוא ש"אפשר לאכול צהריים על המים", אומרת אנה אסטבן, מנהלת משרד CBRE בברצלונה.

"רוב החברות הגדולות, לא רק בברצלונה אלא גם במקומות אחרים, משתמשות במשרדים שלהן ככלי למשיכת טאלנטים", היא מוסיפה. "מבחינתן חשוב שהעובדים שלהן נמצאים בסביבה שהם אוהבים לעבוד בה".

"מחוז 22" חייב ללא ספק את הצלחתו גם לפופולריות העולה של ספרד כיעד השקעות, ולצמיחה בת 25 השנים של ברצלונה שהחל בעקבות האולימפיאדה של 1992. הכלכלה המקומית המגוונת, עם הרבה מקומות עבודה בייצור ובשירותים, אומרת שהעיר מחזיקה באחד משיעורי יצירת מקומות העבודה הגבוהים בספרד.

אבל הפופולריות הגוברת של ברצלונה בקרב חברות הטק משקפת גם גישה ידידותית קלאסית של הרשויות העירוניות להולכי רגל, שהפכה לכמעט אובססיה שלהן.

ההתמקדות של העיר בהפחתת התנועה המוטורית החלה לפני כחמש שנים, כאשר קסבייה טריאס כיהן כראש העיר. אנטוני ויבס, שכיהן כסגנו, אומר שהוא לא אישר פרויקטים שלא הגדילו את שטח התנועה של הולכי הרגל ב-40%.

ויבס, שעומד היום בראש סוכנות המפנה העירונית, ציין שברצלונה איננה העיר היחידה שחושבת על יוזמות ידידותיות להולכי הרגל. באיסטנבול הוא מייעץ לעירייה איך "להפוך את העיר לאנושית" באמצעות מדיניות דומה לזו שהוא יישם בברצלונה.

"הטענה בברצלונה היא שאתה יוצר עיר חדשנית יותר עם הולכי רגל, מפני שאנשים רגועים יותר, חושבים יותר ובאים עם רעיונות טריים יותר", אומר וישאן צ'קרברטי, מייסד חברת האדריכלים PAU מניו יורק.

המדיניות בברצלונה נבעה תחילה מהבעיות הרגילות של עומסי תנועה וזיהום אוויר, כאשר העיר והעיירות השכנות לא עמדו פעם אחר פעם בתקני איכות האוויר של האיחוד האירופי.

אבל היכולת להגיע למקומות ברגל נתפסת גם כדרך למשיכת עובדים. "פיתחנו את המנטרה הזו ואנחנו חוזרים עליה עשרות אלפי פעמים", אמר ויבס.

כדי להשיג את היעד הזה, העירייה החליטה להרוס את טבעת התנועה בפלאזה דה לה גלורייס, שנבנתה ב-1992 לקראת האולימפיאדה כדי לחבר שלוש שדירות מרכזיות. הכביש הראשי הפך לתת-קרקעי כדי לפנות מקום לפארק, מדרכות, דיור ותוספות, לדברי מריה סיסטרנס טוסל, שהייתה מנהלת פרויקטים עירוניים בימי כהונת ראש העיר טריאס.

אחת השכונות שהתחברו על ידי המרחב הציבורי בפלאזה דה לה גלורייס הייתה המחוז ה-22. הוא הוקם במקור בשנת 2000 כיוזמה של שינוי ייעוד, וצבר פופולריות אחרי ש-160 דונם בו נסגרו לתנועת כלי רכב (מלבד מכוניות תושבים מקומיים, שעליהן חלה הגבלת מהירות גדולה).

בערך 70% מהבנייה של משרדים חדשים בכל ברצלונה מתרכזים במחוז ה-22, אומרת אסטבן מחברת CBRE.

העיר אינה נחה על זרי הדפנה. סגירת המחוז ה-22 בפני כלי רכב היא חלק מיוזמה גדולה יותר של הקמת "סופר בלוקים", גושי בניינים מודרניים. ארבעה כבר הוקמו ושופצו, ועוד 13 נבנים כעת. היוזמה הזו תשחרר עוד 70% של שטחי הליכה ורכיבה על אופניים, לפי סלבדור רואדה, מנהל הסוכנות האקולוגית העירונית של ברצלונה, שהיא קונסורציום ציבורי שכולל גם את מועצת העיר.

"הרעש, זיהום האוויר והתאונות כולם מופחתים, והריאות הירוקות מכפילות את עצמן", אומר רואדה.

הקאמבק של הנדל"ן המסחרי הספרדי

הנדל"ן הספרדי עשה קאמבק. קרוב לעשור אחרי שמפולת נדל"ן קיצונית הכניסה את ספרד למיתון עמוק וממושך, ההשקעות בנדל"ן מסחרי עולות, גם בקרב משקיעים שמתעבים סיכונים. נפח ההשקעות במחצית הראשונה של 2017 עלה על 5 מיליארד אירו (5.9 מיליארד דולר) מ-2.9 מיליארד אירו בתקופה המקבילה בשנה שעברה, לפי סוכנות הנדל"ן הבינלאומית סייבילז (Savills).

הביקוש מוריד את התשואות הצפויות לרמות שפל. במדריד, תשואות משרדים מובחרים בהתבסס על שכירות הן 3.25%, כמו בווסט אנד היקר בלונדון. לפני המשבר הפיננסי, התשואות במדריד ירדו לשפל של 4% ב-2007.

למרות התשואות הנמוכות במבט היסטורי בשוקי הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם, המשקיעים נוהרים יותר ויותר לנדל"ן, שבו התשואות עדיין גבוהות ביחס לסוגי נכסים אחרים כמו אג"ח.

הביקוש לנכסי משרדים בספרד עולה גם עם ההימור שההבראה הכלכלית במדינה מושתתת על בסיס איתן. התמ"ג הספרדי צמח בקצב שנתי של 3.2% ברבעון הראשון השנה, כמו בשנתיים האחרונות - בהשוואה ל-1.8% בלבד שהם הממוצע של גוש האירו, לפי נתונים של האיחוד האירופי.

הדרך להבראה הייתה ארוכה. ב-2008, קריסת שוק הנדל"ן הספרדי שהיה ממונף מאוד הפכה לליבת המשבר הפיננסי והפוליטי ששטף את אירופה. המשקיעים נרתעו מהיבשת כאשר ערכי הנכסים בספרד, אירלנד, פורטוגל ויוון קרסו.

הנדל"ן הספרדי הראה סימני הבראה ב-2014 כאשר ציידי מציאות חזרו אליו, אבל אפילו אז, המשקיעים חיפשו רק את מה שהיו בעיניהם נכסים בטוחים יחסית במדריד ובברצלונה.

כעת, כאשר כלכלת ספרד היא בין שיאניות הצמיחה באירופה, המשקיעים מוכנים להסתכל על נכסים נוספים, אומר אלחנדרו סנשז מרקו, מנהל יחידת שוקי ההון בסייביל'ז. זה כולל מלונות ודיור לסטודנטים, וגם מרכזי קניות דומיננטיים ברחבי המדינה.

ההבראה הכלכלית משכה גם מוסדות כמו קרנות פנסיה וביטוח, שנוטות להעדיף נדל"ן פחות מסוכן. משקיעים כאלו רוצים להשקיע "רק כאשר ההבראה הכלכלית הופכת להיות ברורה", אומר בורחה אורטגה, הממונה על שוק ההון בסוכנות הנכסים JLL.

במבט כללי, ההשקעה בנכסים מסחריים ברחבי אירופה ירדה בשנה האחרונה, בגלל העדר היצע ואי ודאות פוליטית. גם הנכסים בספרד הם מוגבלים, אך זו נשארה אופציה זולה יחסית ליבשת.

על אף שהתשואות הן בשפל, מחירי הנכסים בספרד עדיין לא חזרו לרמות השיא לפני המשבר. הסיבה לכך היא שמחיר הנדל"ן בספרד כולל גם את השכירות שבעל הבית מקבל, ובספרד דמי השכירות עדיין נמוכים.

אבל הכמות המוגבלת של נכסים למכירה היא בעיה למשקיעים להוטים. "יש באמת מחסור של מוצרים", אמרה קלדרה דה קודינה. "אם יש לך 500 מיליון אירו להשקעה בנדל"ן מסחרי בספרד כעת, זה רעיון נהדר, אבל הוא לא יהיה קל למימוש".

הביקוש הגואה עורר אזהרות שהשוק שוב מתחמם יותר מדי. למרות הצמיחה הכלכלית, שיעור האבטלה בספרד נשאר 18%, עדיין השני בגובהו בגוש האירו אחרי יוון. אבל ההבדל הגדול מהבועה האחרונה הוא רמת החוב הנמוכה בהרבה בשוק הנכסים.

אם הביקוש החזק יימשך במחצית השנייה של השנה, נפח ההשקעות ב-2017 עשוי להיות הגבוה ביותר מאז 2007, אמרו סוכנים ומשקיעים. "במבט היסטורי, אנחנו קרובים לשיא", אמר סנשז-מרקו. "אבל אם אתה עושה השוואה אירופית, ספרד היא מקום ידידותי מאוד להשקעה".