שאלות ותשובות: מה צפוי למשקיעים ומקבלי המענק מהמדינה

- האם המס מאחורינו?

אמנם שופטי בג"ץ קבעו שמס ריבוי דירות יבוטל, אבל חשוב להדגיש כי השופטים התייחסו להליך החקיקה ולא לשאלות הרבות שהמס עורר מבחינה נדל"נית. כלומר, אין שום אמירה שקובעת שהחוק עצמו בעייתי. מסיבה זו, ובמיוחד בעקבות הצהרתו של שר האוצר מאמש כי הוא "מתחייב להמשיך להיאבק במשקיעים" והודעתו כי ביקש מיו"ר ועדת הכספים לכנס את הוועדה שוב כדי לדון בחוק, נראה שהסיכוי להטלת מס על משקיעים לא נקבר סופית.

- האם ייתכן שמס ריבוי דירות יעבור שוב באותו הנוסח?

קשה לראות כיצד מס ריבוי דירות שורד דיון ארוך ומורכב בוועדת הכספים מבלי שייעשו בו שינויים. החל מתקרת המס שנקבעה במקור על 18 אלף שקל לשנה, דרך הנוסחה המסובכת ועד ההטבות למוכרים. על הנייר, אפשרי להעביר את החוק שוב, השאלה האם פוליטית הדבר יתאפשר בכנסת ומהם השינויים התוכניים שהדבר יגרור.

- מהן החלופות האפשריות מלבד מס ריבוי דירות?

אם המס עצמו לא יעבור שוב, לא מן הנמנע שבאוצר יכולים לקדם מהלכים מקבילים. אחד מהם עשוי להיות העלאה נוספת במס הרכישה למשקיעים, בנוסף להעלאה שנעשתה ביוני 2015. נושא נוסף שעלה היה ביטול הפטור ממס על השכרת דירות (עד ל-5,000 שקל בחודש) או קביעה של מדרג שונה לבעלי הדירות שמשכירים אותן על בסיס ההכנסות משכר הדירה. אפשרות נוספת יכולה להיות מתן אפיק השקעה חלופי למשקיעים במקום השקעה בדירות.

- האם המשקיעים צפויים לחזור עכשיו לשוק בסערה?

הריבית במשק עדיין נמוכה והאטרקטיביות למשקיעים עדיין קיימת. ביטול המס מבטל עכשיו את הסכנה הברורה והמיידית שרבצה לפתחם של המשקיעים, ואם לשפוט על פי פרסומים שהעלו מתווכים לרשת מאז החלטת בג"ץ, נראה שהם בהחלט מתכוננים לגל רכישות. במקביל, הירידה בהיקפי המשקיעים בחודשים האחרונים מעידה כי משהו קרה בשוק, ולא בטוח שמס דירה שלישית היה הגורם היחיד או העיקרי לכך. באוצר הצהירו שהפעילות במישור המשקיעים תימשך, ולא מן הנמנע שנראה צעד כזה או אחר בקרוב. מסיבה זו, אף שאי הוודאות לגבי המס כביכול ירדה מהפרק, אי הוודאות לגבי המשקיעים עדיין תקפה.

- במטרה לתמרץ משקיעים, ניתנו כבר מענקים בשווי 38 מיליון שקל ליותר מ-1,000 בעלי דירות שמכרו את דירתם השלישית - האם הם יאלצו להשיב את המענק?

התשובה המתבקשת היא לא. משקיעים אשר מכרו את דירתם הסתמכו על חוק קיים והבטחה שלטונית (מענק של עד 85 אלף שקל, בקיזוז מחבות מס השבח) ולמדינה יהיה קשה מאוד להצדיק את גביית הכספים בחזרה. ואולם, עם ביטול חוק מס דירה שלישית בוטלו גם ההוראות שמכוחן ניתן המענק האמור, ועל כן נשאלת השאלה מהיכן הסמכות החוקית להותיר את הכספים הללו בידי המשקיעים. ואולם, ייתכן שהתשובה קצת יותר מסובכת מזה.

לדברי עו"ד נעם וייס ממחלקת הנדל"ן במשרד איתן מהולל שדות, יש להבחין בין מי שמכרו את דירתם וביקשו את ההטבה לפני הגשת הבג"ץ לבין אלו שמכרו את דירתם לאחר מכן. "יש להניח כי אם רשות המסים תחליט שלא לתת את ההטבה, נמצא את עצמנו בסיבוב נוסף בבית המשפט שיתבקש להכריע גם בעניין זה. כמובן שמצבם המשפטי של אלו שמכרו את דירתם לפני הגשת הבג"ץ טוב לאין ערוך".

לדברי עו"ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר, הפתרון חייב להגיע בדמות חקיקת הוראת שעה שתכשיר את חלוקת המענק בדיעבד. לדבריו, "הוראת שעה זה דבר שהוא מאוד פופולרי ברשויות המס".

ברשות המסים מסרבים לומר היום מה יעלה בגורל המענקים, ומוסרים כי "השלכות פסק הדין נבחנות על ידי האוצר, רשות המסים ומשרד המשפטים". ואולם גורם ברשות הבהיר ל"גלובס", כי אין שום כוונה לגבות בחזרה את המענקים שחולקו מכוח החוק.

- מה יהיה הדין לעניין המשקיעים שמכרו את דירותיהם, אך עדיין לא קיבלו את המענק?

מדובר במספר מצומצם של משקיעים, ואותו פתרון שיחול על מוכרי הדירות שקיבלו את המענק, יחול גם לגביהם.

- האם המדינה צפויה לעמוד בפני גל תביעות של אלו שמכרו את דירתם מתוך לחץ וכפייה שהחוק יצר?

ככל הנראה לא. נכון להיום מתקשים עורכי דין להצביע על עילת תביעה שתשרת את המשקיעים הללו. ואגב, מי שהעביר את הדירה לילדיו בשנה האחרונה רק כדי לחמוק מהמס החדש יצא קירח מכאן ומכאן. לא רק שהמס בוטל אתמול, הוא גם שילם מס בעת העברת הדירה לילדים (בגובה שליש מס רכישה) וגם נטל מהם את הסטטוס של "מחוסרי דירה" (שמונע מהם למשל להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן).

לדברי חי אוחנה, לשעבר מנהל תחום שומה במיסוי מקרקעין מרכז, וכיום מנהל תחום מיסוי מקרקעין במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', "קשה להאמין שצפוי גל תביעות. ראשית, המדינה לא הכריחה אף אחד למכור את דירתו. אלה שבחרו למכור את דירתם, עשו זאת בידיעה כי הם יכולים לעכב את המכירה משום שהחוק היה בהליכים משפטיים. אלה שהלכו עד הסוף, זכו למענקים של עד 85 אלף שקל, כך שהתמריץ מבחינתם היה ממשי. לכן, קשה לי לראות כיצד אדם ינסה להחזיק את המקל משתי קצותיו, ולטעון שהכריחו אותו למכור אך גם לטעון שהוא רוצה לשמור את המענק שקיבל".