המשקיעים כבר התרחקו מהשוק

 כחלון / איור: גיל ג'יבלי

1. עוד לא יבשה הדיו על פסק דינו של בג"ץ בנוגע למס דירה שלישית, והיו שכבר ניצלו את ביטולו (הזמני כנראה, לאור הנחישות של האוצר להחזירו לשולחן הדיונים), לבשר בנחרצות ששוק הדיור הולך שוב "להתפוצץ", כאילו זה עניין חוקתי שאינו ניתן לערעור: חוק מס דירה שלישית ריסן את העליות ולכן ביטולו "יחזיר" את העליות. מיסוי דירה שלישית הבריח את המשקיעים משוק הדיור ולכן ביטולו גם יחזיר אותם והם יסתערו על הדירות. ובכן, לא רק שזו נקודת מבט אינטרסנטית של מי שחושב שעליות המחירים בשוק הדיור הן לנצח נצחים, זו גם נקודת מבט שטחית, וכרגיל בשיח הכלכלי-פופוליסטי בישראל, היא גם מתעלמת לחלוטין מהעובדות.

ולעובדות: הקביעה שביטול החוק, אם אכן יבוטל סופית, יגרום להסתערות משקיעים על שוק הדיור מחייבת בחינה של התנהגות המשקיעים לפני העברת החוק ואחריו. הנתונים גלויים ומתפרסמים באופן שוטף על ידי משרד האוצר. התמונה מאוד ברורה וכלל לא מתיישרת עם התיאוריה שהופצה השבוע. משקל המשקיעים בשוק צנח הרבה לפני אוגוסט אשתקד, בתקופת בשלות החוק. האירוע שהשפיע יותר מכול על המשקיעים היה העלאת מס הרכישה ביוני 2015. מאז החלה הצניחה של משקל המשקיעים בשוק הדיור. אמנם ייתכן שגורמים נוספים שהתרחשו במקביל הוסיפו אף הם לצינון "התלהבות" המשקיעים מאז יוני 2015, אבל ברור שלא הייתה זו השפעה של מס דירה שלישית.

2. כדי להוסיף עוד כמה עובדות שיחזקו את מה שנכתב פה, פנינו שוב לאותו גורם בכיר בשוק הנדל"ן שמספק לי זה חודשים ארוכים תובנות מדויקות על השוק ועל המגמות בו. "הקביעה שלפיה תהיה התנפלות של המשקיעים אחרי ביטולו האפשרי של חוק מס דירה שלישית", אומר אותו גורם, "נראית כאילו יוצאת מנקודת הנחה שכל משק בית שני של משקיעים מחזיק לפחות בשלוש דירות. תוצאות האמת הרבה יותר נמוכות: על פי נתוני רשות המסים, יש בסך הכול 50 אלף משקי בית המחזיקים בשלוש דירות ויותר. כמה משקיעים בסך הכול יש? 250 אלף. כלומר, רוב רובם של המשקיעים 'מסתפקים' בדירה אחת להשקעה. גם אם נניח שחלקם היה רוצה פוזיציה יותר גדולה בדירות, יש כמובן מחסום המחיר ותנאי המימון - זה מוגבל ל-50% אצל משקיעים".

בנוגע להשפעה האפשרית של הגדלת היצע הדירות של המשקיעים בעקבות ביטולו האפשרי של החוק, אומר אותו גורם: "ייתכן שאכן נראה האטה במכירות המשקיעים, שכן ניתן להם תמריץ כפול 'להיפטר' מהדירות. ראשית, להימנע מהמס כמובן, ובנוסף - קבלת המענק נגד מס השבח. אולם הנתונים שפרסמה לאחרונה רשות המסים מצביעים על רמה נמוכה יחסית של מי שכבר ביקשו את המענק, אבל לא מן הנמנע שהיינו רואים האצה במכירות אלו אלמלא פסיקת בג"ץ".

חשוב גם להבין שמעבר לגורמים כמו חוקים, מסים וכד', בכל שוק יש גם דינמיקה של פסיכולוגיה או של מומנטום. זה קורה בשוקי המניות וזה קורה גם בשוקי הנדל"ן: "מעבר לנקודות שציינתי", אומר אותו גורם, "חשוב להתייחס להשפעה הפסיכולוגית של עצם העלאת הצעת החוק הזאת, גם אם בינתיים בעקבות פסיקת בג"ץ מרחף מעליה סימן שאלה גדול. לדעתי, עצם העובדה שחקיקה כזו כבר נעשתה, יש בה כדי לאותת למשקיעים הפוטנציאלים שהממשלה מוכנה ללכת רחוק - יש שיאמרו רחוק מדי - כדי להקטין את חלקם בשוק. לכן, כל מי ששוקל לרכוש דירה להשקעה, בוודאי כזו שמסמנת אותו כ'אספן' דירות, מביא בחשבון שייתכן שתהיה חקיקה מכבידה אחרת עליו". וזה אכן מה שכחלון ומקורביו הכריזו מיד אחרי החלטת בג"ץ, שהם נחושים להכביד על המשקיעים, בין שבהחזרת החוק לדיון ובין שבאמצעים אחרים.

3. לסיכום אומר אותו גורם: "אם יש משהו שמשקיעים שונאים זה חוסר ודאות. זה משהו שכנראה לא 'סובלים' ממנו כל מנבאי 'הנה המשקיעים חוזרים'", ואנחנו מסכימים איתו לחלוטין. מיסוי דירה שלישית, הגרלות הענק ב"מחיר למשתכן", העלאת המסים בשוק הנדל"ן - כל אלה יצרו כעת אי-ודאות בשוק הדיור, מה שמתורגם לפחות בבלימת המחירים ויש אינדקציות ראשוניות לירידה מינורית. החלטת בג"ץ השבוע לא הסירה את חוסר הודאות, להיפך, היא השאירה אותה על כנה, אבל יש לא מעט שאינם משלימים עם זאת ומנסים להפיץ בדותות על חזרת המשקיעים לשוק הדיור.

4. לגבי החוק עצמו - דעתי ידועה ונכתבה פה לא פעם: אין בו צורך, וממילא ריסון המשקיעים "הצליח" בעקבות שורת צעדי מיסוי אחרים. מה שחשוב לדעתי הרבה יותר הוא לפעול למיסוד חובת דיווח כללית בישראל כדי להתחיל ולנסות "ללכוד" את ההון השחור העצום בישראל ברשתות המיסוי, ובמיוחד ההון השחור בשוק הדיור. הזכרתי זאת לא פעם: הוויכוח שניצת על מס דירה שלישית הוא למעשה ויכוח על מס רכוש שנועד לתת מענה לחוסר היכולת של המדינה לגבות ולאכוף את מס השכירות. לכן, אם כבר הולכים על מס רכוש מהסוג הזה, צריך להתחיל מהבסיס: חובת דיווח כללית. דירה היא הרי נכס ממונף בדרך כלל וכדי לחייב אדם במס רכוש בגין דירה, חייבים לנכות מההכנסה החייבת את הריבית המשולמת על ההלוואה לרכישת הנכס. באופן כזה אולי אפשר יהיה, בתור התחלה, לצמצם את היקף ההון השחור הגדול בענף הנדל"ן.

מנתונים שפרסם בעבר באוצר עולה כי רמת הציות לדיווח על הכנסות משכר דירה על ידי מי שיש ברשותם כמה דירות הוא די נמוך, וזה לא מפתיע. שיעורי מעלימי המס נע בין קרוב למחצית בת"א ועד 75% ברחובות והשפלה. אמת: רשות המסים עושה מאמצים רבים בשנתיים האחרונות כדי להגביר את האכיפה ואנחנו עדים לשורה של ידיעות על תפיסות של אנשים שהעלימו במשך שנים ארוכות שכר דירה במיליוני שקלים.

כדי לסייע להגברת האכיפה, כדי לצרף למעגל משלמי המסים עוד ועוד אזרחים, רק החלת דיווח כללית תרתיע את מעלימי המס, בין היתר בשוק הנדל"ן, ועשויה להכניס אותם למעגל המשלמים. כחלון מתעקש מאוד על מס דירה שלישית. כדאי שיתחיל להתעקש גם על חובת דיווח כללית. זה יהיה מאבק לא פשוט.

רשות ההגבלים שוב טעתה: רמי לוי היה צריך לקנות את מגה - בשביל הצרכנים

מי צודק בעימות שהתפתח לאחרונה בין חברת נטו של משפחת עזרא לבין יינות ביתן ומגה של נחום ביתן? נטו טוענת שמגה בקשיים ולכן עצרה את הסחורה. ביתן טוען שהוא מצא לו ספקים יותר זולים (מה שנכון). הצדק לצדו של עזרא או ביתן? כדי לדעת את מצבת האינטרסים, תמיד צריך לפסוע בשבילי הכסף. הכסף הוא הוא זה שמכתיב את האינטרס. אבל כאן יש בעיה: בעוד שהדוחות של נטו חשופים ובקרוב נראה מה הרגיז כל כך את עדי עזרא, הדוחות של קבוצת יינות ביתן, כולל מגה, אינם חשופים וקשה לדעת מה מצבה של הרשת, ובמיוחד של מגה, לאשורו. ביתן טוען שמצבו מצוין, אבל בלי דוחות גלויים, מבחן הדיבורים לא קובע דבר.

בכל מקרה, העימות בין שתי החברות רק חידד את הטעות במכירת רשת מגה דווקא ליינות ביתן ולא לרמי לוי שהתמודד על רכישת מגה. כרגיל במקומותינו, רשות ההגבלים בראשות מיכל הלפרין התנגדה לעסקה אפשרית עם רמי לוי בגלל כל אותן סיבות שנשמעות היטב: סכנה לתחרות, ריכוזיות וכדומה. הגיוני? נשמע הגיוני, אבל זה שוב לא מתחבר למי שאמור ליהנות מיישום כל תיאוריות התחרות, ההגבלים העסקיים, הריכוזיות ועודף כוח בכלל: הצרכנים.

אלו העובדות: א. רמי לוי הוא שחקן הרבה יותר יציב ועמיד פיננסית מיינות ביתן, החברה שלו נקייה כמעט מחובות למערכת הבנקאית; ב. רמי לוי היה החלוץ של הורדת מחירים בשוק הקמעונאי והוא גם הבטיח לעשות זאת במגה; ג. היכולת, אם כן, של רמי לוי, בגלל יתרונו הפיננסי, לממש את הבטחותיו נראית על-פניו הרבה יותר ממשית מהאופציה של יינות ביתן; ד. רוב סניפי מגה נמצאים בתוך הערים ומתחרים בהרבה מקרים עם שופרסל. נראה שבתחרות הזו, ידה של שופרסל הייתה על העליונה, ואפשר לראות זאת בשיפור עקבי בדוחותיה ובעליית מניותיה; ה. יינות ביתן לא פעלה לשיפור ולהשקעה בסניפי מגה - עוד הוכחה שביתן התמקד בהוזלת עלויות הרכש, בין היתר, מפרידה מנטו. ביתן השאיר את המותג "מגה", או יותר נכון, את המותג המוזנח "מגה".

השורה התחתונה היא שהצרכן לא נהנה מתחרות ברשתות הקמעונאיות העירוניות. לרמי לוי, שחקן חזק, הייתה אפשרות לעשות מה שעשה מחוץ לערים בתוך הערים - להוריד מחירים. אבל זה לא מה שרשות ההגבלים חשבה, כי היא כרגיל לא חשבה על שיקולים צרכניים, אלא קודם כול על שיקולי "ריכוזיות", או על ריכוז כוח יחסית גדול אצל רמי לוי.

מה עם היכולת של שחקן מסוים להוריד מחירים? מה עם היכולת התחרותית המוכחת של שחקן מסוים? מה עם היכולות הפיננסיות שלו שמעידות על יכולתו להתחרות? האם שחקן חדש ופחות "ריכוזי", אבל הרבה יותר ממונף, אינו מסוכן יותר לתחרות?

החלטת רשות ההגבלים העסקיים בעניין מגה מנעה מתושבי הערים, אלה שרוכשים את מרכולתם ברשתות העירוניות, מחירים יותר זולים (אם רמי לוי היה רוכש את מגה והיה מסוגל לתת תשובה תחרותית לשלטון הערים של שופרסל). שוב הוכח שהרגולציה לא עובדת ממש בשביל הצרכנים ובשביל התחרות, אלא בשביל חוקים ואקסלים שמנותקים מכל היגיון עסקי ובעיקר צרכני - אבל בכסות של דאגה לצרכנים ותוך הפחדות ריקות מתוכן על "ריכוזיות".

 המשקיעים