נדחתה בקשה לפצל דופלקס במגדלים סמוכים לכיכר המדינה

ועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד הילה סירוטה-ליבנה, המליצה לאחרונה לבעלים של דירת דופלקס במגדל מגורים ברחוב פנקס 54 בתל-אביב, למחוק ערר שהגיש נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לדחות את בקשתו לפצל את דירת הדופלקס לשתי דירות. האדריכל שרל דוראל שהגיש את הבקשה בשם הבעלים, פול אמיל אויזרט, קיבל את ההמלצה ומחק את הערר. מדובר בפרויקט של שלושה מגדלים בני 17 קומות שהוקמו בשנות ה-70 בפינת הרחובות פנקס וויצמן, סמוך לכיכר המדינה.

תחילת הפרשה כאשר דוראל הגיש בשנת 2016 בקשה לפיצול דירת הדופלקס הממוקמת בקומות 16-17 באגף הדרומי של המגדל לשתי דירות. הבקשה כללה שינויים בחלוקת השטח הפנימית של הדירה, הגדלת שטח הדירה המפוצלת על ידי הצמדת שטח שמעליה (חלל ללא יעוד) לדירות המפוצלות, ביטול מדרגות פנימיות והקמת שני גרמי מדרגות חדשים ושתי מעליות פנימיות.

לבקשה הוגשו התנגדויות מטעם 40 בעלי דירות במגדל, ביניהם בעל דירה באותה הקומה שציין בהתנגדות כי "כאשר רכשנו את דירתנו בקומות 16-17 היו במקום 3 דירות בלבד, עובדה שנלקחה בחשבון על ידנו ומצאה ביטוי במחיר ששילמנו. אישור הבקשה יגרום להגדלת הצפיפות בבניין ותשנה לרעה את מצבם של בעלי שאר הדירות בבניין ובמיוחד של בעלי הדירות בקומות 16-17" .

גם נציגות המגדל שיגרה התנגדות לוועדה המקומית, בה היא ציינה כי "תוספת דירה תעמיס על התשתיות הישנות של הבניינים, ובמיוחד של הבניין ברחוב פנקס 54, מאחר ואלה תשתיות בנו 40 שנה, וגם כיום נדרשות לתחזוקה וטיפול לעיתים קרובות. פיצול הדירה יהווה תקדים לבקשות נוספות כגון זאת, בבניינים הנוספים, שתגביר את הצפיפות הן של דיירים והן של רכבים. כבר היום האזור רווי ובעיות החנייה בלתי נסבלות ובלתי פתירות". הנציגות אף ציינה כי במגדל בפנקס 54 כבר פוצלה בעבר אחת מדירות הדופלקס, כך שבעלי הדירות במגדל כבר "ספגו תוספת של דירה". בהתנגדות ציינה הנציגות כי "הפרקטיקה של פיצולים והוספת דירות לאורך זמן תוריד גם את ערך דירותינו ולדעתנו תפגע באיכות החיים וביחסים בין השכנים".

הוועדה מקומית לתכנון ובנייה דנה בהתנגדויות בדצמבר 2016 ובינואר 2017 קיבלה את טענות הדיירים שטענו לפגיעה מטעמים של הגדלת צפיפות, ודחתה את הבקשה בשל העובדה כי לא הוצגה הסכמת כל בעלי הדירות בבניין, המהווה תנאי בסיסי להגדלת הצפיפות המותרת ומהווה סטייה ניכרת מתוכנית. בנוסף קבעה הוועדה המקומית כי הבקשה כללה הגדלת שטח עיקרי של הבניין על ידי הצמדת שטח במפלס הגג העליון לדירות המפוצלות.

בעל דירת הדופלקס באמצעות דוראל הגיש בסוף ינואר 2017 ערר לוועדת הערר המחוזית על החלטת הוועדה המקומית, בו ביקש מוועדת הערר לבטל את החלטת הוועדה המקומית ולאשר את הבקשה לפיצול דירת הדופלקס. לטענתו מדובר בבקשה שנשענת על תקנת שבס וכי זו הדירה היחידה במגדל הניתנת לפיצול. אחד הנימוקים היותר מעניינים שציין דוראל הוא כי מזה 3 שנים מנסים למכור את דירת הגג ללא הצלחה, וניתן יהייה למכור אותה רק אם תפוצל. בנוסף הוא ציין כי התנגדות השכנים אינה נובעת ממניעים ענייניים ומקורה ב"עימותים אישיים". בעלי הדירות במגדל פנו אף הם לוועדת הערר וציינו בין היתר כי על הדירה הוטל צו עיקול בשל חובות לרשות המיסים, וכי מבקש היתר מבקש בפועל לספח לדירה רכוש משותף של גג המגדל. הם דחו את טענותיו כי מדובר בדירה היחידה שניתנת לפיצול.

בדיון שהתקיים לאחרונה בוועדת הערר שאלה סירוטה-ליבנה את דוראל: "תצטרך להסביר לי כיצד אני יכולה לסטות מתקנות סטייה ניכרת ולומר שזו לא סטייה ניכרת לפצל את הדירה כשאין הסכמה מכל בעלי הזכויות?" והמליצה לו למחוק את הערר. דוראל הסביר כי הוא מייצג בהתנדבות את בעל הדירה הנוכחי פול אויזרט ש"ירד מנכסיו" וביקש לפצל את הדירה, בין היתר מאחר ואינו כול לעמוד בתשלום הוצאות וועד הבית היקרות ועל כן פיצול הדירה יסייע לו. יחד עם זאת ציין כי מאחר ואין ביכולתו הכלכלית לעמוד בתשלום הוצאות, הוא מסכים למחוק את הערר.

דיירים במגדל: "המגדלים מיושנים וסובלים מנזקי רטיבות ועייפות חומרים"

אחד מבעלי הדירות בפרויקט שהגיש התנגדות לבקשה לפיצול דירת הדופלקס תיאר שהתנגדות שהגיש כי שלוש המגדלים המחוברים ביניהם, נבנו שתחילת שנות ה-70, והזמן ניכר במצבם התחזוקתי: "במיוחד ראוי לייחס בהקשר זה משמעות ראייתית לאזהרות ולדרישות חוזרות מצד מינהל ההנדסה אודות מבנה מסוכן בעטיין של אירועים חוזרים של התפוררות גושי אבן ואריחי ציפוי מן הבניינים ונפילות של חלקי בטון ואבן למרחב הציבורי, תוך גרימת סיכון מוחשי לבני אדם ולרכוש, כל זאת בעיקר כפועל יוצא מברזל חלוד, נזקי רטיבות ועייפות חומרים. חזרו ונשנו אזהרות גם לגבי התפוררות מקטעים ממעקיהן הבנויים סביב של דירות הגג, כמו גם מחלקן התחתון של מרפסות הגג אשר בולטות ממתאר הקירות החיצוניים של הדירות תחתן. דומה שמיותר להסביר כי דירות גג מהוות במיוחד מקור לאותם נזקים וסיכונים בהינתן חוות הדעת לגינות הפרטיות אשר ממוקמות על מרפסותיהן ומהוות גורם נפוץ לנזקים בעיקר נזקי מים וזאת כבפועל יצא מהשקייתן ומסתימות חוזרות של ניקוז כפועל יוצא מעלים ואדמה במיוחד בתקופות גשומות. מצב ההתפוררות אופייני לשלושת האגפים ובעיצומם של ימים אלה מבוצעת עבודת שיפוץ וחיזוק כל המעטפת החיצונית של האגף בפנקס 50 בתיאום עם הגורמים העירוניים המתאימים ובפיקוחם המלא. בה בעת נותר בעינו מצב ההתפוררות המסוכנת בשני האגפים האחרים בפנקס 52 ופנקס 54".