מחסור בקרקעות "רגילות" מכריח את אנשי הנדל"ן להיות יצירתיים

בשוק ההון זה מאוד מקובל: יזם ממולח קונה חבילת מניות שמקנה לו נתח קטן מחברה, לפעמים אחוזים בודדים בלבד. אבל בגלל הזנב הארוך של ריבוי הבעלים, מדובר בחבילה שהופכת את הרוכש לבעל השליטה דה-פקטו בחברה, שיכול לעשות בה כמעט ברצונו.

אבל מסתבר שהתופעה קונה לה אחיזה של ממש גם בשוק הנדל"ן. המחסור בקרקעות לבנייה למגורים (בזמן שרובן המוחלט של קרקעות המדינה יוצא בשיטת מחיר למשתכן), והעלייה המתמדת במחירי הקרקעות הפרטיות, הגבירו את התופעה: יזמים מאתרים מגרשים שמחזיקים בהם עשרות ולעתים מאות בעלים פרטיים, רוכשים את הזכויות של אחד או שניים מהבעלים, ואז כאשר הם מחזיקים בשיעור מזערי בקרקע, הם מגישים תביעה לפירוק שיתוף, שבדרך כלל מסתיימת במינוי כונס נכסים ומכירת המגרש. ההחלטה סוללת עבורם את הדרך לרכוש את כל הזכויות במגרש מיתרת הבעלים, בדרך כלל לפני סיום ההליכים המשפטיים המתישים - שלפעמים נדמים לרבים בעיקר כמנוף שנועד ללחוץ על הבעלים למהר ולמכור ליזם את חלקם.

"אין קרקעות פשוטות"

לאחרונה הגישה חברת דור אל, שבשליטת רמי שבירו, תביעה לפירוק שיתוף במגרש הסמוך לשכונת אם המושבות בפתח תקווה, המיועד להקמת 62 דירות. דור אל, המחזיקה בזכויות ל-4% בלבד מהקרקע, כלומר ל-2.43 דירות, טוענת בכתב התביעה כי למעלה משלוש שנים מאישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) המגרש נותר ללא כל פעולה מצד כלל בעלי הזכויות. חצי שנה לפני הגשת התביעה לפירוק שיתוף רכשה דור אל זכויות נוספות בקרקע, ואז הבשילה העת מבחינתה להגיש תביעה לפירוק שיתוף, מאחר ולדבריה "ריבוי הבעלים אינו תורם בלשון המעטה להגיע להבנות בדבר מכירת או פיתוח הקרקע".

אלא שחלק מהבעלים האחרים בקרקע, המיוצגים על ידי עו"ד טל בננסון, מתנגדים לפירוק השיתוף ומעוניינים לממש בעצמם את הבנייה. "בעצם מנסים לכפות עלינו למכור בזול את החלק שלנו, באמצעות הכלי של פירוק שיתוף, תוך ניסיון לנצל את העובדה שמדובר בקבוצה של בעלים שלכל אחד יש חלק קטן בקרקע, למרות שיחד אנחנו מחזיקים במרבית הקרקע", מסביר עו"ד בננסון. "לפני הגשת התביעה החברה הציעה לכל אחד מהבעלים סכומים מגוחכים בגין החלק שלו. הבעלים מעדיפים להתקשר עם יזם או קבלן בעסקת קומבינציה, כפי שתוכנן במקור, וכפי שמקובל בשוק הנדל"ן, כך שכל בעל זכויות יקבל דירה בפרויקט שיוקם. אנחנו סבורים שדין התביעה לפירוק שיתוף להימחק".

אבל יש גם לא מעט אנשי נדל"ן שסבורים כי תביעות לפירוק שיתוף הן הדרך הטובה ביותר, ופעמים כמעט יחידה, לממש בנייה על מגרשים שהיו תקועים במשך שנים בגלל ריבוי בעלים המתקשים להגיע להבנות זה עם זה. מבחינתם, יזמים שרוכשים אחוז מזערי בקרקע ומגישים תביעה לפירוק שיתוף, למעשה גואלים את הקרקע ואת בעליה מקיפאון של שנים.

"יש פסיקות חדשות שמתייחסות למי שמגיע אחרון, ותובע פירוק שיתוף, כמי שהוא חסר תום לב", מסביר עו"ד שי רוה, ממשרד בועז רוה, המשמש ככונס נכסים בתהליכי פירוק שיתוף, "התופעה מתרחבת בגלל שאין קרקעות פשוטות, ובגלל שהרבה תוכניות יוצרות שיתופים של פתיתי זכויות כמו בגוש הגדול למשל. מדובר במקרים שיש בהם אסופת שותפים, מאה בעלי זכויות ויותר שלא מכירים בכלל אחד את השני, כי הם נהיו שותפים רק מכוח תוכנית איחוד וחלוקה. במקרה כזה, תמיד יהיו בעלי 1% או 2% בקרקע שאותם הכי קל לקנות, כי הם הכסף הקטן. כשתוכנית איחוד וחלוקה יוצרת בעלי זכויות קטנטנים זה קורץ ליזמים לקנות חלק קטן, להגיש תביעה לפירוק שיתוף, ובינתיים לקנות עוד חלקים.

"אותו יזם שקנה 2% בקרקע והגיש תביעה לפירוק שיתוף, מתחיל במסע של רכש זכויות, והפעם כבר קל לו לזהות את יתרת הבעלים כי הם כבר מיוצגים בדרך כלל בשלב התביעה. בפועל, ברוב הכינוסים חלק מהזכויות כבר נמכרו למישהו בעסקה מותנית או לא מותנית, לפני שהכונס בכלל נכנס לפעולה. ואז נוצרות קבוצות כוח.

רוה מדגיש ש"זה מה שחוק המקרקעין רצה, שלא יהיו מלא בעלי זכויות קטנות, אלא תהליך בריא שיכול להביא למיזם כלכלי". הוא מציין כי גם בעלי הזכויות לא יוצאים מופסדים: "במקום להיות בעלי 1% או 5% בקרקע שלא ניתן לעשות איתה כלום, יקנו אותם בסכום לעתים גבוה יותר מהשווי האמיתי, או שיתקשרו איתם בעסקת קומבינציה. התופעה הזאת אמנם יוצרת מחירים גבוהים לקרקע, אך גם תועלות לבעלי הזכויות, והיתרון הוא שהכל מתנהל תחת תהליך מבוקר של בית משפט.

"השופטים היום מודעים לתופעה, לא מסתפקים רק בכתבי טענות אלא משתפים את בעלי הזכויות בדיונים, שואלים אותם שאלות ולא מקבלים החלטות כלאחר יד. המינוס הוא משך ההליך. יש שופטים שמאריכים את ההליכים, קובעים דיונים על דיונים, ויש שופטים שלוחצים על הצדדים ולא נותנים אפשרות סתם להתנגד, ומייצרים פסק דין לפירוק שיתוף ומינוי כונס נכסים בזמן קצר יחסית. מנגד, מחוץ לבית משפט התהליכים יכולים לפעמים לקחת אפילו זמן יותר רב, לעתים עשרות שנים.

"תביעות לפירוק שיתוף בדרך כלל מתקבלות, וסיכויי הערעור יחסית נמוכים. בסופו של דבר, זו הדרך היחידה להביא לייזום הכלכלי. בעלי הזכויות צריכים להודות לאותו יזם שקנה 3% מהקרקע, גם אם האינ טרסים שלו זרים וקטנים, והוא אופורטוניסט, כי הוא עושה טוב לכולם. הוא מביא לכלל בעלי הזכויות תועלת כלכלית. אלה תהליכים שמוציאים מסטגנציה קרקעות ששנים שכבו ללא תזוזה".

"התעשרות קלה"

אחת הדוגמאות הטריות לפסילה של טיעונים לחוסר תום לב, ניתנה לפני כמה ימים בבית משפט השלום בירושלים.

משרד עורכי דין כץ גבע איצקוביץ' (KGI) רכש לפני ארבע שנים רבע מקרקע בת 2.5 דונם, עליה ניתן להקים 20 דירות, ברחוב שחראי בשכונת בית וגן בירושלים, ב-2 מיליון שקל, מחיר נמוך משמעותית משווי הקרקע בשוק.

המוכרת הגישה בזמנו בעצמה תביעה לפירוק שיתוף נגד יתרת הבעלים, ומשרד עורכי הדין נכנס לנעליה עוד לפני הדיון הראשון בתביעה. הנתבעים טענו כי יש לפרק את השותפות בדרך של "חלוקה בעין", שכוללת חלוקת המגרש לשניים, בניית שני בניינים, וחלוקת הדירות לבעלים בדרך של רישום בית משותף. מנגד, משרד כץ גבע איצקוביץ דרש לפרק את השותפות על ידי מכירת המגרש. הנתבעים טענו כי המשרד הגיש את התביעה בחוסר תום לב, ואין מקום לאפשר למי שהפך לשותף בקרקע רק תוך כדי התביעה, לתבוע את פירוק השיתוף עמם.

האדריכל והשמאי אסא זוהר, שמונה כמומחה על ידי בית המשפט, קבע כי חלוקה בעין מפחיתה מהגמישות התכנונית וגורמת לאילוצי תכנון, שמפחיתים את ערך הדירות שייבנו. שווי המגרש אם יימכר בשלמותו נאמד על ידו ב-26.7 מיליון שקל, בעוד שווי המגרשים שיווצרו אם יחולק יגיע ל-22.5 מיליון שקל (5.4 מיליון שקל לרבע מהמגרש ו-17.1 מיליון שקל ליתרה). וכזכור, המשרד רכש את הקרקע - רבע מכל המגרש - בסה"כ ב-2 מיליון שקל. לטענתם בעלי הקרקע האחרים, המשרד רכש את הזכויות לאחר שהוגשה תביעה, מתוך רצון להתעשרות קלה וכשהוא מודע היטב להתנגדותם של הנתבעים למכירת המגרש.

שופטת בית המשפט השלום בירושלים מוריה צ'רקה קבעה כי לא מצאה בהתנהלות משרד כץ גבע איצקוביץ' חוסר תום לב. "למרות שאין מחלוקת שהתובעת רכשה את חלקה במחיר נמוך מאוד לעומת מחיר השוק, יש להניח שהמחיר ביטא את ההנחות שהליכי פירוק השיתוף יימשכו עוד זמן רב, ושבמהלכם לא ניתן יהיה לראות פירות מהנכס", קבעה צ'רקה. "מכל מקום, רכישת זכות במקרקעין במחיר 'מציאה' לא יכולה להיחשב חוסר תום לב. רצון להרוויח, כל עוד מדובר בהשאת רווחים ביושר ועל פי חוק, אינו חוסר תום לב. יש להניח שכוונת התובעת - חברה בע"מ, היתה להרוויח מהעסקה. ניצול הזדמנות עסקית לעשיית רווחים אינו חוסר תום לב, והתנהגות התובעת אינה מצדיקה שלילת זכותה לדרוש פירוק שיתוף".

צ'רקה השאירה לצדדים להחליט האם לבצע את המכירה בדרך של התמחרות פנימית או של מכירה פומבית.

סוגיה קניינית

פסק דין ברוח דומה ניתן באפריל 2017 כאשר בית משפט השלום בתל אביב, קיבל תביעה לפירוק שיתוף שהגישו האחים חן ואיתי גינדי נגד 44 בעלי פרטיים המחזיקים עמם בקרקע בהרצליה. על הקרקע ניתן להקים שני בניינים בני 10 קומות ו-73 דירות. גינדי החזיקו ב-6.6% מהזכויות בקרקע, ודרשו בתביעה להורות על פירוק שיתוף באמצעות מכירת הקרקע, תוך מתן זכות סירוב למי מבעלי הקרקע לקנות את יתר הזכויות.

בית המשפט המליץ לגינדי לשנות את דרישתם, כך שהקרקע תימכר במכרז פומבי לכל המרבה במחיר, ולא לאחד הצדדים, שכן לחן ואיתי גינדי יתרון כלכלי גדול על פני בעלים בודדים של זכויות, מה גם שבמהלך ההליך המשפטי רכשו עוד ועוד זכויות של בעלים פרטיים במגרש.

גם במקרה זה בעלי הקרקע התנגדו למכירת הקרקע ודרשו שתתבצע חלוקה בעין, וטענו כי סירובם של חן ואיתי גינדי לפירוק השיתוף בדרך זו נובעת מחוסר תום לב. השופטת לימור ביבי קיבלה את התביעה, וקבעה שחלוקה בעין מחריפה ומעצימה את השיתוף, שכן לשם הוצאתה לפועל יש צורך בהשקעת כספים רבים, וקביעת מנגנוני קבלת החלטות בכל שלב ושלב.

השופטת קבעה כי פירוק שיתוף יתבצע בדרך של מכירת הקרקע. באשר לטענה כי חן ואיתי גינדי הגישו את התביעה לפירוק שיתוף מחוסר תום לב, קבעה ביבי כי מאחר ומדובר בסוגייה קניינית, הזכות לטעון טענות לחוסר תום לב מצד המגיש תביעה לפירוק שיתוף, היא מאוד מצומצמת. היא קבעה כי מקרה זה אינו נכלל במקרים המצומצמים בהם ניתן לטעון לחוסר תום לב, ודחתה את הטענה.

עו"ד אורי ימין, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד יהודה רוה ושות', מדגיש כי אמנם "דרך המלך היא חלוקה בעין", כלומר פיצול המגרש בין בעליו, אולם "במקומות שבהם לא ניתן לחלק את הקרקע בעין, המחוקק נתן את האפשרות של פירוק שיתוף בדרך של מכירה כדי למנוע שיתוק, לאפשר את פיתוח הקרקע ולממש את פוטנציאל הגלום בה".

ימים מציין שרוכש הזכויות בקרקע לוקח על עצמו סיכון לא מבוטל - "של ניהול ההליך לפירוק שיתוף, שגם בו יש עלויות של עו"ד, שמאי ועוד, שאינן תמיד נמוכות".

להקדים תרופה למכה

ומה במקרים שבעלי הזכויות אינם רוצים כלל לפרק את השותפות, מסיבות עסקיות, סנטימנטליות או אחרות, והם מעוניינים לממש את הבנייה בעצמם? לדברי עו"ד גלעד כץ, שותף במשרד ש. הורוביץ, במקרה כזה לבעלי הזכויות ישנה אפשרות לבקש לקיים התמחרות פנימית, שתיתן להם את האפשרות לרכוש את חלקו של המיעוט: "בידי בית המשפט מונחים שורה של כלים למנוע מצב של 'השתלטות עוינת' מצד גורם בעל ממון על קרקע המוחזקת על ידי שותפים רבים. ככל שאותו גורם בעל ממון יבקש להפעיל מאחורי הקלעים את 'בעל זכויות המיעוט' ויחתור למכירה פומבית כפויה של הנכס, עומדת לקבוצת הרוב שמחזיקה בקרקע, האפשרות לבקש מבית המשפט לבצע התמחרות פנימית.

"בית המשפט העליון כבר הצביע על כך שיתרונו של מסלול ההתמחרות הפנימית הוא בכך שהוא מאפשר לבעלי זכויות הרוב, אם יחפצו בכך - להמשיך ולהחזיק בנכס במטרה לקדם את פיתוחו העתיד. בנוסף, בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים עמד בית המשפט על כך שלבית המשפט קיים ארגז כלים עשיר המאפשר לו לתפור פתרונות שונים בהתאם לנסיבות הקונקרטיות, ובלבד שהפתרון שנבחר מקיים את דרישת ההגינות והדרישות שבחוק המקרקעין".

בין הפתרונות שמנה בית המשפט המחוזי, הוא "מתן הזדמנות לקבוצת הרוב, המעוניינת בהמשך השיתוף, לרכוש את חלקו של שותף המיעוט הדורש את פירוק השיתוף במחיר השוק שהיה מתקבל ממכירה פומבית של הנכס". מדובר בפתרון חריג, שנמתחה עליו ביקורת, אבל העיקר הוא שלבתי המשפט ישנם כלים שונים להותיר את הבעלות בנכס בידיהם של קבוצת הרוב המעוניינת בהמשך השיתוף".

וכמו בלא מעט מקרים, ניתן להימנע מראש ממצבים שעלולים להביא למכירה בכפייה על ידי עריכת הסכמים מתאימים. לדברי כץ, "על מנת למנוע חשש להשתלטות עוינת או לסחטנות של בעל זכויות המיעוט, ניתן לנקוט צעדים שימנעו מראש את היווצרותה של הבעיה. למשל, באמצעות כריתת הסכם הכולל תניות לעניין אופן הפירוק או תניות בנושא מכירת חלקים מן הנכס, כפי שהמליצו על כך גם בתי המשפט".