האוצר: מס דירה שלישית כמעט ולא השפיע על המשקיעים

בחודש יוני האחרון נמכרו 9,200 דירות ברחבי ישראל, חדשות ויד שנייה, עלייה בשיעור כ-10% מהחודש שעבר (מאי 2017) אך ירידה בשיעור זהה (10%) בהשוואה לחודש יוני 2016 - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (א').

היקף עסקאות זה כולל גם את דירות מחיר למשתכן בפרויקטים השונים, ובניכוי הדירות המוזלות מדובר בירידה בשיעור גבוה יותר בשיעור 15% בהשוואה ליוני אשתקד. "בכך סוגר חודש יוני את הרבעון החלש ביותר בהיקף העסקאות מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס", מציינים באוצר.

עוד על פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי, בחודש יוני הנסקר נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של מכירת דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר משתכן, כ-700 במספר. בכל הנוגע למכירת דירות חדשות, נתוני האוצר מעידים כי שיעור העסקאות רשם ירידה בשיעור 20% ובניכוי דירות מחיר למשתכן הירידה גדולה עוד יותר ועומדת על כ-30% בהשוואה לחודש יוני 2016. עם זאת, באוצר מציינים כי בהשוואה לחודש מאי 2017, היקף רכישת הדירות החדשות עלה בכ-3% (בניכוי דירות מחיר למשתכן) וזאת, על פי הסקירה: "באזור תל-אביב, על רקע שיווק פרויקט יוקרה בעיר".

בכל הנוגע למשקיעים, מעידה הסקירה כי חלקם בקרב רוכשי הדירות נותר נמוך ועומד על 17%, זאת, בדומה לחודשים האחרונים. עוד נקודה מעניינת שעולה מסקירת האוצר היא שבסקירה הנוכחית בוחרים במשרד האוצר להדגיש כי "מגמת הגידול במשקלם (של המשקיעים) נבלמה מיד לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015".

עוד נכתב בסקירה כי הירידה במשקל המשקיעים לא יכולה להיות מיוחסת למס דירה שלישית שכזכור בוטל על ידי שופטי בג"ץ בדיוק לפני שבוע. לא מן הנמנע שבעקבות פסילת החוק, והמשך המאמצים של משרד האוצר לפעול במישור התודעתי על הרוכשים, ממהרים באוצר לקבוע כי ההשפעה על המשקיעים מקורה בהעלאת מס הרכישה ולא במס דירה שלישית, במיוחד בשל העובדה שבסקירות הקודמות העלו אנשי האוצר את הנושא כשאלה פתוחה ללא תשובה.

כעת, נכתב בסקירה כי "חוק מס דירה שלישית תרם לכל היותר 3 נקודות אחוז בירידה בשיעור רכישות המשקיעים, כאשר יש להביא בחשבון שגורמים אחרים היו עשויים לתרום אף הם לירידה ברכישות אלו באותה תקופה, כמו למשל עליית ריבית המשכנתאות ו/או שינוי ציפיות בשוק".

בנקודה זו נזכיר כי אומנם שופטי בג"ץ פסלו את חוק מס דירה שלישית, אך אפשרו להחזיר אותו לוועדת הכספים לחקיקה מחודשת ומקוצרת. הקביעה כעת כי המס לא השפיע ככל הנראה על פעילות המשקיעים כפי שהיה ניתן לחשוב עשויה להיות רמז לכך שהמס כפי שהוא לא יחזור, וכעת יש באוצר גם את התירוץ המקצועי לשנות את נוסחו.

עוד ממשיכים בסקירת האוצר ומנתחים את השפעת מס דירה שלישית או יותר נכון אי השפעתו על המשקיעים וכותבים: "אינדיקציה נוספת להשפעה הפחותה של "מס דירה שלישית" על רכישות המשקיעים ניתן לקבל מניתוח נוסף שערכנו, המפלח את "הרכב" רוכשי הדירות להשקעה לפי מספר הדירות שבבעלותם טרם הרכישה הנוכחית. בפרט, נעשתה הבחנה בין מי שעבורם הרכישה הנוכחית מגדירה אותם לראשונה כמשקיעים (דהיינו, לא הייתה בבעלותם דירה נוספת קודם לכן), לבין מי שעוד קודם לרכישה הנוכחית היו בעלי דירות להשקעה". בניתוח זה נמצא כי משקל "המשקיעים הוותיקים" בקרב רוכשי דירות להשקעה מאז פורסם חוק מס דירה שלישית עומד על כ-23% ובהשוואה לשנים עשר החודשים שקדמו לפרסום החוק זוהי ירידה של 4 נקודות אחוז בלבד.

מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-2,200 דירות, גידול של 18% בהשוואה לחודש הקודם, כפליים משיעור הגידול בסך העסקאות בדירות יד שניה. "בהשוואה ליוני אשתקד אמנם נרשמה ירידה של 6% במכירות המשקיעים (בדומה לירידה שנרשמה בסך העסקאות בדירות יד שנייה), אולם יש לציין כי יוני אשתקד התאפיין ברמה חריגה בגובהה של מכירות משקיעים". על פי הנתונים, בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול של 42% במכירות המשקיעים בהשוואה לחודש הקודם, שיעור הגידול הגבוה ביותר בהשוואה ארצית. 

עוד עולה מהתמקדות הסקירה באזור ירושלים ובפעילות המשקיעים כי חלק ניכר מהם לא נזקקו ככל הנראה למשכנתא לרכישת הנכס אולם ניתוח האוצר מעלה כי על פי ההכנסה למשק בית של המשקיעים הללו ב-2016 עולה השאלה כיצד הצליחו לרכוש הנכסים ללא מימון "יש בכך כדי להעמיד בסימן שאלה את מקורות המימון של דירות אלו", כך בסקירה. עוד עולה כי כשליש מהמשקיעים שמכרו את הדירות הנוספות הם פנסיונרים ובאוצר טוענים כי ייתכן ומכירות אלו כן הושפעו מס דירה שלישית, וכי שיעור התשואה השנתית הממוצעת של מוכרי הדירות להשקעה ביוני 2017 עמד על 3.1% - "שיעור נמוך בהשוואה לשיעור התשואה ממנו נהנו מי שמכרו את דירתם באזור זה ביוני אשתקד ועמד על 4.1%).

עוד על פי הסקירה, רוכשי דירה ראשונה רכשו בחודש יוני 4,300 דירות, כ-700 מהן דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי מכירות מוזלות אלו נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה לחודש מאי אולם בהשוואה ליוני אשתקד, מדובר בירידה בשיעור 11% ברכישות מחוסרי הדירה בשוק החופשי. בפילוח גיאוגרפי ניכרת ירידה חדה ברכישות דירה ראשונה (בהשוואה ליוני אשתקד) באזורי המרכז, ירושלים, נתניה ורחובות. מנגד, באזור חיפה נרשם גידול של 28%. "אם בחודש הקודם עיקר הגידול ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה היה מוסבר בגידול במכירות המשקיעים, וגידול במשקל דירות אלו הנמכרות לזוגות צעירים", מסבירים באוצר, "בחודש יוני נמצא כי הגידול ברכישות הזוגות הצעירים אינו מיוחס למכירות המשקיעים. יתכן והמספר הנמוך של הדירות באזור זה, בפרט בעיר חיפה עצמה, העומדות למכירה במסגרת "ההגרלה הגדולה" הקרובה, כאשר מנגד מספר הנרשמים להגרלה בעיר זו גבוה יחסית, מסביר, ולו באופן חלקי, גידול זה ברכישות הזוגות הצעירים באזור".

בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי משפרי דיור, בחודש יוני רכשו המשפרים 3,300 דירות. בהשוואה לחודש הקודם מדובר בגידול בשיעור 10% אולם בהשוואה ליוני אשתקד זוהי ירידה בשיעור 13% וזאת "בהמשך לשיעורי ירידה חדים בחודשים הקודמים. בכך באה לידי ביטוי השפעת הירידה ברכישות המשקיעים והזוגות הצעירים, קהל היעד של הדירות אותם מעמידים למכירה משפרי הדיור", מסכמים באוצר.