נפילה במכירת הדירות של אפריקה מגורים ואזורים

שתי חברות הנדל"ן למגורים המובילות, אפריקה מגורים  ואזורים , פרסמו היום (ה') דוחות כספיים לרבעון השני של 2017, המאותתים על הבלבול והאטת המכירות שמאפיינים את הענף בחודשים האחרונים, על רקע ניסיונות הממשלה להוריד את מחירי הדירות. ברבעון השני מכרו שתי החברות במשותף רק 137 דירות, נמוך מהמספר שמכרה כל אחת מהן בנפרד ברבעון המקביל אשתקד.

"ההאטה במכירת הדירות שנרשמה במהלך הרבעון נובעת מבלבול בקרב הרוכשים הפוטנציאליים, לאור האי-ודאות סביב צעדי הממשלה והעלייה בשיעור ריבית המשכנתאות", הסביר אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים.

החברה בראשותו של הוד מכרה ברבעון השני 61 דירות בלבד, בסכום כולל של 144 מיליון שקל, לעומת 148 דירות בסכום של 294 מיליון שקל שמכרה ברבעון המקביל אשתקד. המחיר הממוצע ליח"ד (לפני מע"מ) עלה ברבעון השני ל-2.4 מיליון שקל, לעומת 2 מיליון שקל ברבעון המקביל.

תמונה דומה הציגה גם חברת אזורים, בראשותו של המנכ"ל דרור נגל. אזורים מכרה ברבעון השני 76 יח"ד תמורת 168 מיליון שקל, ולפי מחיר ממוצע ליח"ד של 2.2 מיליון שקל (לפני מע"מ). ברבעון המקביל אשתקד מכרה החברה 218 יח"ד תמורת 382 מיליון שקל, ולפי מחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקל (לפני מע"מ).

נגל הסביר כי הירידה במכירות החברה ברבעון השני נבעה בחלקה מירידה כללית בשוק, ובחלקה מדחייה בשיווקם של כמה פרויקטים לרבעון השלישי, עקב עיכובים בירוקרטיים בקבלת האישורים הדרושים. את הירידה בשוק כולו הסביר נגל בציפיות של רוכשים לירידת מחירים, שהביאו לעצירת עסקאות, בעוד שבפועל המחירים לא ירדו באף אחד מהפרויקטים, ואף עלו בחלקם.

במחיר הממוצע ליחידת דיור נרשמה, כאמור, עלייה בשיעור דו-ספרתי אצל כל אחת מהחברות, שהושפעה כנראה מעליית המחירים הכללית בשוק, וממכירה של יותר דירות באזורי ביקוש, שבהם רמות המחיר גבוהות יותר. לדברי המנכ"ל הוד, "העסקאות המבוצעות באזורי הביקוש, שבהם אנו מתמקדים, מעידות על רמת מחירים דומה לרבעונים הקודמים".

מעבר להכרה בהכנסות לפי חוזים

אפריקה מגורים ואזורים הן שתיים מחברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות הגדולות בישראל. בדוחות הרבעון השני של 2017 והמחצית הראשונה של השנה, הציגו שתי החברות את תוצאותיהן הכספיות לפי התקן החשבונאי החדש IFRS 15 - "הכנסות בגין חוזים עם לקוחות".

בהתאם לתקן זה, החברות מכירות בהכנסה ממכירת דירות מגורים ושטחי מסחר בישראל לאורך זמן בהתאם לשיעור ההשלמה של הדירות ושטחי המסחר, וזאת לעומת הכרה בהכנסה בעת מסירת הדירה או שטח המסחר ללקוח, כפי שהיה נהוג מאז אימוץ תקני ה-IFRS ועד השנה. יש לציין, כי מדובר באימוץ מוקדם של התקן החדש מצד שתי החברות, וזאת במטרה להציג תמונה עדכנית לאורך התקדמות הפרויקט.

אפריקה מגורים, ש-74% ממניותיה מוחזקות בידי קבוצת אפריקה ישראל, נסחרת בבורסה לפי שווי של כ-870 מיליון שקל. ברבעון השני רשמה החברה הכנסות של 191.1 מיליון שקל מעסקאות בנייה ומקרקעין, והציגה רווחיות גולמית של 18.7% מההכנסות. הרווח הנקי של החברה הסתכם ברבעון השני ב-20.2 מיליון שקל.

אפריקה מגורים עוסקת כיום בהקמה ושיווק של 1,652 יחידות דיור ב-25 פרויקטים ברחבי הארץ. פרויקטים אלו אמורים להסתיים בין 2017 ל-2020, ולהניב הכנסות של 1.7 מיליארד שקל, ו-949 מהדירות המשווקות כבר נמכרו. לחברה יש גם מלאי קרקעות בשווי של 1.27 מיליארד שקל, ובהן זכויות (כולל שותפים) להקמת כ-6,750 יח"ד, שמתוכן כ-5,050 יח"ד הן עם תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת.

אזורים: מהלך מהיר עוד ב-2017

אזורים, שבשליטת הרשי פרידמן, נסחרת בבורסה לפי שווי של כ-710 מיליון שקל. החברה עוסקת כיום בשיווק והקמה של 2,622 דירות ב-24 פרויקטים ברחבי הארץ, שמועד סיומם בין 2017 ל-2020. היקף ההכנסות מפרויקטים אלו עתיד להסתכם בכ-2.38 מיליארד שקל, ובגין 1,703 מתוך הדירות המשווקות כבר נחתמו חוזי מכר דירה. נוסף על כך, מחזיקה החברה במלאי קרקעות בשווי של 1.09 מיליארד שקל.

ברבעון השני של 2017 רשמה אזורים הכנסות של 172.9 מיליון שקל ממכירות בניינים וקרקעות, והציגה רווחיות גולמית של 27.7% מהכנסות אלו. הרווח הנקי של החברה, שכולל גם את פעילות ההשכרה, הסתכם ברבעון השני ב-12.5 מיליון שקל.

באזורים ציינו, כי במהלך המחצית השנייה של 2017 היא צפויה לשווק שני פרויקטים בעלי היקף כולל של 270 יח"ד, במתכונת של מחיר למשתכן ומחיר מטרה. להערכת החברה, ישווקו מרבית יחידות הדיור במהלך מהיר עוד ב-2017.

מנכ"ל אזורים, דרור נגל, ציין כי "החברה ביצעה במהלך החציון מספר צעדים חשובים להרחבת פעילותה העתידית, ולהתאמה לתנאי השוק שיוצרת הרגולציה. בין היתר רכשה קרקעות באזורים שונים והמשיכה להעמיק פעילותה במכרזי דיור להשכרה - שצפויים לגוון את פעילותה ואת תמהיל הכנסותיה. במקביל, מצפה החברה להתקדמות בשבעה פרויקטים שבהם נחתמו 256 חוזים מותלים, שעדיין לא באים לידי ביטוי בנתונים הכספיים לרבעון הנוכחי".

נכון לסוף הרבעון השני היו לאזורים שבעה פרויקטים בהיקף של 256 יח"ד, המותלים בקבלת היתר בנייה וחתימה על הסכם ליווי, שבהכנסותיהם - בהיקף של 269 מיליון שקל - היא טרם הכירה.

 הבלבול בשוק הנדלן למגורים