בועת נדל"ן בנהריה? אלפי דירות חדשות, מעט מדי ביקוש

"לפני שנתיים בערך התחלנו לנסות למכור את הדירה שלנו", כתב לנו יורם (שם בדוי), תושב נהריה. "על פניו זה נכס מהסרטים. מיקום מעולה, יחידים בקומה, בית גדול, קרוב לים ולכל מה שצריך. וכן, גם אנחנו שמחנו להצמיד תג מחיר של כ-400 אלף שקל יותר ממה שאנחנו שילמנו כשרכשנו את הדירה שנתיים קודם לכן. ספוילר: לא מכרנו.

"כמו הרבה בעלי דירות שחיפשו לעשות 'אקזיט' מהיר בזכות הדירה, התבדינו. מחודש לחודש הבנו שהדירה לא תימכר, בטח לא במחיר שהצענו. אבל האגו לא נתן לנו להוריד את המחיר, ומפה לשם הסיפור התמסמס. אבל בשלב הזה כבר יכולתי להצביע על תופעה חדשה - עשרות ואולי מאות נכסים 'שווים' בעיר מוצעים למכירה במחירים מופקעים. היה מדהים לראות, בכל רחוב שתעברו בו, עוד דירות למכירה ועוד בניין חדש, אבל מכירות בפועל אין ושלטי המכירה דוהים להם אט אט".

"הנה קיבלנו בועה"

"מה גרם לשינוי הזה? הסופרטאנקר גרסת הנדל"ן. בנהריה השתנתה לפני כמה שנים התב"ע (תוכנית בניין עיר). כל צמוד קרקע שהכרנו ברחובות הראשיים קיבל תוספות בנייה משמעותיות מה שהוביל לבנייה מאסיבית במרכז העיר ולאלפי דירות חדשות. נוסף לכך, אושרו שכונות חדשות שכוללות אלפי יחידות דיור. כך נוצר מצב חדש: אלפי יחידות דיור חדשות, מעט מדי ביקוש, תוסיפו על זה אנשים שמנסים למכור את הנכס שלהם שקיבל תוספת משמעותית למחיר והנה קיבלנו בועה. היום בנהריה, משרדי התיווך מלאים במתווכים ובדירות. לקוחות אין. אחוז המתווכים בפייסבוק שלי הוא כנראה הגדול מבין בעלי המקצוע.

"תרצו או לא תרצו, מחירי הדיור והנכסים בעיר יורדים וימשיכו לרדת. ניתן כבר עכשיו להרגיש זאת בשטח".

עד כאן המכתב שהגיע אלינו. עם ההרגשה האישית של כותב המכתב קשה להתווכח, אבל אנחנו ביקשנו לבדוק גם את הנתונים היבשים ולראות מה קורה בעיר, והאם אכן מדובר בסיטואציה חריגה ואולי סממן ראשון לירידות מחירים.

את הנחת העבודה שלפיה המצב לא ברור כרגע בגזרת המחירים נתחיל בהיקף העסקאות בנהריה. על פי נתוני משרד האוצר ומינהל ההכנסות, בעיר נצפתה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות מאז הרבעון האחרון של 2015. "מרמת שיא של 465 דירות שנמכרו ברבעון האחרון של 2015, הלך וירד מספר העסקאות בעיר עד לרמה של 311 דירות ברבעון השני של 2017", כך נכתב בסקירה מיוחדת על העיר, "בכך חזרה רמת העסקאות לרמתה הנמוכה ברבעון השלישי של 2015, לאחר העלאת מס הרכישה על משקיעים".

נציין כי בימי ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, היקף העסקאות היה נמוך עוד יותר ועמד על 244 עסקאות בלבד.

עוד על פי הנתונים, נראה שהירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירות חדשות בעיר חדה יותר מאשר בדירות יד שנייה. מרמת שיא של 230 דירות חדשות שנמכרו ברבעון האחרון של 2015 הלך מספר העסקאות וירד עד לרמת שפל של 96 עסקאות לרכישת דירות חדשות בלבד ברבעון השני של 2017. נזכיר כי ירידה בהיקף העסקאות נצפתה באזורים רבים בארץ בתקופה האמורה, אך גם באוצר מדגישים כי הירידה בנהריה חריגה בעוצמתה.

ניתוח שהתמקד בזהות הרוכשים של דירות חדשות בעיר בתקופה זו מעלה שהירידה החדה התמקדה במשקיעים (ירידה בשיעור 75%) ובמחוסרי הדירה (ירידה בשיעור 72%), זאת אגב עוד טרם הגרלות שהתקיימו בעיר במסגרת מחיר למשתכן.

על פי הנתונים, שיא הרכישות בדירות יד שנייה נרשם ברבעון השני של 2015, בין היתר בשל הקדמת רכישות של משקיעים עוד טרם העלאת מס הרכישה. מאז ועד הרבעון השני של 2017 נרשמה ירידה בשיעור 20% בהיקף העסקאות בעיר, ירידה מתונה מזו של הדירות החדשות ואף מתונה יחסית לירידה בהיקף העסקאות בדירות יד שנייה ברמה הארצית.

בכל הנוגע למחירי הדירות, היקף העסקאות הנמוך בדירות חדשות מקשה על ניתוח התפתחות המחירים, ולכן נעשה באוצר ניתוח על דירות יד שנייה בלבד, וכדי לצמצם את השונות במחירים הניתוח התמקד בדירות בנות 4 חדרים. "בהנחה שלא נרשמו שינויים קיצוניים בתמהיל הדירות שנמכרו, העלייה במחירי דירות 4 חדרים יד שנייה בעיר נבלמה החל מהרבעון השני של 2016".

"העלייה נבלמה"

כדי לנסות ולקבל עוד זווית על שוק הנדל"ן בעיר, פנינו גם לנתוני הביקוש וההיצע בעיר, זאת על סמך נתוני אתר יד 2. על פי הנתונים הללו, ניתן לזהות ניצני ירידת מחיר כמו גם ירידה קלה בביקוש לדירות. חשוב להדגיש שוב שבכל הנוגע לנתונים אלו, מדובר בסכום המבוקש על דירה ולא הסכום בו נסגרה העסקה. עם זאת, תמיד ירידת מחיר תתחיל בסכומים אותם מבקשים הבעלים על הדירות, מחיר שהוא בדרך כלל גבוה יותר מהסכום שבו תיסגר העסקה בסופו של דבר. על פי נתוני הביקוש באתר יד 2, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים ברבעון השני של 2017 שביקשו הבעלים עמד על כ-1.195 מיליון שקל. בהשוואה לרבעון קודם, רבעון ראשון של 2017, מדובר בירידה במחיר המבוקש בשיעור של 5% כאשר המחיר הממוצע באותו הרבעון עמד על כ-1.258 מיליון שקל, וירידה בשיעור כ-1.1% מהמחיר המבוקש לדירות בנות 4 חדרים ברבעון האחרון של 2016.

סקירת כל הרבעונים מאז הרבעון הראשון של 2015 מעלה כי המחיר הממוצע לא השתנה מהותית ונע בין כ-1.019 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2015 ברמתו הנמוכה ביותר ועד כ-1.258 מיליון שקל ברבעון השני של 2017, עם תנודתיות בין הרבעונים. מסיבה זו, למרות ירידת המחיר בין רבעון שני 2017 לרבעונים הקודמים, קשה להעריך אם מדובר במגמה שתתחזק או בעוד תנודה בגרף.

עם זאת, בכל הנוגע לביקוש לדירות 4 חדרים, כלומר, למספר החיפושים של המודעות, נראה שלאחר רמה גבוהה יחסית בחודשים אוקטובר 2016 עד מארס 2017, שעמדה על ממוצע של 7,353 חיפושים בחודש, הביקוש נרגע בחודשים האחרונים - אפריל, מאי, יוני 2017 - ועמד על ממוצע חודשי של 6,650 חיפושים בחודש. לא נפילה משמעותית, אבל עדיין שינוי.

במקביל, היצע הדירות שעומדות למכירה ביד 2, שנזכיר כי הן רק דירות יד שנייה, נמצא בעלייה. בחודש יוני 2017 היו 84 מודעות של דירות 4 חדרים למכירה, לעומת 76 בחודש מאי 2017 ו-65 בחודש אפריל 2017. בבדיקה של מספר המודעות למכירת דירות 4 חדרים ברמה החודשית מאז ינואר 2015, נראה כי רק בארבעה מקרים היה ההיצע גבוה מ-84 (מספר המודעות ביוני 2017), כאשר השיא נרשם בינואר 2017 אז היה מדובר ב-97 מודעות.

היצע גדול בקנה: עוד 2,130 דירות

בדיקה במינהל התכנון אודות תוכניות שאושרו בשלוש השנים האחרונות ונמצאות בוועדה המחוזית והמקומית מעלה כי היצע הדירות החדשות העתידי בעיר הוא לא מבוטל. כך, על פי נתוני מינהל התכנון, בשלוש שנים האחרונות, אושרו בנהריה כ-55 תוכניות ובהן 2,130 דירות, כולל תוכנית תמ"ל (תוכנית שאושרה בותמ"ל) ובה 856 יחידות דיור ותוכניות בסמכות הוועדה המקומית. כ-2,700 יח"ד נוספות בטיפול של לשכת התכנון המחוזית בשלבים שונים, כולל תוכנית של משרד הבינוי והשיכון למתחם קיבוץ סער לשעבר, שהתקבלה לפני שבועיים. כלומר, היצע הדירות החדשות העתידי בעיר אינו מבוטל, ואם הביקוש ימשיך לרדת ייתכן שהדבר ישפיע על המחירים בהמשך הדרך.