המכה בדרך? מה עכשיו מתכננים באוצר למשקיעי הנדל"ן

בשבוע שעבר פורסמה סקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר ושוב היא העידה על ירידה בעסקאות ושוב הפנתה את תשומת הלב גם למצב הקבלנים, במסגרת מה שמכנים באוצר התייחסות לתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות, והעובדה שעל פי המדד הזה באוצר מצביעים על רמת שפל של השנים האחרונות. גם דוחות של החברות הציבוריות מעידים על ירידה ברורה בהיקף מכירת הדירות וגם היום כולם ממתינים לראות מה יהיה עם המחירים.

אבל כל הדברים האלו לא חדשים, הם ממשיכים את קו המגמה של החודשים האחרונים. מה שכן היה חדש בסקירה האחרונה הייתה קביעה חד משמעית של האוצר לגבי שאלה שעמדה באוויר הרבה זמן. השאלה הייתה מה המהלך שהשפיע על המשקיעים והוביל לירידה בהיקף העסקאות. כל עוד מס דירה שלישית היה באוויר, כלומר היה בדיונים בבית המשפט העליון, היה קשה לקבוע עד כמה מס ריבוי דירות הוא הגורם שהשפיע, או שדווקא העלאת מס הרכישה לפני שנתיים הייתה הזרז המשמעותי.

ובסקירה האחרונה קיבלנו את התשובה: "מגמת הגידול במשקלם נבלמה מיד לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015", נכתב בסקירה, עם תוספת שמדגישה מה הייתה ההשפעה של מס דירה שלישית, שנזכיר שוב שהשפעתו הייתה מוטלת בספק עד ממש לא מזמן. אז אחרי פירוט הירידה בהיקף רכישות המשקיעים נכתב בסקירה שמדובר בתהליך הדרגתי ארוך, ושמס דירה שלישית נכנס לתמונה רק באוגוסט 2016 כששולב בחוק ההסדרים, והמסקנה היא שהירידה החדה במשקל המשקיעים "אינה יכולה להיות מיוחסת לחוק זה", ככה נכתב שחור על גבי לבן בסקירה.

חשוב מאוד לזכור שהאמירה הזו הגיעה רק אחרי שמס דירה שלישית נפסל על ידי בג"ץ שבוע לפני כן, הרי אחד הטיעונים נגד פסילתו היה שהוא משפיע על השוק, ולכן אי אפשר היה לטעון אחרת עד אז. אבל כאן כדאי לשאול את השאלה מה המשמעות של השינוי. הרי באוצר כבר הדגישו שהם חוזרים לוועדת הכספים כדי להעביר מחדש את המס השנוי במחלוקת.

אם אכן זה המצב, ההיגיון היה להמשיך ולטעון שהמס אפקטיבי, ולכל הפחות להמשיך ולהעמיד את הנושא בסימן שאלה, כדי לייצר קרקע איתנה בוועדת הכספים לטיעונים בעד החקיקה המחודשת. אבל כאמור זה לא המצב, וזה מעלה מחשבה. אם קוראים בין השורות, ומנתחים גם את הסיטואציה הפוליטית שנוצרה, אפשר להניח בזהירות שמס דירה שלישית לא יחזור שוב בצורה דומה.

יותר מזה, לא מופרך לשער שקביעה כל כך גורפת שהעלאת מס הרכישה היא הסיבה מכינה את הקרקע למהלך נוסף בעל אותו האופי, העלאה נוספת של המס למשקיעים או משהו דומה. אחרי הסקירה האחרונה, הטיעון המקצועי כבר איתן, יש תקופה ארוכה שכבר עברה מאז המהלך כדי לגבות את הטיעון, ועכשיו השאלה הגדולה היא האם זה באמת יהיה הכיוון. נזכיר גם שבפעם הקודמת שעלה מס הרכישה, הוא עלה בשיעור מתון הרבה יותר ממה שדובר בהתחלה, הרציונל הראשוני היה לקבוע מס בשיעור של 15% ואף 20%. אז מבחינת האוצר יש עוד לאן לעלות.

אבל, במקביל לסיבות שמעידות על כך שמדובר במהלך עם היתכנות גבוהה, יש גם בעיה. באוצר ירצו להימנע ממה שקרה בפעם הקודמת, שהדיבורים על העלאת המס, וההכרזה על המהלך קדמה להעלאת המס בפועל מה שגרם לזינוק משמעותי ברכישות המשקיעים רגע לפני יום הדין. בימים של פגרה בכנסת יהיה קשה עד בלתי אפשרי להעביר את הנושא מהיום למחר, כדי להימנע שוב מאותו האפקט.

עכשיו, השאלה הגדולה היא האם באוצר יצליחו למצוא פתרון לבעיה הזו באיזו דרך יצירתית. דבר אחד בטוח, אחרי הירידה המתמשכת בפעילות המשקיעים באוצר ירצו להמשיך להכות על הברזל כל עוד הוא חם.