תוצאות חזקות לחברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בגרמניה

הגאות בשוק הנדל"ן בגרמניה נמשכת, ואיתה ה"גאות" בתוצאות החברות הישראליות הפועלות בשוק זה. שתיים מהן - בראק אן.וי ואיי.די.או גרופ (ADO), הציגו אתמול דוחות חזקים לרבעון השני ולחצי הראשון של השנה, על רקע שערוכי נכסים שהניבו להן רווחי הון משמעותיים.

במקביל לפרסום הדוחות, פרסמה שיכון ובינוי (שו"ב) שבשליטת שרי אריסון הצעת רכש לכ-10% ממניות ADO במחיר של 56 שקל למניה, גבוה ב-7% ממחירה של המניה בסיום המסחר ביום חמישי, ובהיקף כולל של כ-154 מיליון שקל.

אם ההצעה, שמותנית בהיענות מינימלית של 6% ממחזיקי המניות, תיענה במלואה, תגיע שו"ב להחזקה של 50.1% מהמניות וצפויה לאחד את תוצאות ADO בדוחותיה - מהלך שיניב לה רווח הון של 300-380 מיליון שקל. בנוסף, כתוצאה מאיחוד דוחות ADO צפוי סך הנכסים במאזן של שיכון ובינוי לגדול בכ-11 מיליארד שקל, והתחייבויותיה יגדלו בכ-6 מיליארד שקל. מניית ADO הגיבה להודעה בעלייה של יותר מ-4% במחזור גבוה אתמול, והיום המשיכה לעלות למחיר של 55 שקל.

נציין כי שווי החברה הבת של ADO, איי.די.או פרופרטיז (ADP) המרכזת את פעילותה בברלין ואשר מניותיה נסחרות בפרנקפורט, הגיע לכ-1.7 מיליארד אירו, כך ששווי ההחזקה של ADO עומד על כ-2.7 מיליארד שקל, לעומת שווי של 1.5 מיליארד שקל בפתיחת המסחר היום. השווי הנכסי הנקי של ADO, כפי שעולה מהדוחות שפרסמה החברה, עמד בסוף יוני על כ-1.8 מיליארד שקל (67.4 שקל למניה).

האנליסט ישי ששון מירושלים ברוקראז' מציין בהתייחס להצעת הרכש כי "השווי הכלכלי של המניה הוא 73.13 שקל, והדיסקאונט ההיסטורי בו נסחרת החברה מאז הנפקת מניית החברה הבת ביולי 2015 עומד על כ-18% בממוצע. בנסיבות אלה, אנו סבורים כי נכון יהיה להיענות להצעת הרכש במחיר שלא יפחת מ-60 שקל למניה".

ADO נהנתה ברבעון השני מרווחי הון בהיקף של 637 מיליון שקל משערוכי נכסי הנדל"ן שבבעלותה בברלין. החברה מחזיקה בפורטפוליו של יותר מ-20 אלף דירות בברלין נכון להיום (19,124 דירות בסוף יוני) ורשמה ברבעון רווח נקי של כ-206 מיליון שקל, עלייה של 27% לעומת הרבעון המקביל. ההכנסות הסתכמו בכ-117 מיליון שקל, ירידה של כ-1% לעומת הרבעון המקביל. ב-ADO מציינים כי הגידול בשווי הנכסים הושפע בעיקר מעליית שכר הדירה בברלין. בחודש מאי פורסם עדכון למדד המיטשפיגל, העוקב אחרי מחירי השכירות והנכסים בגרמניה, שכלל גידול של כ-9.5% במחיר השכירות הממוצע.

שלמה זהר, מנכ"ל החברה, ציין כי "השיפור בתוצאות המחצית הראשונה ממחיש כי אסטרטגיית ההתרחבות בברלין, המבוססת על רכישות נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה, מוכיחה את עצמה. בכוונת החברה להוציא לפועל את תוכנית אסטרטגית שמטרתה להגיע להחזקה של כ-30 אלף דירות עד שנת 2020".

תוצאותיה של ADO משקפות את חלקה (38%) בביצועי ADP. בסיכום המחצית הראשונה של השנה הציגה ADO עלייה של כ-5% בהכנסות לרמה של 236.7 מיליון שקל ורווח של 204 מיליון שקל, עלייה של 27% לעומת התקופה המקבילה.

בראק אן.וי: רווחי הון של 72 מיליון א'

רווח רבעוני עצום היה גם מנת חלקה של חברת בראק אן.וי, שעברה לאחרונה לשליטתו של המיליארדר טדי שגיא (42.4% מההון). החברה פועלת בשוק הנדל"ן של גרמניה ועסקיה מתחלקים בין פעילות מניבה של השכרת דירות ושטחים מסחריים, ובין פעילות של ייזום, הקמה ומכירה של דירות למגורים. בראק דיווחה על רווח נקי של 44.8 מיליון אירו ברבעון השני, קפיצה של 376% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. זאת, על רקע רווחי הון בהיקף של כ-72 מיליון אירו כתוצאה מעליית ערכם של נכסי נדל"ן שבבעלותה, לעומת רווח של כ-15 מיליון אירו בסעיף זה ברבעון המקביל.

החברה הודיעה כבר בסוף יולי כי שוויו ההוגן של פורטפוליו המגורים שבשליטתה (68%) בעיר לייפציג עלה מאז סוף מארס ב-41.5 מיליון אירו, לסך של 172.6 מיליון אירו. מדובר על פורטפוליו הכולל 2,778 דירות להשכרה בשטח ממוצע של 53 מ"ר ליחידה, כאשר השטח הכולל להשכרה עומד על 146.8 אלף מ"ר. זאת עקב עלייה של כ-7% בשכר הדירה שמשלמים השוכרים הקיימים, לצד עלייה בשכר הדירה לדיירים חדשים ועלייה חדה במחיר הנכסים בעיר בשנה האחרונה.

נכס נוסף של בראק אן.וי שערכו עלה משמעותית הוא קרקע להשקעה בעיר דיסלדורף, שהחברה מבקשת לשנות את ייעודה מבנייני משרדים לבנייני מגורים. בראק אן.וי מחזיקה ב-83% מקרקע זו, ולדבריה עלה שוויה ההוגן במהלך הרבעון ב-27.5 מיליון אירו ל-94.1 מיליון אירו.

בהכנסות מהשכרת נכסים נרשמה ברבעון עלייה של 2.2%, לעומת הרבעון המקביל, לכ-18.2 מיליון אירו, אולם בהכנסה התפעולית הנקייה (NOI) נרשמה ירידה של 1.2% ל-15.8 מיליון אירו עקב עלייה בהוצאות על החזקת נכסים. התזרים התפעולי מפעילות (FFO) גדל ברבעון ב-18.5% והסתכם ב-8.3 מיליון אירו.

בסיכום החצי הראשון של השנה הציגה בראק אן.וי גידול של 3.7% בהכנסות מהשכרה לכ-36.4 מיליון אירו, ועלייה של 1.2% בהכנסה NOI ל-32.1 מיליון אירו. התזרים התפעולי הסתכם בתקופה זו ב-16.4 מיליון אירו, עלייה של כ-20% לעומת התקופה המקבילה ב-2016, ובשורה התחתונה הציגה החברה קפיצה של 142% ברווח הנקי לרמה של 67.4 מיליון אירו.

בסך הכל מחזיקה החברה כיום נדל"ן למגורים בגרמניה בהיקף של 646 אלף מ"ר בשיעור תפוסה של 96%, ונדל"ן מסחרי בהיקף של 330 אלף מ"ר בשיעור תפוסה של 95%.

שגיא רכש לפני כשלושה חודשים את השליטה בבראק אן.וי מידי קבוצת משקיעים בראשות שמעון וינטרוב, רונן פלד ודני טוקטלי לפי מחיר של 345 שקל למניה ובתמורה כוללת של 1.1 מיליארד שקל. היום הגיבה המניה לתוצאות בעלייה של 1.6% למחיר של 359 שקל, ושוויה של החברה הגיע לכ-2.7 מיליארד שקל.

 בראק אן.וי ואיי