"הסינים רוצים לחדור לשוק הישראלי? שיתנו מחירים בהתאם"

גם בשבוע שעבר הוציא משרד האוצר סקירה על שוק המגורים, אחת מיני רבות, שהצביעה על הקיפאון בשוק, הפעם ברבעון השני של 2017. הזוגות הצעירים מחכים לדירות המוזלות, המשקיעים בשפל של יותר מעשור וגם משפרי הדיור ממתינים לשינוי המגמה בשוק.

לכולם ברור שהמפתח העיקרי טמון בהגדלת ההיצע. אבל איך משכנעים את הקבלנים לבנות בתנאים של אי-ודאות? למעלה מ-5 שנים מציגה הממשלה את אותו פתרון: אם לא אתם, נביא לפה חברות זרות שיבנו דירות.

ואכן, באוקטובר 2016 הודיעו משרד השיכון ומשרד האוצר כי בחרו בשש חברות בנייה זרות, מתוך 50 חברות שהגישו הצעות לבוא, חמש מהן מסין ואחת מפורטוגל, שתהיינה מורשות לבנות למגורים בישראל. עוד הודיעו כי החברות שנבחרו עתידות להתחיל בבנייה בישראל כבר במהלך 2017, ויהיו רשומות במאגר לתקופה של 5 שנים בלבד, עם אפשרות להארכה בשלוש שנים נוספות, על פי שיקול משרד השיכון. במשרדי הממשלה לא חששו להצהיר שהחברות הזרות יביאו איתן תיעוש ומחירים תחרותיים, ומכאן קצרה הדרך לירידת מחירים.

במשרד השיכון הבטיחו השבוע שבנובמבר 2017 תחל חברה סינית לראשונה בביצוע פרויקט מגורים בישראל, לאחר ששתי חברות כבר חתמו על הסכמי ביצוע עם יזמים ישראליים. אלא שמנגד, בענף הנדל"ן מטילים ספק ביכולתן של החברות הסיניות למלא את הוואקום שנוצר בענף הביצוע. נכון להיום, הם מציינים, המחירים שמציעות החברות גבוהים ממחירים של חברות ביצוע ישראליות.

עד כה, אומרים במשרד השיכון, הונפקו לארבע חברות מתוך השש רישיון קבלן, ושתי החברות הנוספות נמצאות בתהליך קבלת הרישיון. כעת הן אמורות להציג הסכם חתום עם יזמים לביצוע פרויקט בישראל, שלאחר הצגתו ייאשר להן משרד השיכון לייבא עד 1,000 פועלים סיניים לישראל.

אבל מה קורה באמת בשטח? "ישבתי עם שתי חברות סיניות מתוך שש החברות שנבחרו", מספר מנכ"ל חברת רוטשטיין אבישי בן חיים. "נתתי להן תוכניות, וביקשתי שיציעו לי מחיר לביצוע. זה אבסורד, אבל קיבלתי מחיר יותר גבוה מהצעות שקיבלתי מחברות ביצוע מובילות בישראל. אם החברות האלה רוצות לחדור לשוק הבנייה בישראל, הן צריכות לתת מחיר חדירה. שווה להן אפילו לא להרוויח בהתחלה, אם הן יבססו את המעמד שלהן ואז ירוויחו בהמשך.

"אבל לא רק שזה לא המצב, גם ביקשו ממני מקדמה. אני צריך לתת מקדמה לחברה שמרוויחה מיליארדים בסין? בעצם הנימוק היחיד של החברות האלה לכך שהן יכולות להיות יותר זולות מחברות ישראליות, אלה הפועלים שהן יכולות להביא לפה בשכר נמוך יותר.

"יכול להיות שזה באמת יקרה, אבל זה ודאי יקח זמן ובטח לא יקרה בשנה הקרובה. החברות צריכות להסתגל לכללים בישראל ובעצם להתמודד עם כל הבעיות שחברות ביצוע ישראליות מתמודדות איתן. ואם תהיה בעיה? מישהו חושב שזה פשוט לחלט ערבות של חברה סינית ממשלתית? מסתבר שהמספרים לא באמת שוברים שוויון. אבל יכול מאוד שבעוד שנה המציאות תהיה אחרת. הלוואי שזה יקרה".

פערים מנטליים

מבחינת החברות הסיניות, התנאים לבנייה בישראל שונים כמובן מאלה שבסין או במדינות אחרות שבהן עבדו בעבר, ולכך יש משמעויות כלכליות.

איציק שגב, נציג החברה הסינית Longxin Construction Group שנבחרה על ידי משרד השיכון לבנות בישראל, מסביר: "יש פערים מנטליים גדולים בין שיטות העבודה בארץ לבין שיטות העבודה בסין. בישראל מתנהלים לפי תקנים אירופאיים שלא קיימים בכל הארצות האחרות. מבחינת בטיחות, שעות עבודה, מגורים באתר, זכויות של פועלים וכו'. מאחר שהחברות הסיניות לא מכירות את התנאים בארץ, הן מתמחרות את הסיכונים הללו בהצעות המחיר שהן נותנות.

"יש חברות סיניות מעולות אבל הן רגילות להביא לאתר קונטיינרים, הן רגילות לכך שהפועלים אינם מוגבלים בשעות עבודה, או בעבודה בשבת. לכן בישראל התחשיבים משתנים והמחיר לא יכול להיות כמו בסין. צריך להבין שמדובר בחברות רציניות, גם פרטיות וגם ממשלתיות, עם כוונות אמיתיות, שלא יכולות להציג כישלון בפרויקט הראשון. הן רוצות ללכת על בטוח ולכן הדברים לוקחים זמן. בחברה שאני מייצג יש כבר חמישה חודשים חמישה מהנדסים סיניים, שאחד מהם גם לומד כל היום עברית. הפער הכי גדול פה הוא השפה.

"מי שחשב שזה יקרה מהר טועה. אני אופטימי שעד סוף החודש יהיה לנו חוזה ראשוני לביצוע 200 דירות דיור, שנועד בעיקר כדי ללמוד את השוק. השיטה הזאת תצליח ובנובמבר 2017 תהיה כבר בנייה".

במשרד השיכון מבהירים כאמור כי שתי חברות סיניות כבר הגישו חוזים עם יזמים לביצוע, מה שמוכיח כי למרות הפערים, שעל רובם ידעו החברות מראש, הדברים מתחילים לזוז.סוגיית המגורים של העובדים באתרי הבנייה, שמהווה חיסכון משמעותי בעלויות של החברות הסיניות, עדיין מטופלת על ידי משרד השיכון.

את הבעיה המרכזית בהגעה להסכמים, רואים במשרד השיכון בדרישות של יזמים ישראליים מהחברות הסיניות להנחות בגובה 25%-30% מהמחיר הנהוג, בעוד החברות הסיניות מצליחות להגיע להנחות מקסימליות של 5%-10% במחירי הביצוע.

"יש הרבה יזמים שמחכים לחברות הסיניות", אומר עו"ד דורון שמעוני ממשרד שמעוני ושות', המייצג שתי חברות סיניות, Jiangsu Shuntong Construction Group, ו-JiangSu NanTong No. 2 Construction Engineering, שחתמו לדבריו על הסכמים עם יזמים.

"יעשו אחורה פנה"

"יקח זמן לשוק להבין שמדובר בחברות סיניות רציניות, עם גב פיננסי, יכולת ניהולית, ביצועית והנדסית גבוהה מאוד, שמורשות להביא 1,000 פועלים ושלא מדובר בעוד חברת כוח אדם שמייבאת פועלים לישראל. המודעות של היזמים בישראל ללא ספק תעלה בהמשך, כשיראו שמדובר בחברות עם יציבות כלכלית וביצועית מאוד גבוהה, שלדעתי לא מכירים בשוק המקומי.

"גם הסינים מבינים שהם עומדים בפני תקופה לחוצה מבחינת רווחיות, אך הם מביאים בחשבון כניסה לשוק לטווח הארוך, ויודעים שבהמשך הדרך יעברו מתחום של ביצוע בלבד, גם לשותפויות וגם ליזמות. אלה חברות רציניות ששלחו לכאן מנהלים, שעשו שיעורי בית, שמכירים את החוקים בישראל ורוצים להיכנס לשוק הנדל"ן הישראלי, שעוד לא מבין אותם".

מי שמתנגדת למהלך של הבאת החברות הסיניות ולא חפצה לראות אותו קורה היא כמובן התאחדות בוני הארץ. "יש כאן חברות בנייה מצוינות", אומר נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק. "אם הממשלה רוצה שענף הבנייה בישראל יצליח לבצע את התוכנית שלה לתחומי המגורים, התשתיות והבניה הציבורית בשנים הקרובות היא צריכה לבצע את החלטתה, להביא לכאן 20-30 אלף עובדים זרים מקצועיים. כשעלה הרעיון האווילי של הבאת חברות בנייה זרות לכאן, הזהרנו שקבלנים אשר יגיעו מהעולם ויגלו את עומס הביורוקרטיה והחסמים שאיתם אנחנו יעשו *אחורה פנה*. בינתיים נראה שצדקנו".

"אפליה לעומתנו"

עד היום, הבאת פועלים זרים לישראל על פי הסכם בין מדינות, נעשתה דרך תאגידי כוח אדם. ישנם כמה מסים ותשלומים שחלים על העסקת עובדים זרים בישראל, ביניהם מס מעסיקים בגובה 15% חל על גם על העסקת פועלים דרך תאגידי כוח אדם ויחול גם על החברות הזרות שתבאנה פועלים לישראל.

מלבד מס המעסיקים קיימת ערבות בגובה 7,000 שקל, שתאגידי כוח האדם נדרשים לשלם על כל עובד בכל שנה. הערבות, המשקפת את השכר הממוצע במשק, חלה על תאגידי כוח אדם במטרה להגן על הפועלים במקרים של הלנת שכר. הממשלה החליטה להקל על החברות הזרות ולהפחית את גובה הערבות ל-3,500 שקל בלבד, מאחר שהממשלה סבורה כי הסיכויים שהחברות הזרות שתבאנה פועלים זרים לישראל ילינו את שכר הפועלים המועסקים ישירות על ידן, הוא נמוך משמעותית.

מלבד תשלום הערבות חלה גם אגרה שנתית בגובה 12 אלף שקל בגין היתר עבודה, שמשלמים תאגידי כח האדם עבור כל פועל. הממשלה החליטה לפטור את החברות הזרות מתשלום אגרה זו למשך השנתיים הראשונות בטענה ל"הגנת ינוקא". וזאת במטרה להקל על החברות את הכניסה לשוק הביצוע הישראלי. עתירות לבג"ץ שהוגשו על ידי תאגידי כוח האדם בסוגיה זו בטענה לאפלייה נדחו.

בהתאחדות בוני הארץ אומרים בעניין כי בזמן ששוק הביצוע הישראלי ממשיך לשאת בעול של מסים גבוהים, המדינה מפלה כשהיא מקלה על חברות הענק הסיניות.

"עדיין יש מחסור בחברות ביצוע"

"התקווה הגדולה שייכנסו חברות סיניות שזכו במכרזים לא התממשה עדיין, ונשארנו עם מחסור בחברות ביצוע שמסוגלות לבצע פרויקטים", אומר עו"ד דודו ג'והן, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד י. וינרוט. התוצאה לדבריו בשטח ברורה: "מחירי הביצוע עלו, קבלני הביצוע נדרשים להעמיד סכומים גבוהים יותר כדי לקבל ערבויות ביצוע, הבנקים דורשים מקבלני הביצוע גם ערבויות ודמי עיכבון שנדרשים מקבלני ביצוע מגיעים לעיתים ל-7% ואף ל-10% שזה למעשה כל הרווח שלהם בפרויקט".

לדברי ג'והן, "גם מבחינת היזמים המצב לא טוב, כי הבנקים שבוחנים מתן ליווי ליזמים, לא מאשרים את קבלני הביצוע בגלל מצב החברות".

ערבות הביצוע הפכה לאות מתה

קריסת החברה הקבלנית אורתם סהר בשנה שעברה החריפה לדבריו את המצוקה ואת הסיכון בענף הביצוע, וממילא גם אצל היזמים. "בעקבות פרשת אורתם סהר, ערבות הביצוע הפכה למעשה לאות מתה. בית המשפט לא איפשר למזמיני עבודה, בין אם זה יזמים או קבוצות רכישה, לממש את ערבויות הביצוע בפרשת אורתם, וזה שם את כל השוק בחוסר ודאות לגבי היכולת שלו לפרוע ערבות ביצוע במקרה של קבלן כושל".

לדברי סגן נשיא התאחדות בוני הארץ חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן המחזיקה גם בחברת סיון ביצוע, הבעיה נמצאת פחות בעלויות המימון של הביצוע, אלא בעצם היכולת לקבל ערבויות ביצוע מהבנקים.

"בגלל הקריסות הרבות של קבלני ביצוע, הבנקים זיהו את חברות הביצוע כענף עם סביבת סיכונים גבוהה, שעלתה משמעותית, ומכאן קטנה הנכונות של הבנקים שהיתה גם קודם נמוכה, להעמיד ערבויות ביצוע, כי יש לה סבירות לא נמוכה כל כך להתממש. חברת הביצוע נדרשת להעמיד ערבות של 5%-10% מהיקף העלות. דמי העיכבון שהיזם דורש מקבלן הביצוע בהסכם בין היזם לקבלן גם גדלו כתוצאה מכך. משום כך יהיה קיטון משמעותי בהתחלות בנייה, ולצערי כבר רואים את זה".

על הסיכונים המתמשכים בענף הביצוע מעידה גם עדי נוב, סמנכ"לית פיתוח עסקי של חברת סיכון האשראי בססח, שבוחנת את ענף הביצוע מנקודת מבטם של הספקים: "זה ענף לא פשוט שנוטלים בו סיכונים בהיקפים לא מבוטלים. הסיכון בענף לא ירד בשום צורה. היצע קבלני הביצוע יורד כל הזמן והחברות הסיניות שקיבלו רישיון לעבוד בישראל - אף אחת עוד לא עשתה פה משהו. בשנה האחרונה אנחנו רואים גידול מצד ספקים בתחום הביצוע בביקוש לגידור סיכונים בענף. חברות שקודם לא העלו בדמיונן שיבקשו שמישהו יגדר להן סיכונים כאלה, מחפשות היום פתרונות".