מוטב מאוחר? מידרוג מורידה את הדירוג לאג"חים של אקסטל

כלכלני חברת מידרוג הורידו היום (ב') את דירוגה של חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל בדרגה אחת, מ-A2 ל-A3. לאקסטל, הפועלת בעיקר בתחום היזמות והקמה של דירות יוקרה בניו-יורק, שתי סדרות אג"ח  הנסחרות בבורסה מזה זמן רב בתשואות גבוהות של 11%-13% על רקע פרופיל הסיכון הגבוה של החברה.

אקסטל, הנמצאת בבעלות היזם גארי ברנט, גייסה בתל-אביב סכום של 1.65 מיליארד שקל, בשתי הנפקות אג"ח בשנים 2014 ו-2015 - הגיוס הגדול ביותר של חברת נדל"ן זרה בתל-אביב. האג"חים הגיבו היום להורדת הדירוג בירידות של כ-1%.

סדרה א', בהיקף של כ-1.05 מיליארד שקל, אמורה להיפרע בשני תשלומים - כ-610 מיליון שקל ב-31 בדצמבר 2018 והיתרה בסוף 2019. סדרה ב', בהיקף של כ-600 מיליון שקל, אמורה להיפרע בסוף 2021. שתי הסדרות שקליות.

במידרוג מציינים כי הורדת הדירוג נובעת "מחשיפה לסיכונים הקשורים לענף ייזום הנדל"ן במנהטן, בדגש על פלח האולטרה יוקרה וריכוזיות הפעילות במספר פרויקטים מהותיים לצד עומס פירעונות אג"ח משמעותי בעיקר בשנים 2018-2019. אף על פי כן, יצוין כי לאור ההתקדמות במימון פרויקט One Manhattan Square והלוואה שקיבלה מקרן RXR, חל גידול משמעותי בנזילות החברה בחודשים האחרונים".

בינואר השנה, נזכיר, השלימה אקסטל מימון בהיקף של כמיליארד דולר לפרויקט הענק One Manhattan Square, אחד מהפרויקטים המרכזיים של החברה, הצפוי להתנשא לגובה של 80 קומות, ויכלול יותר מ-800 דירות יוקרה וכ-200 דירות בנות-השגה.

בחודש יוני דווח בעיתונות בארה"ב כי אקסטל עומדת לסכם על קבלת הלוואה בהיקף של 900 מיליון דולר, לבניית פרויקט דירות היוקרה Central Park Tower, הממוקם ברחוב 57 מערב במנהטן. את ההלוואה צפויה לקבל אקסטל מקבוצת מלווים בראשות בנק ג'יי.פי מורגן. היקף הפרויקט (מגדל בגובה של כ-470 מטר, שצפוי להיות בניין הדירות הגבוה ביותר בעיר, ויכלול 179 דירות יוקרה), צפוי להסתכם בכ-4 מיליארד דולר (לפי מחירי מכירה צפויים של הדירות). אם אכן תסכם אקסטל על קבלת ההלוואה יוכל הפרויקט לצאת לדרך, לאחר שהחברה כבר הבטיחה בעבר מימון בהיקף של מאות מיליוני דולרים ממספר גופים עבור הפרויקט, ביניהם מקרן RXR.

עוד מציינים במידרוג כי "החשיפה לסיכון בפלח האולטרה יוקרה במנהטן הינה משמעותית יותר לאור האטה בענף בשנתיים האחרונות אשר באה לידי ביטוי בהאטה בקצב המכירות בחלק מהפרויקטים המרכזיים, הקשחת תנאי המימון לפרויקטים אלו וכן גידול במלאי הלא מכור של דירות ועלולה להביא לתנודתיות ביחסי הכיסוי ביחס לתחזיות הקיימות".

להערכת מידרוג, שוק זה אינו מראה סימני יציבות ותיתכן בו תנודתיות רבה ובהתאם קיימת רמת רגישות בכל הקשור למועדי שיווק ומכירה של הפרויקטים. עוד אומרים בחברת הדירוג כי הדירוג אינו משקף את התממשות סיכון של אי השלמת המימון לפרויקט Central Park Tower, "אשר היה והתממש עלול להוביל להורדת דירוג נוספת".

מנגד, דירוג החברה נתמך, בין היתר, "מאיכות, מיקום ומיצוב תיק הנכסים הכולל נכסים מניבים, פרויקטים למכירת דירות ופרויקטים לבניית נכסים בעלי מספר שימושים (למשל מלונות, משרדים, מסחר ומגורים). תמהיל תיק הנכסים מקנה לחברה גמישות תפעולית ופיננסית ליצירת מקורות נוספים בעת הצורך מעבר לפרויקטים הפונים לתחום האולטרה יוקרה, כגון מימון מחדש ומימוש מלא/חלקי של נכסים מניבים, קרקעות ופרויקטים אחרים; היקף הון עצמי משמעותי ורמות מינוף סבירות, ממתנים את החשיפה למחזור עסקים שלילי".

מאקסטל נמסר בתגובה: "מאז פרסום דוח הדירוג האחרון מצב החברה ומצב השוק בו היא פועלת רק השתפר. התקדמות משמעותית הושגה בכל תחומי הפעילות: מימון, מכירות ובנייה. אקסטל עומדת בכל היעדים ולא רואה סיבה מדוע תחדל לעשות כך עד הפירעון המלא של אגרות החוב במועדן. המאזן החזק של החברה, הנזילות הגבוהה וההתקדמות בפרויקטים ממצבת את אקסטל בעמדה נוחה לקראת השנים הקרובות".