חברות הנדל"ן ממשיכות ליהנות מגאות מחירי הדירות

שלל תוכניות הממשלה להורדת מחירי הדיור, ובמרכזן "מחיר למשתכן", המייצרות חוסר ודאות בענף הנדל"ן למגורים בישראל, באו לידי ביטוי בעוצמה בחודשים האחרונים בפעילות חברות הענף בבורסה. החברות סיכמו את המחצית הראשונה של השנה עם צלילה של עשרות אחוזים בהיקף המכירות המצרפי שביצעו, וכתוצאה מכך גם בהיקף הכספי של העסקאות שביצעו.

אל חוסר הוודאות בענף הצטרפה גם עלייה בשיעורי ריבית המשכנתאות, שאמנם לפי הנתונים האחרונים התייצבה בחודשים האחרונים, אולם בסך-הכול, תוך כשנתיים עלתה בכ-2% ובכך תמכה גם היא בהתרחקות הרוכשים מהשוק.

יחד עם זאת, אל הדעיכה בהיקפי הפעילות, המצטרפת לסימני ההאטה שכבר פורסמו בתקופה האחרונה בנוגע למתרחש בענף, לא נלווית בינתיים המטרה המרכזית העומדת מאחורי הצעדים השונים שנוקטת ומתכננת הממשלה - ירידת מחירים.

לפחות בכל הנוגע לחברות הנדל"ן הבורסאיות, אלה ממשיכות ליהנות מגאות מחירים בענף, ובממוצע מציגות עלייה דו-ספרתית במחירה של דירה נמכרת.

43% הוא שיעור הירידה במספר הדירות שמכרו חברות הנדל"ן למגורים הבולטות בבורסה במחצית הראשונה של 2017, לרמה של כ-1,200 דירות בסך-הכול, כ-900 דירות פחות ממספר הדירות שמכרו במחצית הראשונה של 2016, והתקרבו אז ל-2,100 בסך-הכול.

בין הבולטות במגמה - שיכון ובינוי (שו"ב), שלמרות ירידה דומה לזו שמציג הענף (44%), עדיין רשמה את היקף המכירות הגדול ביותר למחצית זו (בדומה למחצית המקבילה), עם קרוב ל-260 דירות.

עוד בין החברות שהציגו שחיקה, בולטת במכירות אזורים, שמספר הדירות שמכרה ירד בכמחצית ל-180 ואפריקה מגורים ודמרי שמספר הדירות שמכרו ירד בכ-40% כל אחד ל-190 ו-210 דירות בהתאמה.

דמרי מציינת בדוחותיה, כי "משלהי 2016 החלה להסתמן מגמת ירידה בהיקפי המכירה, אשר להערכת החברה, נגרמה בעיקר מתוכנית 'מחיר למשתכן' וחוסר ודאות לגבי מחירי הדירות, כמו גם לנוכח עלייה בשיעורי ריבית למשכנתאות. מגמה זו התחזקה בחציון הראשון של שנת 2017".

עם פרסום דוחות אפריקה מגורים, אורן הוד, מנכ"ל החברה, ייחס את השינוי במצב ל"בלבול בקרב הרוכשים הפוטנציאליים, לאור האי-ודאות סביב צעדי הממשלה", וכן ל"עלייה בשיעור ריבית המשכתנאות".

דרור נגל, מנכ"ל אזורים, ייחס את הירידות בפעילות לציפיות רוכשים לירידת מחירים, והוסיף לגבי אזורים כי אצלה הירידה במכירות הושפעה גם מדחיית שיווק כמה פרויקטים ועיכובים בירוקרטיים.

37% הוא שיעור הירידה בהיקף הכספי הכולל של עסקאות המכירה שביצעו אותן חברות במחצית השנה, לסכום כולל של 2.2 מיליארד שקל - כ-1.3 מיליארד שקל פחות מסכום המכירות המצרפי שהציגו במחצית הראשונה של 2016 והצטבר אז ל-3.5 מיליארד שקל.

גם בפרמטר זה ממשיכה להוביל שו"ב, למרות ירידה של יותר מ-40% בהיקף הכספי של מכירותיה, לכ-450 מיליון שקל, לעומת כ-780 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.

מבין החברות הקטנות יותר בולטת בשחיקה חנן מור, שההיקף הכספי של העסקאות שלה ירד במחצית השנה בקרוב ל-60%, ל-67 מיליון שקל, אחרי שמספר הדירות שמכרה ירד במחצית השנה ב-65% לכ-50.

בחנן מור מסבירים כי "עיקר השינוי נובע מכך שבתקופה המקבילה אשתקד ביצעה החברה קמפיין שיווקי נרחב בעיר חריש, שבו נמכרו 53 יחידות דיור בפרויקט חריש ג' טרם קבלת היתר בנייה".

1.84 מיליון שקל הוא המחיר הממוצע לדירה נמכרת במחצית הראשונה של 2017 - סכום המשקף עלייה של 10% ביחס למחיר הממוצע במחצית המקבילה, שעמד אז על פחות מ-1.7 מיליון שקל.

את העלייה, ככל הידוע, ניתן לייחס גם להמשך עליית המחירים הכללית בשוק, וכן לשינוי תמהיל המכירות של החברות, שכלל דירות באזורי ביקוש שבהם רמות המחיר גבוהות יותר. בין החברות שרשמו עליות חדות במחירי המכירה הממוצעים של דירותיהן נמנית אזורים, עם קפיצה של 21% לרמה של 2.3 מיליון שקל לדירה.

מפילוח המכירות של אזורים (יחד עם שותפים), עולה כי את מספר הדירות הגדול ביותר במחצית השנה - 36, מכרה אזורים בפרויקט הרצליה הילס שהיא מקדמת יחד עם חברת עופר השקעות הכולל כ-600 דירות ב-10 בניינים בכניסה להרצליה, ובנוסף מכרה יותר מ-20 דירות בפרויקט קריניצי החדשה ברמת גן.

מבין החברות הקטנות בולטת עלייה של 31% במחיר דירה ממוצע שמכרה צמח המרמן במחצית השנה, שנשק ל-2 מיליון שקל.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן ומבעלי השליטה בה, לא מזהה שינוי כיוון באופק ואומר כי "איני רואה סימן התומך בירידת מחירי הדירות בטווח הנראה לעין בישראל. המחסור ביחידות דיור, איננו יכול לבוא על פתרונו בשנים הקרובות במסגרת צעדי הממשלה הנוכחיים".

על רקע ההאטה בפעילות, פייגלין מזהה התאוששות בשוק וציין כי צמח המרמן נהנתה מעלייה ניכרת בהיקף המכירות שביצעה ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון.

לדבריו, עלייה זו משקפת את "חזרת ציבור רוכשי הדירות לשוק המגורים מתוך הבנה שעיכוב ההחלטה לרכוש דירת מגורים איננו משרת אותם. מגמת הצינון שאיפיינה את הרבעון הראשון התמתנה ברבעון השני של השנה. שוק המגורים בישראל איננו קפוא, זהו שוק איתן ורחב למדי, שכולנו מייחלים להתייצבותו. ייצוב שוק המגורים בישראל יתאפשר רק במסגרת רפורמה מרחיקת לכת במערכת התכנון בישראל".

 מחצית השנה הראשונה