הקרב על ברלין: אפולו ומש' דיין ממשיכות לרכוש מניות ADO

מאבק השליטה בחברת איידיאו  (ADO), הפועלת בשוק הנדל"ן בברלין, עולה מדרגה. לאחר שמשפחת דיין וקרן אפולו הדהימו בשבוע שעבר את בעלת השליטה, שיכון ובינוי, אשר נתפסה "עם המכנסיים למטה" - מאחר שהיא בתקופה שלאחר הצעת רכש מוגבלת שהגישה לאחרונה למניות ADO, הן הגדילו ביום חמישי את החזקותיהן במהלך המסחר בבורסה.

במהלך יום המסחר הסוער קנתה קרן אפולו עוד 2.5% ממניות ADO והגיעה להחזקה של 14.72%, ומשפחת דיין קנתה עוד 2.8% מההון והגיעה להחזקה של 22.2%. בסך הכל מחזיקות כעת הקרן ודיין כ-37% ממניות ADO לעומת החזקה של 40.1% לשיכון ובינוי, שמנועה מלהגיב ברכישות משלה כאמור, לאחר הצעת הרכש ל-ADO (ושהפכה למעשה ללא רלוונטית בשל עליית מחיר המניה מאז).

הרכישות של אפולו ודיין הובילו למחזור שיא של כ-237 מיליון שקל במניית ADO ביום חמישי, והיא עלתה במהלך המסחר עד למחיר של 75 שקל (בסיומו צנחה ב-8% למחיר של 63 שקל, המשקף לחברה שווי של 1.73 מיליארד שקל). היום (א'), אגב, נרשמה רגיעה יחסית והמניה חזרה לעלות בקרוב ל-4%, אם כי במחזור נמוך בהרבה. טרם מהלך הרכישות האגרסיבי של אפולו ודיין, היו לא מעט מוסדיים בארץ בעלי עניין ב-ADO, ביניהם קבוצת הראל, הפניקס, מנורה מבטחים ומיטב דש, אשר מכרו את החזקותיהם בשבוע האחרון.

האנליסט ישי ששון מבנק ירושלים ברוקראז' ציין היום כי "ניתוח מחזורי הענק במניה בימים האחרונים, שנעשו גם מחוץ לבורסה, מלמד שגורמים נוספים חברו אל משפחת דיין וקרן אפולו, כך שכלל החזקותיהם עולות על זו של שיכון ובינוי, העומדת כיום על 40.1%.

"לא נתפלא", הוסיף ששון, "אם קבוצת רוכשים זו תנסה אף להגיע לשליטה באמצעות החזקה של יותר מ-50%, בין אם על-ידי המשך רכישות בבורסה, ובין אם באמצעות הצעה לרכישת מניות משיכון ובינוי".

ששון מעריך כי במקרה של השתלטות על החברה בישראל, יחולקו מניות החברה הבת שמרכזת את פעילות הנדל"ן של ADO גרופ בברלין (ADO פרופרטיז) כדיבידנד בעין לבעלי המניות ב-ADO גרופ, כך שהאחרונה תחדל למעשה מלהתקיים.

שיכון ובינוי, נזכיר, נמצאת בימים אלה במהלך של הצעת רכש למניות ADO, כך שהיא אינה יכולה להגדיל את החזקותיה כל עוד ההצעה בתוקף. זאת, למרות שההצעה הפכה למעשה ללא רלוונטית מכיוון שנקבה במחיר מניה של 56 שקל (בעת הפרסום שלה ב-20 באוגוסט נע מחיר המניה סביב 51-52 שקל). מאז פרסום הצעת הרכש קפץ מחיר המניה ב-20%.

תוקף ההצעה, לעד 10% ממניות ADO, הוא 10 בספטמבר. אילו נענתה ההצעה במלואה, הייתה שיכון ובינוי מגיעה להחזקה של 50.1% ומאחדת את תוצאות ADO בדוחותיה - מהלך שהיה צפוי להניב לה רווח הון של 300-380 מיליון שקל.

כעת, לאחר שמשפחת דיין וקרן אפולו טרפו את הקלפים ומאיימות על שליטת שיכון ובינוי, לא ברור אם האחרונה תפרסם הצעת רכש במחיר גבוה יותר, או האם תפעל בדרך אחרת לביצור מעמדה כבעלת השליטה ב-ADO, כדי לבלום את המהלך של אפולו ומשפחת דיין.

טובים השניים מן האחד

אפולו היא קרן פרייבט אקוויטי זרה גדולה, בעוד שעסקיה של משפחת דיין צמחו בשנים האחרונות בעיקר כתוצאה מפעילות בתחום הנדל"ן בגרמניה, ומזה זמן היא מרחיבה את פעילותה בתחומי הנדל"ן והמלונאות. ביולי האחרון חתמה משפחת דיין על עסקה לרכישת מלוא הבעלות בחברת מלונות אפריקה ישראל מידי אפריקה ישראל וקבוצת נץ, בתמורה לכ-415 מיליון שקל. צעד זה נתפס כקפיצת מדרגה בהיקף עסקיה, והוא השלים עבור המשפחה השקעה של כ-950 מיליון שקל בתחום המלונאות בישראל בתוך חודשים ספורים, לאחר שבתחילת השנה רכשה ארבעה בתי מלון מידי אותה חברה (אפריקה מלונות) תמורת כ-525 מיליון שקל.

למשפחה פעילות בתחומים רבים נוספים, ובהם תחנות דלק בארה"ב; עסקי רכב, הכוללים סחר במכוניות משומשות באמצעות חברת טרייד מוביל, וכן מוסכים, יבוא תוספי דלק ושמנים וציוד למוסכים; כלים סניטריים ועוד.

קרן אפולו ומשפחת דיין יכולות להגיע עד להחזקה של 49.99% ממניות ADO, שכן הן אינן נחשבות למחזיק בודד, אלא כל אחת מהן יכולה להגיע להחזקה של 24.99% מהמניות ורק לאחר מכן היא מחויבת לפרסם הצעת רכש לשאר בעלי המניות אם ברצונה להגדיל עוד את ההחזקה. כך שנוצר מצב מעניין של שני בעלי בעלי מניות מרכזיים, שיכולים להביא להסכמות על ניהול משותף או לכך שאחד מהצדדים יקנה החוצה את הצד השני..

החברה הבת של ADO גרופ, ADO פרופרטיז (ADP), נסחרת בפרנקפורט, שם הגיע שווי השוק שלה ל-1.83 מיליארד אירו. ADP מחזיקה בפורטפוליו של יותר מ-20 אלף דירות בברלין.

הבוקר, אגב, דיווחה ADO גרופ כי ADP (בה היא מחזיקה 38% מהמניות) חתמה ביום חמישי על מזכר הבנות לא מחייב (הכולל תקופת בלעדיות לניהול משא ומתן) עם צד ג' לרכישת הזכויות על פורטפוליו של מבני מגורים בברלין, הכולל בסך הכל כ-1,300 דירות ביחד עם כ-60 יחידות שטחים מסחריים, בכ-205 מיליון אירו.

ADO גרופ נהנתה ברבעון מרווחי הון בהיקף של 637 מיליון שקל משערוכי נכסי הנדל"ן שבבעלותה בברלין. החברה רשמה ברבעון רווח נקי של כ-206 מיליון שקל, עלייה של 27% לעומת הרבעון המקביל. ההכנסות הסתכמו בכ-117 מיליון שקל, ירידה של כ-1% לעומת הרבעון המקביל.

בסיכום 2016 רשמה החברה רווח של 582 מיליון שקל - קפיצה של 310% לעומת הרווח ב-2015. בדומה לחברות נדל"ן אחרות הפועלות בגרמניה, ובעיקר בברלין, נהנתה החברה משערוכים משמעותיים לנכסיה בשנים האחרונות, שהיו הגורם העיקרי לקפיצה ברווח ב-2016.

 איידי או גרופ