גלנט: "שופכים מים קרים על שוק הנדל"ן; לא חייבים לגור בת"א"

"הממשלה מניעה את היוזמות והתהליכים, אבל הגופים המבצעים הם הגופים הפרטיים" - כך אמר שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, בפורום הנדל"ן השנתי של דן אנד ברדסטריט ישראל במסגרת פורום 100 DUN'S שהתקיים הבוקר (ד') בגבעתיים, בהנחייתו של עורך הנדל"ן ב"גלובס", דרור מרמור.

"יש בישראל כ-250 אלף משפחות שלא גומרות את החודש, ואנחנו מסייעים בשכר דירה לכ-160 אלף משפחות. אנחנו פועלים לצמצום הפערים והגברת השוויון, גם באמצעות הדיור הציבורי. בשנים האחרונות לא היה שום מהלך עוצמתי בתחום הדיור, ובגלל זה בעשור האחרון המחירים הכפילו עצמם. משך זמן התכנון הבנייה של פרויקט מגורים בישראל עד האכלוס הוא כ-13 שנה. זה לא מתקבל על הדעת. האתגר שלנו הוא שנצטרך ב-20 השנים קדימה עוד מיליון דירות. 600 אלף למגזר הדתי והחילוני, 200 אלף למגזר החרדי והשאר לאוכלוסייה הערבית. אני מסתכל על מה עשינו בשנתיים האחרונות, ואני חושב ששר האוצר ואני הבנו שצריך כלי רכב משמעותי כדי לצלוח את הביורוקרטיה, והחלטנו לאחד את הסמכויות בענף הנדל"ן. שליטה על הכסף, על הקרקע והתכנון".

עוד אמר השר גלנט כי "בחרנו להתמקד באוכלוסיית מחוסרי הדיור עם מחיר למשתכן. התהליכים ביסודם הם הטבות שניתנות כסובסידיה לאזרח, אתה מוותר כמדינה על הכנסות. אנחנו נותנים לאנשים הנחה על הקרקע בשיעור של כ-200 אלף שקל כממוצע. את הנושא הזה עשינו, כשאחר-כך איזנו את התקציב, וזה נדיר במערכת הפוליטית.

"בשנת 2017 נוציא פי שניים היתרי בנייה ב-2014 וגם נכפיל את התחלות הבנייה. כניסה של כוח-אדם נוסף נביא את המערכת למקום אחר לחלוטין. אני מבין שהמהלך החד של המדינה שהפכה ליזם, והיזמים הפכו לקבלנים, הוא מהלך משמעותי.

"לבנות דירה בישראל עולה סביב 700 אלף שקל, כולל מיסוי. זה המצב, וכל השאר זה רווח. איך אני יודע את זה, כי קבלנים שזכו במחיר למשתכן בעפולה ועוד חודשיים מוסרים דירות בנו במחירים האלה, והם רוצים וניגשים לעוד מכרזים. זו המציאות מהשטח".

"שופכים מים קרים על השוק הרותח"

לדבריו, "אנחנו שופכים מים קרים על שוק הנדל"ן הרותח. מזה שנה רואים שהפסיקו למכור כמעט לגמרי דירות יוקרה, והרוכשים כבר לא מסכימים לשלם את המחירים שדורשים מהם. אני חושב שהתוכנית הזו תשפיע לא רק על מחוסרי הדירה אלא על כלל השוק".

השר גלנט נשאל גם על ההגרלה הגדולה של מחיר למשתכן והעובדה שמועד מסירת הדירות עוד רחוק מאוד, והשיב: "עד שמגיעים לוועדות התכנון, הן גוף מעין-משפטי, שפועל על-פי שיקולים קולקטיביים. אם ועדת הבנייה מונעת תחנת כוח בחצר האחורית, אומרים כל הכבוד. אבל כשהוועדה שומעת התנגדויות ולוקח לה זמן, אז אומרים איך זה יכול להיות.

"יש ניגוד אינטרסים בין מי שיושב בראש העיר ומי שיושב בממשלה. אם ראש העיר מקבל דירות עם מעט ארנונה, הוא מוריד את ביצועי העיר ומקטין את הסיכוי לזכות בבחירות הבאות - אבל לממשלה משימה אחרת, שהיא לייצר דירות. אנחנו עושים את כל המאמצים שכל מי שזוכה בדירה יקבל אותה בטווח זמן סביר. אני חושב שצריך לקדם חקיקה שתשנה את המצב הזה, שמי שיקבע יהיו השרים".

עוד נשאל השר גלנט, איך הוא מתייחס לגידול בהתחלות הבנייה למרות שהמהלכים עצמם גורמים למצב הפוך, והשיב: "ההתייצבות בענף הנדל"ן היא מציאות, וכל מי שמסתכל על זה, מבין שזה הישג. כשאמרתי לפני חצי שנה שהביקושים קטנים, הסתכלו עליי בתמיהה, אבל היום זו המציאות. יש היום 30 אלף זוגות שזכו במחיר למשתכן, חלקם ייכנסו לדירות עוד מעט, וחלקם מחזיקים באפשרות לרכוש דירה מוזלות. אם לא היינו עושים את כל המהלכים האלה, זה לא היה קורה. אנשים גם צריכים להתפשר - לא כולם חייבים לגור בתל-אביב". 

"הפסקנו את הספסרות בקרקע" 

מנהל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון, אמר באירוע כי "שר השיכון העביר כאן מסר. אני מסכים עם כל מילה שהוא אמר. הקבלנים שזכו בעפולה במחיר למשתכן, כולם אמרו בהתחלה שהם קבלני טנדר, ואין להם סיכוי. בסוף מי שקרס הייתה חברה גדולה בשם אורתם מליבו, ולא הם. מחירים שקבלנים מציעים נמוכים, וזה קיים, כי הקרקע היא כמעט אפס, והפיתוח מסובסד במעל מ-50%.

"שיטת המכרזים של הקרקע שהייתה, המרבה במחיר, הובילה למיקסום הרווח על הקרקע, כי אחר-כך הקבלנים שיצאו לבנייה מיקסמו את המחיר על הדירות. ככה זה עבד. היום המצב שונה, כמו ששר האוצר אומר, הפסקנו את הספסרות בקרקע. אנחנו מנתחים את המכרזים ומחשבים את עלות הבנייה למ"ר ולומדים תוך כדי תנועה".

לגבי קבלני הביצוע אמר שמרון: "יש חברות מצוינות שעובדות, אבל יש הרבה יזמים שלוחצים את קבלני הביצוע, וזה עשוי להוביל לקריסות שלהם".

בנוגע למחיר למשתכן, שמרון הודה כי לא פעם גם במכרזים יש פספוסים: "הוצאנו מכרז ברמלה 3 פעמים, וזה לא הצליח. יש גם פספוסים בדרך. אבל אנחנו לומדים ומוצאים המכרזים משופרים".

עוד אמר שמרון: "מחיר למשתכן זו החלטה של הממשלה, וכל מי שמותח ביקורת צריך להגיד מה הפתרון החלופי. כולנו יודעים שצריך היצע. אבל יש גם בעיות, הרבה אנשים לא רוצים שיבנו להם ליד הבית, וכל מחבקי העצים שמתנגדים. אבל אנחנו מתמודדים עם כל זה. אנחנו סגרנו עסקאות למגורים על כמעט 33 אלף יחידות דיור, וזה רק עד אוגוסט. בשנה שעברה זה היה המספר השנתי. אנחנו מגדילים את ההיצע. אנחנו מכוונים ל50 אלף עסקאות בשנה. מחיר למשתכן תיתן מענה לסקטור מחוסרי הדירה, וזה מהלך מאוד משמעותי שהמדינה אף פעם לא עשתה".

דניאלה פז-ארז, בעלי פז כלכלה והנדסה, אמרה באירוע: "השוק לומד את תוכנית מחיר למשתכן. בכל הנוגע לעלויות הבנייה, יש מצוקה קשה שאני לא ראיתי ב-25 שנה שאני בענף. המצב קשה, יש גידול משמעותי בהיקף ההתחלות ומעט מאוד קבלנים שפועלים. בעיה נוספת היא שאין פועלים בענף וגם חוסר הוודאות מייד מעלה את מחיר הבנייה. בעפולה הצליחו למזלם לסיים הפרויקטים בזמן, אבל במזל. אם היו מתעכבים במשהו קטן המצב היה עשוי להיות אחר". 

"אוהבים להתנגד למחיר למשתכן"

לשאלה האם יש פרויקטים של מחיר למשתכן שנתקעים, השיבה פז-ארז: "יש פרויקטים שלא מקבלים מימון. אנחנו גם נראה את זה בהמשך". על כך השיב שמרון : "אני לא מכיר פרויקטים שמתעכבים. במטה הדיור עושים מעקב אחרי ההיתרים ופותחים חסמים כדי לפתור את המצב הזה. אני מסתכל על כל המכרזים, ויש הצלחות, ואפילו אפשר אולי לראות שיש הרבה מאוד היצע ולא בטוח שהשוק יודע לקלוט את הכול".

לגבי המצב בו זכאי מחיר למשתכן יקבלו דירות רק עוד שנים, אמר שמרון: "אוהבים להתנגד למחיר למשתכן, אבל מה עם הפרויקטים בשוק החופשי? יש את קבוצת הרכישה בשרונה של מוטי פלד. מתי הם ימסרו דירות? להם לא יהיו עיכובים? מה ההבדל? אוהבים לתקוף את מחיר למשתכן אבל בשוק החופשי זה אותו הדבר".

מנכ"ל אלעד מגורים, רונן יפו: "יש פערים גדולים בין ההיצע לביקוש. המדינה אומרת לרוכשים לחכות למחיר למשתכן. אבל מה עם השוק כולו? צריך היצע גדול של קרקעות בכל הארץ. יש גם את זכאי מחיר למשתכן שישכירו את הדירות שלהם בהמשך. למי ישכירו? לא יודעים, ואת זה רק נדע ונראה בהמשך. מדברים על עוד מיליון וחצי דירות בעוד 20 שנה. איך המחירים אמורים לרדת ככה?"

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר: "יש פעולות חשובות של המדינה. אל תצפו מהממשלה להביא תוצאות מיידיות, כי בענף הנדל"ן אין דבר כזה. זה לוקח זמן. אנחנו מחכים גם אנחנו ליציבות. יש פער עצום בין יכולת הציבור לרכוש דירות וגם אנחנו לא רוצים להיות במצב הזה. אבל מה שעושים עכשיו עוצרים הביקושים בצורה מלאכותית, וזו טעות. זה לא שאנשים יקבלו דירות עוג שנתיים או שלוש, הם בכלל לא ידעו מה הם יכולים לקנות בשנה הקרובה. אין לנו מה להגיד לזכאים שזכו בהגרלה, כי הפרויקטים עוד לא מוכנים ולנו אין תשובות ".

עוד אמר פרידמן כי להערכתו חלק מהציבור כבר מבין את הבעייתיות במחיר למשתכן : " חלק מבינים שאיפה שהם רוצים לא יקבלו דירה, ויש כבר מי שחוזר לשוק. אנחנו רואים את זה באתרי המכירות, בעיקר אחרי ההגרלה הגדולה, באתרים בהם יש דירות בין מיליון ל-1.5 מיליון שקל ".

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים: "רכשנו קרקע בשבוע שעבר. המכרז קובע כי הקרקע תימסר לנו עוד 18 חודש. כך שאנחנו אומרים לממן את כל התקופה, נניח שנעמוד בזה ונניח שנתקדם אז הלקוחות שיודעים מאתמול שזכו בהגרלה בשוהם יקבלון את הדירות רק עוד 4 או 5 שנים. אין שם כלום היום, אפשר אולי לעשות קמפינג. יש כאן בעיה, אנשים גם לא לוקחים בחשבון עוד ארבע שנים של שכירות, המדינה אומרת שתשלמו לעוד ארבע שנים, שלמו שכירות ותקבלו הנחה יפה. נכנסתי אתמול לאתר של רמ " י. יש 19 אלף יחידות בשיווק המחיר למשתכן. מתוכם יש 9000 עם חוברות מכרז, 49%. תאריכי ההגשה חלקם עוד שבוע, עוד חודש ועוד חודשיים. מכרזים לעוד 10 ימים הגשה בלי חוברת. יש כאן סיטואציה בעייתית. אנחנו רואים את המספרים, המחירים לא יורדים. המדינה פותרת עכשיו בעיה רק ל-15% מהציבור. והציבור יתייאש בסוף".

עוד אמר הוד: "נכנסנו למחיר למשתכן, כי הבנו שאנחנו יכולים להרוויח. אבל אנחנו רואים את הביקוש הכבוש ומה שיקרה זה מה שקרה אחרי המחאה החברתית, המחירים יעלו".

"ניסוי שאף אחד לא יודע מה תהיה התוצאה שלו"

מנכ"ל קבוצת משולם לוינשטיין, שאול לוטן: "אני לא הולך למחיר למשתכן. אני לא רואה שם שורת רווח. מי שהולך כנראה חייב. שר האוצר אמר שמי שלא יהיה במחיר למשתכן פשוט לא יהיה, אני חושב שאני אהיה כאן עוד הרבה אחרי שהוא כבר לא יהיה שר האוצר. נכון להיום הביורוקרטיה הורגת אותנו. היום יש מכרז בקיסריה, לא יודע כמה משתתפים. יש ויכוח ברמה של גן ישלים בין החברה לפיתוח קיסריה בין רשות מקרקעי ישראל. לא יודע מי צודק, אבל הבנקים לא נותנים מימון לדבר הזה, במקום שישימו שלושה אנשים בחדר ויפתרו את הבעיה הזו, פשוט ממשיכים עם אי-הוודאות".

מנכ"ל קבוצת תדהר, אודי שרביט: "אני חושב שהמדינה כאן עושה ניסוי שאף אחד לא יודע מה תהיה התוצאה שלו. עובדים כאן על פסיכולוגיה שהדבר האחרון שלה זה ההגרלות הגדולות . אני חושב שזה יפגע בתחום היזמי, וימים יגידו מה יקרה עם הניסוי הזה. אם מדברים על קיפאון בשוק, המצב בקרב קבלני הביצוע גרוע הרבה יותר. מחיר למשתכן מקצינה המצב של הקבלנים. אם יש רווחיות מינימלית ויזמים ירצו ליווי, הם יצטרכו ללחוץ עוד יותר את קבלני הביצוע למטה. אני רואה רווחיות מאוד נמוכה, לא דו ספרתית בכלל, ואני לא מבין איך קבלן ויזם יכולים להגיע לרווחיות ראויה בפרויקטים האלו יחד. ואני מתעלם כרגע מאיכות הדירות וגם רמת השירות. זה דברים שעולים כסף. תהיה בעיה קשה במחיר למשתכן לענות על הציפייה של הזכאים".