מלכוד הדירות שיאפשר לקבלני מחיר למשתכן לגזור קופון

בשבועות האחרונים יותר ויותר זכאי מחיר למשתכן מתלוננים על תופעת הדירות הגדולות. מדובר בתופעה במסגרתה פרויקטים של קבלנים שזכו במגרשים במסגרת מכרזי מחיר למשתכן מציעים לזכאים מעט מדי דירות קטנות או לחלופין היצע גדול מדי של דירות גדולות בנות 5 חדרים. אומנם גם הדירות הגדולות משווקות לזכאים בהנחה לא מבוטלת, אבל הם מצידם טוענים כי מדובר בדירה שאינה מתאימה לצרכים שלהם והמחיר האבסולוטי, גם אם הוא מוזל ביחס למחיר השוק של דירה דומה, עדיין גבוה מדי.

מצד אחד, אפשר להבין את הזכאים. עד שכבר זכו בדירה מוזלת, הם מתאכזבים מהיצע הדירות הקיים בפרויקט. אבל כדי להבין את שורש הבעיה, צריך להתמקד בתוכנית מחיר למשתכן והניסיון של משרדי האוצר והבינוי והשיכון להוציא כמה שיותר דירות מוזלות לשוק וכמה שיותר מהר.

כדי לפרסם מכרזים של מחיר למשתכן צריך להתבסס על תב"ע - תוכנית בניין עיר - קיימת ומאושרת. הבעיה היא שלא מעט תוכניות שאושרו בשנים האחרונות, ואף לפני כן, היו תוכניות ששיקפו את מדיניות ראשי הערים שביקשו לבנות כמה שיותר דירות גדולות, כדי למשוך אוכלוסייה מבוססת. המשמעות של הרצון הזה בתב"ע הייתה שטח גדול ליחידת דיור ממוצעת בתוכנית. וזה היה הרבה לפני שתוכנית מחיר למשתכן נכנסה לתמונה.

עכשיו, כשבמשרד האוצר ומטה הדיור, במשרד הבינוי והשיכון וגם ברשות מקרקעי ישראל פרסמו מכרזים, הם ידעו שהדרך היחידה לעשות את זה מהר, היא לפרסם מכרזים על בסיס תב"ע קיימת. הרי שינוי תב"ע בתוכנית הוא לא עניין של חודש או חודשיים ועשוי אפילו להיות ארוך יותר משנה. זה לא רלוונטי לתוכנית שמנסה להוציא לשוק דירות מוזלות במהירות. אז מראש הבעיה הזו הייתה ידועה ובמטה הדיור קיוו שהקבלנים הזוכים ינסו למצוא את הדרך לגיוון בגודל הדירות. אבל, על פי התלונות שמצטברות בשבועות האחרונים, נראה שזה לא המצב בכל המקרים.

ואז אנחנו נתקלים במצבים בהם פרויקטים כוללים הרבה מאוד דירות גדולות, במחיר יקר, ולא מעט זכאי מחיר למשתכן מוצאים את עצמם מוותרים על הזכייה שכל כך חיכו לה.

שיחות עם גורמים במטה הדיור העלו כי הפתרון המסתמן לבעיה כעת הוא סיכום עם הקבלן והרשות המקומית בתחומה ממוקמים הפרויקטים הבעייתיים לאפשר לקבלנים לבקש ולקבל תוספת במספר הדירות בפרויקט באמצעות הקלת שבס-כחלון, הקלה שמאפשרת להגדיל את מספר הדירות כמו גם את השטח הבנוי בעד 20%, ושילוב יחידות דיור קטנות יותר בפרויקט.

אבל בנקודה זו חשוב להזכיר נקודה נוספת. אחד הכללים של תוכנית מחיר למשתכן קובע כי אם הקבלן שזכה במכרז מפרסם הדירות לזכאים אך הם מוותרים על הזכייה, ובאם עברה תקופה של שנה והדירות לא נמכרו לזכאים, הן יוכלו להימכר למשפרי דיור. עובדה זו מהווה בעצם סוג של תמריץ לקבלנים לא להתאמץ יתר על המידה בתכנון דירות קטנות, כי אם הדירות המוזלות, אבל הגדולות, לא ירכשו על ידי הזכאים, בסופו של יום הקבלן יוכל למכור אותן למשפרים. הם הרי מוכרים דירות שבבעלותם במחיר שוק ולכן הסבירות שיצליחו לגייס סכומים גדולים יותר לרכישה טובים יותר.

במקביל, במטה הדיור אומנם מנסים לקדם את אפשרות השבס, אבל חשוב לזכור שאי אפשר לחייב קבלן לבקש את ההקלה. עכשיו, נצטרך להמתין ולראות מי מהקבלנים יבחר לקדם דירות קטנות שמתאימות יותר לזכאים ומי ימשיך לתכנן דירות גדולות.