מחיר למשתכן: "מי צריך אלפיים דירות בפאתי נהריה?"

לפני שבועות אחדים פרסמנו כאן ב"גלובס נדל"ן" כתבה שעסקה בשוק הנדל"ן בנהריה. הכתבה נפתחה במכתב של תושב העיר שדיבר על עודף דירות למכירה וקושי למכור. אבל ההיצע הגדול של דירות למכירה בנהריה רק עומד בפתח, וכבר היום לא בטוח שהביקוש יענה על ההיצע הגדול. שיווק של 1,200 דירות מחיר למשתכן כעת בעיר עשוי להשפיע על כל המחירים בעיר, ובינתיים הקבלנים שבונים בעיר בפרויקטים הרגילים כלל לא מצליחים להוציא היתרי בנייה.

מחכים משנת 2014

שני מכרזים פורסמו לאחרונה במודל מחיר למשתכן בנהריה, הנשענים על תב"ע (תוכנית בניין עיר) שכוללת כמה התניות להוצאת היתרי בנייה, התניות שלא ברור בכלל מתי ימולאו.

בעוד מכרזי מחיר למשתכן מתקרבים לישורת האחרונה להגשת הצעות על ידי יזמים, קבלנים אחרים שבונים בשכונות הצפון מזרחיות בעיר מספרים שהם זכו במגרשים סמוכים כבר בשנת 2014 - ועד היום לא הצליחו להוציא היתרי בנייה בגלל אותן ההתניות בתוכנית.

כעת, אותם הקבלנים ניצבים בפני מצב שבו הקרקע כבר נרכשה והתשלומים לרשות מקרקעי ישראל כבר שולמו, אבל אף אחר מהם לא הביא בחשבון שלצד הפרויקטים שלהם ייבנו גם למעלה מאלף דירות מוזלות (המדינה מסבסדת קרקע, פיתוח ומענקים במכרזי מחיר למשתכן בפריפריה). במקביל, אף אחד לא יודע לומר האם בשונה מהמגרשים שלהם, דווקא הפרויקטים של מחיר למשתכן יצליחו להתקדם ולקבל היתרי בנייה, למרות המגבלות בתב"ע.

ראשית הסיפור כבר ב-2014, אז פורסמו כמה מכרזים בשכונה (שלב א'), בהם זכו מספר קבלנים. מאוחר יותר פורסם גם שלב ב' של השיווק, ושוב זכו קבלנים בקרקעות. כלל הזוכים - שרכשו קרקע ל-800 דירות בסה"כ - היו צריכים לעמוד בתנאי המכרז שנקבעו ולשלם את מלוא הסכום עבור הקרקע תוך 180 יום.

בין הקבלנים שזכו היו קבלנים קטנים כגדולים, בניהם החברות י. א אלון בניה, טרקלין ייזום, אזורים, משה חדיף, פרץ בוני הנגב, קרדן נדל"ן ועוד.

היזמים גילו במהלך בדיקת המכרז כי התב"ע כוללת התניות שונות, אך העריכו, או קיוו, כי הבעיות יפתרו בטווח זמן סביר, אחרת המדינה לא היתה מפרסמת את המכרזים. לאחר שהמכרז כבר נסגר התברר כי מדובר בחסמים משמעותיים בהרבה ממה שנראה בתחילה, וכאמור עד היום טרם התקבלו במקום היתרי בנייה.

"את הכסף שילמנו"

הסיבות לעיכוב הן עבודות על קו ביוב מאסף מזרחי לשכונה שאמנם נמצא היום בביצוע, אך העבודות עליו טרם הסתיימו, בהרחבת מתקן טיהור שפכים (מט"ש) שטרם בוצעה והעברת השימוש במט"ש לתאגיד המים מי עמי.

"כל הדברים הללו אינם מאפשרים הוצאת היתרי בנייה בשכונה, ועובדה זו גורמת לנזקים מימוניים מתמשכים כי כאמור את הכסף כבר שילמנו", אומר גורם באחת החברות.

"עכשיו, בזמן שעדיין לא הצלחנו להוציא היתרים, פתאום אנחנו מגלים שהמדינה מפרסמת שני מכרזים של מחיר למשתכן, 1,200 דירות, באותה השכונה. הדבר הזה לא נלקח בחשבון על ידי אף אחד מהיזמים בבואם להציע הצעות למכרזים בעבר, ויותר גרוע מזה, זה עשוי עכשיו להציף את נהריה והאזור בהיצע דירות חדשות".

גורם אחר מדבר על משבר אמון שעשוי להיווצר כעת בין הקבלנים לבין המדינה. "זה לא שחיכינו שערך הקרקע יעלה ובגלל זה לא בנינו - עשינו הכל כדי להוציא היתרי בנייה, אבל זה לא קרה. ועכשיו כשזה מתקרב פתאום המדינה מוסיפה, 700 מטר קו אווירי מהמתחם הזה, יותר מ-1,000 דירות במחיר למשתכן. המדינה מייצרת כללים חדשים למשחק הזה, ולא יכול להיות שהיא לא עומדת בכללים הישנים שהיא עצמה קבעה.

"הם בעצם מסמנים אותנו, היזמים או הקבלנים, כאויבים. זה שבר אמון גדול מאוד. צריך עכשיו אלפי דירות בנהריה? לא. כל מי ששוקל עכשיו לגשת למכרזים של מחיר למשתכן צריך להביא את כל הדברים הללו בחשבון כדי שלא יגיע למצב שיפסיד שם את התחתונים".

"הקו לפני סיום"

על פי נתוני משרד האוצר, המחירים בנהריה טרם ירדו, אולם שיווק של למעלה מ-1,000 דירות מוזלות עשוי להוביל לירידה, בוודאי אם מאות דירות נוספות יקבלו היתר וייבנו מסביב במקביל. אמנם המטרה הכללית של משרד האוצר ושל משרד השיכון היא לייצב את המחירים ואף להוביל לירידה, אבל גורמים בענף חוששים כי במקרה של נהריה הדבר לא נעשה במחשבה תחילה. נוסיף לזה את האפשרות של זכאי מחיר למשתכן שעשויים להגריל את הדירות בעיר הצפונית ולהעמיד אותן להשכרה, ונגיע למצב אפשרי בו אותם רוכשים זכאים עוד עשויים להתקשות להשכיר אותן במחיר המבוקש.

מעיריית נהריה נמסר בתגובה לדברים כי "המכרזים לא פורסמו על ידי העירייה, ולכן האחריות לגביהם לא חלה עליה. העירייה עושה את מירב המאמצים לסיים בהקדם את הההליך התכנוני על מנת לאפשר הוצאת היתר בנייה. כך, למשל, פרוייקט הנחת קו הביוב המזרחי העומד בפני סיום".

במקביל, ממשרד השיכון נמסר כי: "במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" מקדם משרד הבינוי והשיכון את הרחבת העיר נהריה. שיווק המכרזים התקיים על בסיס תחזית למועד סיום ביצוע של המאסף המזרחי לביוב, כפי שנמסר על ידי העירייה. על פי הודעת העירייה יושלמו העבודות עד סוף נובמבר 2017, תוך סיוע תקציבי מטעם המשרד שניתן בעבר, ותוספת שתכלל בהסכם הגג שצפוי להחתם בעיר בעתיד הקרוב. לפיכך, אנו מעריכים כי תהליך הוצאת היתרי הבנייה יוסדר בקרוב ויתאפשר לקבלנים להתחיל בהליך הפעלת הביצוע". מתשובת המשרד עולה כי ככל הנראה אחרי שנים ארוכות נושא המגבלות שמנעו הוצאת היתרים צפוי להיפתר, אולם באם זה יקרה, נשאלת השאלה מה יהיה על הקבלנים שהמתינו כל השנים וכעת יעמדו מול מכרזי מחיר למשתכן מסובסדים.

על כך השיבו במשרד השיכון כי: "באשר לטענת היזמים כי שיווקי מחיר למשתכן יפגעו ברווחיהם, משרד הבינוי והשיכון גאה על פעולותיו הרבות לפיתוח העיר נהריה ועל שיווק יחידות הדיור במסגרת קידום פתרון למצוקת הדיור של הזוגות הצעירים בישראל".