על הגדר: כחלון הכניס את שוק הדיור לחוסר ודאות | פרשנות

אם יש דבר שמשקיעים לא אוהבים - בכל שוק, בין אם זה מניות או נדל"ן - זה חוסר ודאות, וזה בדיוק מה שקורה כרגע בשוק הנדל"ן. בחודשים האחרונים נכתב כאן שוב ושוב ששר האוצר משה כחלון הצליח בדבר אחד מרכזי: להכניס את שוק הנדל"ן לחוסר ודאות, שבו הקונים והמוכרים יושבים על הגדר. הוא עשה זאת באמצעות תוכנית "מחיר למשתכן", שחוטפת אש מכל הכיוונים אבל לפחות פסיכולוגית הצליחה להכניס את שוק הנדל"ן לסוג של קיפאון. יש עסקאות, אבל על אש קטנה.

רמת העסקאות בשפל מאחר שזוגות צעירים מחכים להגרלות הענק בתוכנית של השר והקבלנים, לדבריהם, לא מורידים מחירים. הם מחכים שהביקושים הכבושים לדעתם יתפרצו כשחוסר הוודאות יתפוגג, כשההגרלות יסתיימו ושהקונים יסתערו על הדירות. אז מחיר הדירות ימריא שוב.

כיוון שמאגר הנתונים על עסקאות הנדל"ן והמחירים עדיין לא מושלם בלשון המעטה, קשה מאוד לסמוך עליו בתקופה רגישה כזאת. דבר אחד ברור - יש פחות עסקאות. הדבר הפחות ברור הוא מה זה עושה למחירים.

על פי מדדי הלמ"ס, המדדים הרשמיים היחידים שמתפרסמים כעת, יש בלימה גם ברמת המחירים. לפי כמה גורמים בשוק הנדל"ן, ובהם גם גורם בנקאי בכיר שעמו שוחחתי, הקבלנים מתחילים להוריד מחירים בשוליים. יש פה סוג של משחק: מי ימצמץ ראשון - הקבלנים או כחלון והזוגות הצעירים. כל עוד הגרלות הענק נמשכות (וכחלון מכריז שהם ימשיכו, כדי לאותת לשוק שחוסר הוודאות עוד יגבר) הזוגות הצעירים יישבו על הגדר. כל עוד יתאפשר להם, הקבלנים ישתדלו שלא להוריד מחירים ויחכו שהקונים יחזרו.

על יתרונותיה וחסרונותיה של "מחיר למשתכן" נכתב כאן לא פעם, ובכל מקרה נדמה שאין דרך חזרה מהתוכנית. האוצר וכחלון החליטו שזה הכלי שהם רוצים להשתמש בו כדי לפתור את משבר הדיור והויכוח על הכלי הזה (שהוא בעיקרו סבסוד של דירות) מיצה את עצמו ולא רלוונטי. הדבר הרלוונטי הוא מה קורה בשוק ואם התוכנית תשפיע או תזיק.

כדי להגיע ככל הניתן לנתוני האמת, נבדקו דוחות של יזמיות נדל"ן למגורים בולטות בישראל: היקף הפעילות שלהן, רמת המחירים הממוצעת והתחזית שלהן לשוק הנדל"ן, אם ישנה כזו.

מודים בהאטה

אצל כל היזמיות, ללא יוצא מן הכלל, ניכרת ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות, וזה לא מפתיע לאור הנתונים שמפרסמים האוצר והלמ"ס. חלק מהחברות מתייחסות להאטה במכירת דירות ומציינות שהיא החלה בשלהי 2016 ותימשך עוד חודשים. הן לא מפרטות איך זה ישפיע על רמת המחירים, אבל ההודאה שהשוק נמצא בהאטה מדברת בעד עצמה.

רמת המחירים הממוצעת של הדירות נמצאת במגמת קיפאון ואף ירידה (לבד מאפריקה מגורים). ירידה מובהקת יותר אפשר לראות בפרויקטים בפריפריה, וזה טבעי לאור העובדה ש"מחיר למשתכן" דומיננטית בפריפריה הרבה יותר מאשר במרכז, למעט פרויקטים בודדים. שתי אזהרות: ראשית, ממוצעים נוטים להטעות. שנית, ממוצע המחירים כולל דירות בערים שונות, פרויקטים שונים ותמהיל דירות שונה. גם רמת העסקאות הנמוכה מחייבת להיזהר שבעתיים, מאחר שככל שהמדגם קטן יותר, התוצאות מובהקות פחות. למרות האזהרות, זו האינדיקציה היחידה שאפשר לשלוף מהדוחות הרבעוניים כרגע. הקבלנים אמנם טוענים שמחיר ממוצע אינו משקף את רמת המחירים האמיתית, אבל הטיעון הזה היה תקף גם כשהמחיר הממוצע היה במגמת עלייה, והממוצע אכן שיקף את המגמה האמיתית בשוק הנדל"ן. ואגב, המחירים בדוחות אינם כוללים מע"מ. 

מסקנה נוספת מהדוחות היא שרמת הפירוט משתנה מחברה לחברה, לתשומת לב רשות ני"ע, שחייבת לנסות לאחד את רמת הדיווח. דווקא החברות הגדולות, כמו שיכון ובינוי ואפריקה מגורים, מקבלות ציונים נמוכים ברמת הגילוי למשקיעים. פירוט רב יותר אפשר יהיה למצוא בדוחות השנתיים שיתפרסמו מפברואר 2018, ויש סיכוי לא קטן, לאור הכרזותיו של כחלון, שחוסר הוודאות ילווה אותנו עד אז.

ובכל מקרה, הריבית עדיין עובדת לרעת כחלון. למרות עלייה בריבית למשכנתאות בשנה האחרונה (עלייה שנבלמה). כשה"דלק" והכסף הזול עדיין איתנו, המוטיבציה של משקיעים וגם של זוגות צעירים היא לקנות נכסים כמו מניות ודירות. ומנגד, התזרים הצפוי של הקבלנים ממכירת דירות עובד לטובת כחלון. התזרים הזה יורד באופן טבעי ככל שתקופת חוסר הוודאות מתארכת והיקף מכירות הדירות החדשות יורד משמעותית. האם הקבלנים ימצמצו ראשונים? נדע יותר אחרי דוחות הרבעון השלישי, ואחרי פרסום הדוחות השנתיים.

 מחיר למשתכן

אזורים: רמת גילוי נמוכה

סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 2,622

דירות מכורות: 1,703 (כ-65%)

התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: אזורים מקמצת מאוד במידע ודוח הדירקטוריון שלה הוא הדל ביותר בין כל חברות הנדל"ן. בולטת לעין ההתייחסות הנרחבת לזכייתה בשני פרויקטים של "מחיר למשתכן" בהרצליה ובראשון לציון: 129 דירות בהרצליה במחיר של 13,622 שקל למ"ר בממוצע, ו-538 דירות בראשון לציון (רבע מהן בשוק החופשי) במחירים הנעים בין 9,300 ל-10,000 שקל למ"ר. אלו מחירים נמוכים יחסית למחירי השוק, אבל הבעיה הגדולה של "מחיר למשתכן" היא היקף הבנייה הנמוך, לפחות לעת עתה, במרכז הארץ.

אשדר: הציבור יחזור לקנות אחרי ההגרלות

סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 1,230

מספר הדירות המכורות: 571 (כ-46%)

מחיר דירה ממוצע ברבעון הראשון: 15,431 שקל למ"ר

מחיר דירה ממוצע ברבעון השני: 15,135 שקל למ"ר

מחיר דירה ממוצע במהלך 2016: 15,794 למ"ר

התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: "פעולות הממשלה בענף הנדל"ן ובעיקר הפעלת תוכנית 'מחיר למשתכן', שבמסגרתה ניתנה לציבור אפשרות לזכות בהגרלה לרכישת דירה במחיר הנמוך בשיעור ניכר ממחיר השוק לדירות דומות, מעכבת כוונות רכישה של חלק מהציבור בציפייה לזכות בהגרלות ו/או בציפייה שפעולות אלה ואחרות של הממשלה יביאו לירידת מחירים משמעותית בשוק. להערכת החברה הירידה בקצב מכירת הדירות תימשך בחודשים הקרובים, במקביל לקיטון בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש ולאחר מכן הביקוש הטבעי לדיור יביא חלקים נרחבים מהציבור לשוב ולרכוש דירות".

היקף מכירות ורמת מחירים: כיוון שאשדר מפרטת, וזה ייאמר לזכותה, מכירות של דירות ומחיר ממוצע למ"ר בכל פרויקט, אפשר לראות שהמחירים הממוצעים בפרויקטים של אשדר נעים סביב אותה רמה כבר תקופה די ארוכה, עם סטיות של אחוזים בודדים. בהתחשב בשונות הגדולה של הפרויקטים ושל הדירות, זה מסמן את היציבות (לפחות) בשוק הנדל"ן. אשדר, בתחזיתה, די יוצאת דופן ונותנת להבין כי הציבור יחזור לקנות דירות אחרי ההגרלות של "מחיר למשתכן".

 היתרים עבור יחידות דיור

אפריקה מגורים: היחידה שמציגה עלייה במחיר

סה"כ דירות (בביצוע ובתכנון): 1,652

סה"כ יחידות דיור מכורות: 949 (כ-57%)

מחיר ממוצע לדירה בחצי הראשון של השנה: 2.18 מיליון שקל (המחירים להלן אינם כוללים מע"מ)

מחיר ממוצע לדירה ברבעון השני של השנה: 2.36 מיליון שקל

מחיר ממוצע לדירה בכל שנת 2016: 1.98 מיליון שקל

התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: אין.

היקף המכירות ורמת המחירים: נפילה חדה במכירות אבל החברה היחידה שמציגה עלייה במחיר הממוצע של דירה שנמכרה. ברבעון השני של השנה מכרה החברה 61 דירות בלבד לעומת 127 דירות ברבעון הראשון ו-558 דירות בכל שנת 2016. החברה אינה מפרטת היכן מכרה ובכמה, כך שקשה לקבל תמונת מצב מלאה על היקף המכירות ורמת המחירים.

עם זאת, אפשר לקבל תמונה די מדויקת על מחיר דירה ממוצעת בפרויקטים שרוב הדירות נמכרו בהן. במודיעין, למשל, בפרויקט שדרות הסביונים מחירה של דירה ממוצעת עומד על 1.64 מיליון שקל ואילו בפרויקט של החברה בגבעת שמואל מחירה של דירה ממוצעת עומד על כמיליון שקל.

דמרי: המחירים חזרה לרמתם לפני שנה

סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 2,358

מספר הדירות המכורות: 825 (כ-35%)

מחיר דירה ממוצע בחצי הראשון של השנה: 1.51 מיליון שקל

מחיר דירה ממוצע ברבעון השני של השנה: 1.37 מיליון שקל

מחיר דירה ממוצע שנמכרה מסוף הרבעון השני ועד סוף אוגוסט: 1.31 מיליון שקל

התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: "משלהי שנת 2016 החלה להסתמן מגמת ירידה בהיקפי המכירה אשר להערכת החברה נגרמה מתוכנית 'מחיר למשתכן' וחוסר ודאות לגבי מחירי הדירות לנוכח עלייה בשיעורי הריבית למשכנתאות. מגמה זו התחזקה בחציון הראשון של שנת 2017".

היקף מכירות ורמת המחירים: במחצית הראשונה של 2017 מכרה החברה סה"כ 210 דירות במחיר ממוצע של כ-1.51 מיליון שקל לדירה, לעומת 350 דירות במחצית המקבילה אשתקד במחיר ממוצע של כ-1.37 מיליון שקל לדירה, עלייה של כ-10% במחיר הממוצע.

אבל שימו לב מה קורה ברבעון השני: ברבעון הזה נמכרו 116 דירות במחיר ממוצע של כ-1.37 מיליון שקל, כלומר, המחירים הממוצעים ירדו (!) לעומת הרבעון הראשון וחזרו לרמתם לפני שנה. יותר מכך, דמרי מציינת בדוחות שהחברה מכרה מ-1.7 ועד חתימת הדוחות (כחודשיים) 57 דירות בלבד במחיר ממוצע של כ-1.31 מיליון שקל.

נכון, הטיעונים של הקבלנים תמיד יהיו שיש שוני מפרויקט לפרויקט ויש הבדלים באיכות הדירות שנמכרו, אבל כשהמגמה היתה כלפי מעלה, כל הטיעונים הללו התפוגגו. כעת, כשהם מודים שיש חוסר ודאות בשוק הנדל"ן, ושחלה האטה משמעותית במכירת דירות, אפשר לראות בצורה מובהקת גם ירידה במחיר הדירה הממוצע. כשהמגמה היא כבר בת חצי שנה ויותר, כפי שדמרי מודה בעצמה, הכלכלה עושה את שלה: מתחילים להוריד קצת מחירים.

חנן מור: "לא יכולים להעריך השפעת המצב"

סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון) של החברה: 1,842

סה"כ דירות מכורות: 873 (כ-47%)

מחיר דירה ממוצע בחצי הראשון של השנה בפרויקט מודיעין א': 1.60 מיליון שקל

מחיר דירה ממוצע בחצי הראשון של 2016 בפרויקט מודיעין א': 1.64 מיליון שקל

התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: "במהלך החציון הראשון של השנה נמשכים מאמצי הממשלה לקדם את התכנון, הפיתוח והסכמי הגג עם הרשויות וכל זאת במטרה להגדיל את היצע הדירות. במקביל נעשים מאמצים גדולים לצנן את הביקושים הנובעים מרוכשי הדירות להשקעה וכן לשווק את מכרזי המקרקעין של המדינה בעיקרם לזכאים בצורה של מכרזי מחיר למשתכן. קיימת ירידה במספר הדירות למכירה שנובעת ממחסור של פרויקטים וכן יש ירידה בהתחלות הבנייה. אין ביכולת החברה להעריך את השפעת המצב הכלכלי והלך הרוח בשוק הנדל"ן על תוצאות החברה בתקופות הבאות".

היקף המכירות ורמת המחירים: החברה מכרה במחצית השנייה של השנה 49 דירות במחיר ממוצע של כ-1.4 מיליון שקל (1.377 שקל במדויק), לעומת 144 דירות במחיר ממוצע של 1.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. לכאורה, מדובר בקפיצה נאה שמשקפת את המשך עליית המחירים. אבל למרבה המזל חנן מור פירטה, בניגוד לדי הרבה חברות אחרות, את המכירות לפי פרויקטים ושימו לב מה קורה בפרויקט מודיעין א' בן 92 הדירות: בחצי הראשון של השנה נמכרו 19 דירות במחיר ממוצע של כ-1.6 מיליון שקל לעומת 30 דירות שנמכרו באותו פרויקט בתקופה המקבילה אשתקד לפני מחיר ממוצע של כ-1.67 מיליון שקל, כלומר ירידה ממוצעת של כ-4%. ההסבר יכול להיות שינוי בתמהיל הדירות או מבצע לקראת סיום הפרויקט, אבל הנתונים מדברים בעד עצמם.

שיכון ובינוי: מידע דל

סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 3,483

סה"כ דירות מכורות: אין נתונים

מחיר ממוצע לדירה ברבעון הראשון של 2017: 1.82 מיליון שקל

מחיר ממוצע לדירה בחצי הראשון של 2017: 1.76 מיליון שקל

רמת המידע בשיכון ובינוי, לפחות ברמה הרבעונית, די דלה ודומה לזו של אזורים, אולי כי זרוע יזמות הנדל"ן למגורים אינה הזרוע הדומיננטית בשיכון ובינוי. עם זאת, מצופה מחברה בסדר הגודל שלה שתיתן לקוראי הדוחות מידע רחב יותר, גם ברמה הרבעונית, ולא רק השנתית. ככלות הכול, המידע הזה נמצא אצלה ואין צורך לעבוד עליו במיוחד.

גינדי השקעות: מינוף גבוה והון עצמי מצומק

פרויקט מרכזי: כ-25% מפרויקט גינדי תל-אביב, הכולל 718 דירות שנמכרו בעשרה בניינים. בחודשים האחרונים החלה מסירת הדירות והחברה מעריכה שרוב הדירות יימסרו עד סוף השנה. הפרויקט כולל גם את קניון TLV FASHION MALL שבשוק הסיטונאי ברחובות קרליבך, החשמונאים ודרך מנחם בגין בת"א. הקניון נפתח במארס השנה והתפוסה בו מגיעה לכ-87%.

פרויקט גינדי ת"א הוא פרויקט הדגל של גינדי השקעות ומקור ה"צרות", אם אפשר לומר כך. גינדי השקעות היא דוגמה מצוינת לתרחיש שיכול לקרות לחברות נדל"ן מסוגה, עם מינוף די גבוה והון עצמי די מצומק. כל עוד התחזיות האופטימיות מתממשות, כל עוד החברה יכולה לשרת את חובותיה, העסק ממשיך להתגלגל. אבל כשיש שיבוש, המשקיעים חוששים שהחברה תתקשה לפרוע את חובותיה.

בלי שאיש שם לב, בסוף החודש, ב-31 באוגוסט, בשעה שבע בערב, דיווחה החברה שהיא קיבלה הזרמה של 25 מיליון שקל מהבעלים (חברת גינדי קפיטל) בצורת הלוואת בעלים. ההזרמה הזאת מספרת את הסיפור לא רק של גינדי השקעות אלא של כל ענף הנדל"ן בכלל. כשהתחזית התזרימית משתבשת ובמקביל כרית ההון העצמי מצומקת יחסית לחובות למערכת הבנקאית ולבעלי האג"ח, יש שני תסריטים: או שהחברה מממשת נכסים תוך כדי לחץ (למשל, מכירת דירות בהנחה) או שהיא צריכה הזרמות חיצוניות כמו גינדי השקעות.

 תמונת מצב