הכלכלן הראשי באוצר: "הקיפאון בשוק הדיור נמשך גם ביולי"

הירידה בהיקף העסקאות בענף הנדל"ן למגורים נמשכת. רק אתמול העידו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על המשך ירידה בהיקף הדירות החדשות שנמכרות על-ידי קבלנים, והיום (ב') מתפרסמים נתונים חדשים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יואל נוה, שמעידים אף הם על המשך ירידה בהיקף העסקאות בענף, הן בדירות החדשות אולם גם ברכישות של משפרי דיור.

"בחודש יולי נמשך הקיפאון בשוק הדיור", כך נפתחת הסקירה החודשית של הכלכלן הראשי באוצר אודות ענף הנדל"ן למגורים המתייחסת לחודש יולי 2017. "מספר העסקאות עמד על 8,800 דירות דירות, אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודש יולי בעשור האחרון. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 6% במספר העסקאות, ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-9%. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עומדים שיעורי הירידה על 4% ו-13% בהתאמה".

על-פי הסקירה, מספר הדירות החדשות שנמכרו ביולי האחרון דומה למספר הדירות שנמכרו בחודש הקודם ונמוך בכ-8% מהשוואה ליולי 2016. עם זאת, ניכוי מכירת הדירות החדשות במסגרת התוכנית הממשלתית "מחיר למשתכן" מעלה כי מספר הדירות החדשות שנמכרו במחירי שוק דווקא רשם עלייה בשיעור 8% בהשוואה לחודש הקודם, אך עדיין נמוך מנתוני יולי 2016 בכ-21%. הסיבה לכך על-פי סקירת האוצר היא מבצע מכירות מיוחד של מועדון צרכנות שהתקיים באזור רחובות באותה התקופה. נזכיר כי מדובר במבצע מכירות של מועדון "חבר" יחד עם חברת גינדי החזקות שהתקיים באותו החודש. באוצר מוסיפים עוד כי: "יש לציין כי מאז אוקטובר אשתקד נרשמת ירידה חדה במכירת דירות חדשות, בשיעורים הנעים בין 20% ל-50% (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד)".

נתון חשוב נוסף שעולה מהסקירה של משרד האוצר מתייחס גם למשפרי הדיור, שנזכיר שהם חלק משמעותי מאוד מענף הנדל"ן, ועל-פי נתון זה, מספר הדירות שנרכשות על-ידי פלח זה בשוק הולך ויורד בחדות. כך, בחודש יולי נרכשו רק 3,000 דירות על-ידי משפרי הדיור, ירידה בשיעור 11% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה יותר בשיעור 22%, בהשוואה ליולי אשתקד. בסקיר נכתב בהקשר זה כי: "בכך הוביל סגמנט זה את הירידה במספר העסקאות בחודש יולי.

יתכן ויש בכך כדי לבטא את החשש של משפרי הדיור לרכוש דירה בטרם ימכרו את דירתם הקודמת, על רקע הקיפאון בשוק". נזכיר כי משפרי דיור צריכים למכור את דירתם הישנה תוך תקופה מוגדרת כדי לא להיות חייבים במס. כאשר השוק כולו נמצא בהאטה, חוששים המשפרים מרכישת דירות חדשות שמא לא יצליחו למכור את הדירה הישנה בפרק הזמן שנקבע או גם במחיר בו ציפו למכור, מחיר שקובע בין היתר גם את סכום רכישת הדירה החדשה כמו גם את היקף המשכנתא שיצטרכו לקחת. האטה משמעותית בפעילות משפרי הדיור כפי שניתן לראות מנתוני האוצר מעידה כי ההאטה כבר לא משפיעה רק על רוכשי דירה ראשונה או משקיעים אלא על הענף כולו. 

העסקאות בדירות החדשות

נחזור להיקף העסקאות בדירות החדשות. כאמור, באוצר מזכירים את מבצע המכירות של "חבר" וגינדי החזקות שהתקיים ברחובות ומציינים כי מדובר באירוע שהוביל לתיקון כלפי מעלה של היקף הדירות החדשות שנמכרו בחודש הנסקר. עם זאת, באוצר מסבירים כי הדירות הללו נמכרו " במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק באזור" וכתוצאה מכך: "בניכוי מכירות אלה הייתה נרשמת ירידה של 8% בסך העסקאות בדירות חדשות ב"מחירי שוק" לעומת החודש הקודם, וירידה של 32% אחוזים בהשוואה ליולי אשתקד". את הטיעון הזה מחזקים באוצר על-ידי הבלטת אזורים אחרים בהם לא נעשו מבצעי מכירות דומים כמו אזור ירושלים ואזור נתניה בהם נרשמה ירידה חדה בהיקף העסקאות: "בשני אזורים אלה נמצאת כמות העסקאות בחודש יולי בחלק התחתון של התפלגות העסקאות באזורים אלה ב-15 השנים האחרונות", כך נכתב.

עלייה קלה ברכישות המשקיעים על רקע מבצע המכירות 

בכל הנוגע למשקיעים, נראה שהירידה התלולה בשיעור פלח זה של רוכשים נבלמה. "משקל הדירות שנרכשו על-ידי משקיעים בחודש יולי עמד על 18%, גידול של נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד", כך בסקירה. במונחים כמותיים עמד מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יולי על 1,700 דירות, 5% יותר בהשוואה ליוני 2017, אולם ירידה בשיעור 13% בהשוואה ליולי אשתקד, "זאת בהמשך לירידה בשיעורים דו-ספרתיים ברכישות המשקיעים מאז אוקטובר אשתקד", כך בסקירה. נציין כי הסקירה מעידה כי הגידול ברכישות המשקיעים נרשם בעיקר בירושלים וברחובות, ובאוצר מדגישים כי גם במקרה הזה, מבצע המכירות האמור ברחובות הוא זה שהטה את הכף יחד עם נתוני רכישות המשקיעים בעיר ירושלים. עוד מציינים באוצר כי מבצעי מכירות דומים שהתקיימו בעבר העידו כי חלק ניכר מהרוכשים במבצעים אלה הם משקיעים ומוסיפים כי "בשנים האחרונות שווקו מספר פרויקטים נוספים לחברי אותו מועדון צרכנות, בעיקר באזור המרכז (בפרט בראש העין). כיום אזור המרכז הינו מהבולטים ברמות שפל של רכישות המשקיעים. כך, סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור המרכז בחודש יולי עמד על 154 דירות בלבד, ירידה של 25% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה אף יותר, של 50% בהשוואה ליולי אשתקד".

אמירה זו רומזת בין היתר על כך שהסתערות משקיעים על מבצעי מכירות של הקבלנים מובילה מאוחר יותר לריכוז גדול של משקיעים באותם האזורים מה שבראייה ארוכת טווח משפיע מאוחר יותר גם על התנהגות השוק באותם המקומות. באוצר מדגימים כיצד הטיעון בא לידי ביטוי בשטח ומתייחסים לראש העין ולמבצע מכירות שנעשה בעבר על-ידי "חבר". "אחת מרמות השיא ברכישות המשקיעים באזור זה בעבר הייתה בדצמבר 2013, עת נמכרו ביום אחד כ-300 דירות בראש העין לחברי מועדון הצרכנות שעבורם הייתה זו "דירה נוספת". העובדה לפיה כיום, במהלך חודש שלם, בכל אזור המרכז נמכרה מחצית מהכמות שנמכרה ביום אחד במבצע המכירות בראש העין, יש בה כדי לספק עדות נוספת להבדלים בין שוק הנדל"ן כיום לזה שלפני ארבע שנים".

מינוף גבוה יותר של רוכשים במבצע המכירות לעומת מחיר למשתכן

במקביל, ניתוח הכלכלן הראשי אודות מבצע המכירות לא נגמר כאן, ומתייחס אף לרוכשי דירה ראשונה במסגרת מבצע המכירות באזור רחובות ולרמת המינוף לו נדרשים הרוכשים לעומת פרויקטי מחיר למשתכן. ניתוח זה מעלה כי גם רוכשי דירה ראשונה רכשו דירות במסגרת מבצע המכירות בשיעור לא מבוטל שהוביל לגידול חד של 48% ברכישת "דירה ראשונה" באזור רחובות. "ניתוח מאפייני האוכלוסייה שרכשה "דירה יחידה" במסגרת מבצע מכירות זה מלמד כי מחציתם כלל אינם עומדים בקריטריונים המזכים ב"מחיר למשתכן", בהיותם רווקים מתחת לגיל 35 (לא מן הנמנע כי לפחות חלק מרכישות אלה של "דירה יחידה" הן משיקולי מס). על רקע מבצע מכירות זה יש לציין כי בחודשים האחרונים, בכלל זה בחודש יולי, מתבצעות בראשל"צ מכירות במסגרת "מחיר למשתכן".

ניתוח רמות המחירים בין שני פרויקטים אלה מלמד כי גם לאחר ההנחה שניתנה לחברי מועדון הצרכנות, רמות המחירים במסגרת "מחיר למשתכן" נמוכות יותר. מנגד, רמות השכר של רוכשי "מחיר למשתכן" גבוהות יותר (בשל שיעור גבוה יותר של שני בני זוג עובדים, לעומת מחצית רוכשים שהינם רווקים בפרויקט האחר). עובדה זו יש בה כדי להעיד על מינוף גבוה יותר של הרוכשים במסגרת מועדון הצרכנות, או הון עצמי גבוה יותר הודות לרמות שכר גבוהות יותר של הוריהם".

המשקיעים מכרו פחות דירות, למעט בתל-אביב

במקביל לעובדה שרכישות המשקיעים רשמו יציבות יחסית בחודש יולי 2017, בכל הנוגע למכירת דירות על-ידי משקיעים נראה שגם במגמה זו חלה האטה. כך, בחודש יולי נרשמה ירידה בשיעור 8% במכירות המשקיעים בהשוואה לחודש יוני 2017, ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד מדובר בירידה חדה יותר במכירות המשקיעים שעמדה על 13%. "ניתוח מכירות המשקיעים בחודש יולי מצביע על ירידה חדה במשקל הדירות שנמכרו למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, זאת לאחר מגמת עלייה במשקלם בשנה וחצי האחרונות. יתכן וההכרזה על "ההגרלה הגדולה" במכרזי מחיר למשתכן (פורסמה באמצע יוני) הביאה להמתנה של הזוגות הצעירים, ובך "תרמה" לירידה במכירות המשקיעים". בנקודה זו יש להוסיף כי בעוד בחודשים האחרונים היה נראה ששיעור הדירות שמכרו המשקיעים עלה, הדבר לא בא לידי ביטוי בירידה במחיר. מסיבה זו, רוכשי דירה ראשונה יעדיפו להמתין לדירה בהנחה במסגרת מחיר למשתכן, מה שמוביל למיעוט רכישות של רוכשי דירה ראשונה מידי משקיעים.

עוד נתון מעניין שקשור למשקיעים מתייחס לשיעור המשקיעים "מרובי הנכסים" שמכרו דירות בחודש יולי 2017. על-פי הנתונים, שיעור זה עלה במעט בחודש הנסקר לעומת החודש הקודם ובשיעור גבוה מעט יותר בהשוואה ליולי 2016. הגידול החד ביותר בשיעור מכירת "מרובי הנכסים" נרשם באזור תל-אביב, כאשר באזור זה הגיע משקל מרובי הנכסים במכירות המשקיעים ל-20%.

גידול זה בולט במיוחד על רקע הירידה בסך הדירות שמכרו כלל המשקיעים באזור זה. סביר להניח כי הגידול במכירות מרובי הנכסים באזור תל-אביב מוסבר במידה רבה בפרק הזמן הקצר שנותר עד למועד הדיווח לרשות המסים של אלה החייבים במס דירה שלישית", כך בסקירה. חשוב בנקודה זו להזכיר כי אומנם בג"ץ ביטל את מס דירה שלישית והחזיר אותו לוועדת הכספים, אך כל זה קרה לאחר החודש הנסקר, יולי 2017, שהיה עדיין בצל חובת הדיווח והמס הצפוי שהדיר שינה מעיני המשקיעים כל עוד לא התקבלה החלטה בנושא.