רוסאריו: "העצירה בעסקאות בשוק הנדל"ן למגורים היא זמנית"

"כיום יש עצירה כמעט מוחלטת בעסקאות בתחום הנדל"ן למגורים, אבל לדעתי הפקק שנוצר בעקבות הפעולות של שר האוצר כחלון ישתחרר בתוך מספר חודשים", כך אומרת בשיחה עם "גלובס" אביטל איגנר, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר.

לטענתה, "כל השוק נמצא למעשה בעצירה, ולא רק החברות הגדולות והציבוריות, בין השאר בגלל חוסר ודאות שגורם לכך שהרבה מאוד רוכשים פוטנציאליים עברו לשבת על הגדר, ביניהם כמובן הרבה משקיעים. גם עליית הריבית על משכנתאות בכמעט 2% בממוצע בשנה וחצי האחרונות, וחוק מיסוי דירה שלישית, משפיעים על השוק".

- מה את חושבת על הפעולות של כחלון לעצירת העלייה במחירי הדירות?

"הוא שם על הכוונת את ציבור המשקיעים, וזה צעד ממש לא נכון לטפל בביקושים מהכיוון הזה בלבד. חלק גדול מהמשקיעים יצא מהשוק, וזו אחת הסיבות המרכזיות לכך שהשוק נעצר. אז מה קרה? נוצר מצב שגם שאר האנשים לא יכולים לקנות דירות מסיבות כאלה ואחרות. זו פעולה שמטפלת בחלק מהביקוש, במקום לדאוג להגדלת ההיצע.

"היום אנחנו בעין הסערה, כי נוצר מצב שציבורים גדולים לא יקבלו החלטת השקעה או רכישה עד שלא יבינו לאן זה הולך. אגב, בינתיים רואים מהנתונים שמחירי הדירות עדיין עולים בממוצע. יש אולי עצירה בהיקף העסקאות אבל המחירים עדיין במגמת עלייה".

- עד כמה החברות הציבוריות בתחום היזמות בנדל"ן יכולות להתמודד עם העצירה?

"כרגע מצבן בממוצע לא כל כך רע, כי הן עברו שנים של פריחה, ויכלו גם לגייס כספים בזול בשוק האג"ח. מובן שצריך לנתח כל חברה לגופה. משיחות עם יזמים עולה שהם מעריכים שהשוק ישוב ויתעורר בתוך כחצי שנה, וגם אני מעריכה שזה המצב.

"בסופו של דבר, יש ביקוש די קשיח לדירות, אוכלוסיית המדינה ממשיכה לגדול בקצב די גבוה ועדיין ההיצע במשק לא מספיק לעמוד בהיקף הביקושים. כך שאני רואה את זה כמצב זמני, שנובע מחוסר הוודאות במשק".

- המצב במשק טוב בסך הכול, שיעור האבטלה נמוך מאוד, השכר הממוצע עולה וזה אמור להשפיע על שוק הנדל"ן בטווח הבינוני והארוך.

"נכון, ולכן העצירה בשוק הנדל"ן למגורים היא זמנית בלבד. אין ספק שעדיין לא בונים מספיק, ואני לא רואה ירידה בביקושים בטווח הבינוני. ברמה הכלכלית זה לא משנה אם הבעלים של הדירה הוא משקיע שמשכיר את הדירה, או משפחה שגרה בדירה שבבעלותה. באף מקום בעולם זו לא בעיה מי הבעלים של הדירות. זה לא מה שיוריד את מחירי הדירות".

המלצה חיובית על חנן מור

רוסאריו פרסמה היום המלצת חיובית על מניית הנדל"ן חנן מור , עם טווח שווי הוגן של 21.4-23.4 שקל למניה, גבוה ב-32%-44% ממחיר המניה כיום. מניית חנן מור, אגב, רשמה עלייה של קרוב ל-50% בשנה האחרונה, ושוויה של החברה הגיע לכ-215 מיליון שקל. בניגוד למניות של חברות אחרות בתחום יזמות הנדל"ן - כמו אזורים או דוניץ, שירדו בעשרות אחוזים בחודשים האחרונים - מניית חנן מור קרובה מאוד לשיא.

ברוסאריו מציינים, כי "החברה נמצאת בתקופת צמיחה הן בתחום הבנייה למגורים והן בתחום הבנייה של נדל"ן מניב מסחרי. בתקופה של חמש השנים הקרובות, החברה צפויה לסיים פרויקטים בהיקפים גבוהים ברמת ודאות גבוהה יחסית, אשר צפויים לתרום מהותית לשוויה ולהונה העצמי. כל אלו אינם באים לידי ביטוי בשווי השוק הנוכחי של החברה".

לפני כשבועיים דיווחה חנן מור כי הכנסותיה צמחו ב-44% בחצי הראשון של 2017, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לרמה של 124 מיליון שקל. הרווח הגולמי במחצית גדל ב-77% והגיע ל-23 מיליון שקל, ובשורה התחתונה הציגה החברה עלייה של 26% ברווח הנקי, לרמה של כ-12 מיליון שקל.

התוצאות הושפעו, בין השאר, מכך שהחברה נהנתה מעליית ערך של 5.7 מיליון שקל, בגין הערכת שווי שבוצעה למרכז מסחרי שהקימה בחריש. עם זאת, החברה דיווחה כי בששת החודשים הראשונים של השנה היא מכרה רק 49 יחידות דיור, לעומת 141 יחידות דיור שנמכרו בחצי הראשון של 2016.

בתחום של ייזום למגורים, לחברה פרויקטים בביצוע ובתכנון בהיקף כולל של 1,592 יחידות דיור, וכ-3,020 מ"ר שטחי מסחר למכירה. מתוך זה, הסתיימה בנייתן של כ-380 יח"ד, אשר מתוכן כ-93% מכורות, כ-650 יח"ד הן בביצוע (מתוכן מכורות 78%) וכ-811 יח"ד בפרויקטים בתכנון. זאת לצד שמונה מרכזים מסחריים הנמצאים בהליך תכנון והקמה, בהיקף כולל של כ-35 אלף מ"ר.

 מכירת דירות בישראל 2017 - ירידה בכמות אבל לא בתמחור שוק ההון