מהפכת הסחר המקוון: הקניונים באירופה שורדים בינתיים

בדומה למגזר הקמעונאות האמריקאי, גם במגזר הקמעונאות האירופי השתבשו כמובן סדרי עולם בעידן הקניות החדש. עידן שמאפשר לנו לרכוש הכול כשאנחנו יושבים בפיג'מה מול המחשב בבית, או ממתינים בתור עם הסמארטפון ביד. עם זאת, מסתבר שהפגיעה בבעלי הנדל"ן המסחרי האירופי היא חמורה הרבה פחות.

שווי הקניונים ומרכזי הקניות האירופיים - כפי שהוא משתקף בדוחות החברות הציבוריות הנסחרות בבורסות השונות - ממשיך לעלות בכמה שווקים אירופיים, בזמן שהוא נמצא במגמת ירידה בכל רחבי ארה"ב. מניותיהן של חברות נדל"ן קמעונאיות אירופיות אכן רשמו ירידות, אך לא מדובר בירידות החדות שספגו מקבילותיהן האמריקאיות.

בחודש יולי האחרון, לרגל הצגת הדוחות הכספיים למחצית הראשונה של השנה שערכה קמעונאית הנדל"ן הגדולה ביותר באירופה, Univail-Rodamco, הכתובית "אירופה זה לא ארה"ב" התנוססה על אחת השקופיות במצגת. גם האנליסטים מציינים שבאזורים רבים בארה"ב ניתן לראות מרכזי קניות כמעט ריקים או ריקים לחלוטין, אך מספר "הקניונים המתים" באירופה קטן יותר.

ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי נרשמה צניחה של 32% במדד FTSE NAREIT Equity Regional Malls Index, העוקב אחר שבע קרנות REIT שפועלות בתחום הקניונים בארה"ב. באותה תקופה נרשמה ירידה של 11% בלבד במדד Stoxx Europe Total Market Retail REITs, העוקב אחר תשואות הנטו של שבע חברות שמחזיקות בנכסי קניונים באירופה.

קנה מידה שונה לגמרי

למה המכה באירופה כואבת הרבה פחות? הסיבה העיקרית שאותה מזכירים אנליסטים היא שאירופה, בעלת השווקים המאוכלסים בצפיפות רבה יותר, לא חוותה את גאות פיתוח הנדל"ן הקמעונאי שהתרחשה בארה"ב ב-30 השנים שלפני ההתרסקות ב-2008. בארה"ב יש 24 רגל רבועה (כ-2.2 מ"ר) שטח קמעונאי על כל גבר, אישה וילד, בהשוואה ל-5 רגל רבועה (כ-0.46 מ"ר) בבריטניה, 4 רגל רבועה (כ-0.37 מ"ר), ו-3 רגל רבועה (כ-0.27 מ"ר) בספרד ובאיטליה, על פי נתוני המועצה הבינלאומית למרכזי קניות.

"זהו קנה מידה שונה לחלוטין", אמר דייויד איירונסייד, סמנכ"ל השקעות בחטיבת אירופה היבשתית של LaSalle Investment Management. קבוצת הפרייבט אקוויטי של LaSalle מחזיקה ב-242 נכסי קמעונות בבריטניה ובאירופה היבשתית. "באירופה אתה לא נקלע לאזור מצוקה במהירות כל כך רבה".

אך בנוסף להיצע יתר יש סיבות נוספות שמסבירות מדוע מוגנים יותר בעלי הנכסים האירופיים מפני הסופה במגזר הנדל"ן הקמעונאי. סיבות אלה נחקרות בדקדקנות בידי משקיעים, מפתחים ובנקים שפועלים במגזר הקמעונאי, ושמבקשים לזהות הזדמנויות וסיכונים בשני צדי האוקיינוס האטלנטי. גורם נוסף כזה, שמספק הגנה לבעלי הנכסים האירופיים, הוא מתווה הקניונים. העוגן של מרכזי הקניות האירופים הוא בדרך כלל חנות המכולת, ולא חנות הכלבו, כפי שקורה בארה"ב. חנויות מכולת יוצרות תעבורה רבה יותר, ואילו חנויות הכלבו נמנות עם הקורבנות הגדולים ביותר של מעבר הצרכנים לקניות מקוונות.

קניונים ומרכזי קניות בארה"ב נפגעים יותר מהגל האחרון של צמצומי פעילות וקריסות של חברות קמעונאיות. רשתות כלבו כמו Macy's, J.C. Penney ו-Sears הכריזו על סגירה של יותר מ-400 סניפים ברחבי ארה"ב מאוגוסט 2016, ומהלכים אלה פוגעים בעיקר בקניונים מהרובד השני, שמתקשים למצוא דיירים חלופיים.

לדברי המנט קוטק, אנליסט ב-Green Street Advisors, סיבה נוספת לכך שהקמעונאיות באירופה בריאות יותר בעת הנוכחית קשורה לכך שהחלשות מהן נסגרו במהלך הטלטלות הפיננסיות בשנים 2008-2009 ובשנים 2011-2013. "היה לנו תהליך טיהור בהאטה האחרונה, ומי ששרד היו החברות בעלות הקונספט הטוב יותר והחברות שמצבן הפיננסי היה טוב יותר", אמר קוטק, הפועל מלונדון.

אחת הקמעונאיות שעתרה לביהמ"ש לקבל הגנת פושטת רגל ב-2012 היא רשת האופנה פיקוקס (Peacocks), שלאחר מכן נמכרה לקבוצת קמעונות אחרות שהרחיבה את סניפי פיקוק.

 ארה"ב: חנויות שנסגרו (2017)

יותר עסקאות

אבל לא כל בעלי הנדל"ן הקמעונאי האירופיים רושמים ביצועים טובים יותר מעמיתיהם בארה"ב. כמה מפעילות קניונים אמריקאיות מובילות, כמו Simon Property Group ו-GGP, זוכות לפופולריות בקרב הקמעונאיות, ומדווחות על צמיחה בדמי השכירות ושיעור נמוך של שטחים פנויים בדומה למקבילותיהן האירופיות.

מעבר לכך, חלק מהמגמות באירופה אינן כה מבטיחות כמו בארה"ב. צמיחת האוכלוסין באירופה אינה מרשימה, וזה אינו מבשר טובות בכל הנוגע להגדלת המכירות הקמעונאיות בעתיד.

עם זאת, המשקיעים גם מודעים ליתרונות הברורים של אירופה. עסקאות למכירה של מרכזי קניות ומסחר בארה"ב רשמו בחודשים האחרונים ירידה חדה: בתקופה שבין 2015 ועד סוף יוני השנה נמכרו מרכזי מסחר בהיקף של 670 מיליון רגל רבועה (62.2 מיליון מ"ר), לפי ניתוח עסקאות שהיקפן עולה על 10 מיליון דולר שביצעה ספקית הנתונים Real Capital Analytics. לצורך ההשוואה, בשנים 2012-2014 עמד נפח העיסקאות על 790 מיליון רגל רבועה (73.3 מיליון מ"ר).

ומנגד, באירופה תפחו העסקאות לסך של 627 מיליון רגל רבועה (58.2 מיליון מ"ר) ב-18 החודשים שהסתיימו ביולי, לעומת 559 מיליון רגל רבועה (51.9 מיליון מ"ר) בתקופה הקודמת, לדברי Real Capital.

המשקיעים רעבים במיוחד למרכזי קניות בגרמניה, ספרד, איטליה והולנד - מדינות שמתאפיינות ביציבות פוליטית רבה יותר, ושכלכלותיהן עדיין צומחות. במארס רכשה Into Properties, הפועלת מבריטניה, את מרכז הקניות Xanadu במדריד, וגם את החברה המנהלת אותו, תמורת 530 מיליון אירו (630 מיליון דולר).

קלפייר (Klepierre), קרן ה-REIT הכלל-אירופית השנייה בגודלה, והקרן הגדולה ביותר המתמחה במרכזי קניות, רכשה קניון באזור מורסיה בספרד תמורת 233 מיליון אירו (277 מיליון דולר), והיא מפתחת מחדש את הקניון ההולנדי Hoog Catharijne. באפריל פתחה קלפייר חנויות ומסעדות חדשות בשטח כולל של 16 אלף מ"ר בקניון, והיא צפויה לפתוח שטחים נוספים בנובמבר, במארס וב-2019.

"נמשיך לקנות מרכזי קניות בערים גדולות ולהיפטר ממרכזי קניות בערים קטנות, שבהן מידלדלת האוכלוסייה", אמר ז'אן-מארק ז'סטן, יו"ר מועצת המנהלים של קלפייר. החברה, הפועלת מצרפת, מעוניינת במרכזי קניות בערים שנמצאות במקום השלישי עד החמישי מבחינת גודלן בכל אחת ממדינות גוש האירו שבהן נמצאת האוכלוסייה במגמת צמיחה, וכן באזורים שמקושרים לתחבורה ציבורית. "אנחנו לא אוהבים קמעונאות פרברית", אמר ז'סטן.

במקומות רבים מעדיפים אנשים להשתמש בתחבורה ציבורית, לנסוע באופניים או ללכת ברגל, וזה מחליש את הביקוש לקניונים בעלי מגרשי חניה גדולים.

אחת היוצאות מהכלל באירופה היא בריטניה, שהצפי שלה קודר יותר, ושבה גבוה שיעור הקניות באינטרנט מאשר באירופה היבשתית. לכך יש להוסיף את חוסר הוודאות שנוצר בעקבות הברקזיט. היחלשות הליש"ט, שעדיין לא חלחלה במלואה לצרכנים, עלולה להגביר את הלחץ על הצרכנים, בייחוד אם ימשיך שוק הדיור לרשום ביצועים לא מרשימים ואם תעלה הריבית, כך לפי דוח שפרסמה Green Street Advisors באוגוסט.

S&P מעלות: "בטווח הבינוני ישנה המסחר המקוון גם את השוק הישראלי"

שוק המסחר בישראל, הכולל שליטה ברורה בענף הקניונים של דואופול עזריאלי ומליסרון, מפגין גם הוא לעת עתה איתנות מול המסחר המקוון, התופס נתח של כ-7% בלבד מהיקף המסחר בישראל. ב-2016 וב-2017 ניתן היה אמנם לזהות ניצנים של התמתנות בדמי השכירות ואף ירידות קלות בקניונים ברחבי הארץ, אולם לא מדובר לפי שעה במגמה דרמטית.

לדברי הילה פרלמוטר, מנהלת תחום נדל"ן וקמעונאות בחברת הדירוג S&P מעלות, "לזירת המסחר המקוון פוטנציאל גידול משמעותי בישראל, אך היא עדיין נמצאת מאחור ביחס לארצות-הברית ולאירופה". על פי הערכות שונות, אומרים במעלות, זירה זו צפויה להכפיל עצמה עד שנת 2020.

"בטווח הבינוני-רחוק", מעריכה פרלמוטר, "המסחר המקוון ישנה את פני מגזר הנדל"ן המניב -שיצטרך להתאים את המודל העסקי שלו למציאות המשתנה, למשל על ידי שינוי בתמהיל החנויות, צמצום שטחי מסחר והמרתם לשטחים לוגיסטיים, לוקרים ונקודות איסוף (כפי שכבר קורה בארה"ב), שינוי באופן מדידת הפדיונות, שיתופי פעולה עם אתרי מסחר מקוון קיימים, או יצירת פלטפורמה של קניון מקוון בתוך הרשת הארצית".

עד כה רק שתי חברות נדל"ן מסחריות עשו מהלכים עסקיים בכיוון: עזריאלי שרכשה פלטפורמת מסחר מקוון (2BUY) וביג שהקימה אתר מכירות מקוון למכירת מותגים הנמכרים במרכזים המסחריים שלה, במטרה להקים נקודות איסוף במרכזיה. פרלמוטר מציינת כי מצד הקמעונאים המובילים, רק פוקס פועלת כרגע להקמת קניון וירטואלי, "ואנו מעריכים כי בטווח הבינוני צפויים שחקניות נדל"ן וקמעונאים נוספים להצטרף לזירה ונראה עוד ועוד השקעות בפיתוח מנוע צמיחה זה".

בטווח הקרוב, אומרים ב-S&P מעלות, זירת המסחר המקוון ממשיכה להשפיע משמעותית על ענף האופנה, המאופיין בתחרות עזה גם מצד רשתות בינלאומיות. "תחרות זו עשויה להוביל להמשך ירידות מחירים וליצור הכנסה פנויה נוספת לצרכן הישראלי. עם זאת, לדעתנו היא לא בהכרח תופנה לגידול בפדיונות מרכזי המסחר אלא תופנה לזירת המסחר המקוון. לאור זאת, ובהתחשב בעודף שטחי המסחר הקיים בארץ, להערכתנו פוטנציאל הגידול בדמי השכירות במרכזי המסחר מוגבל ביותר".