צפיפות ערי ישראל: להסתכל לשכנים בלבן של העיניים

תנופת הבנייה הגדולה שהמדינה עוברת בשנים האחרונות, הכוללת גם את תמ"א 38 ככלי תכנוני מרכזי לעיבוי וציפוף הערים במסגרת התחדשות עירונית, גורמת לשינויים ניכרים בנוף הערים הוותיקות.

מי שמשוטט ברחובות הקטנים של שיאניות התמ"א, למשל בערים רמת גן או רעננה, יכול לראות שלא מעט בתי דירות ישנים, שהיו מוקפים בגדר חיה וגינה קטנה, התנפחו כלפי מעלה וגם לצדדים. המבנים הכפילו את גודלם, והרווח שבין הבניינים הפך לסוג של שארית. את מקום הגינות הירוקות מחליפים משטחי בטון, מרבדי דשא מלאכותי ועצי תפוז סיני בכדי בטון דמוי חרס.

הכפר האירופאי

על רקע השינויים המפליגים בנוף העירוני עולה מדי פעם השאלה האם יש בכלל יש צורך ברווח הזה, או שפשוט מדובר בהרגל, או בדפוס תרבות, שנשתרש. מי יעז לוותר על עוד כיוון אוויר?

הרעיון של מבנה שמוקף חצר מלווה את ההתיישבות היהודית בארץ מאז ראשיתה, בתחילת המאה ה-20. ספר התקנות של שכונת אחוזת בית, שהייתה פרבר של יפו, כלל הנחיה מפורשת שקבעה ששטח הבניין יהיה שלוש עשיריות משטח המגרש ויהיה מרחק של מטר אחד בין המבנה לגדר הצידית, שני מטר מהגדר האחורית ושלושה מטרים מהחזית הקדמית.

ד"ר עדה סגרה, שערכה מחקר על חצרות העיר הלבנה עבור מחלקת השימור במנהל ההנדסה של עיריית תל-אביב-יפו, טוענת שהמקור לרעיון של חצרות בהיקף המבנה היה הכפר האירופאי. בארץ ניתן למצוא דוגמאות מוקדמות לבנייה כזו במושבות הברון ובמושבות הטמפלריות. בפתח תקווה, בגדרה וגם בשרונה ובבית לחם הגלילית. בכל היישובים האלה, החצר הקדמית ייצוגית והאחורית היא חצר משק.

בשנות העשרים והשלושים התפתחה תל-אביב לפי תכנונו של פטריק גדס, שהביא לכאן את הרעיון של "עיר גנים". האדריכל ירמי הופמן, ראש מחלקת שימור במנהל ההנדסה, מציין ש"זה התחיל מסיבה בריאותית, ולא אסתטית. גדס, שעבד שנים במומבאי בהודו, האמין שנדרש שינוי בתכנון העיר כדי למנוע תמותה וכדי לייצר איכות חיים. החצרות האחוריות הן מקום שבו אפשר לגדל פירות וירקות. זו הייתה אמורה להיות עיר הפוכה מהעיר התעשייתית".

מעניין לגלות שלמרות המעבר מבתים צמודי קרקע, שבהם חיה משפחה אחת, לבנייה רוויה, ואף שתל-אביב הפכה משכונה לעיר, התבנית הנופית שנתקבעה בימי אחוזת בית נשמרה: בית עם גינה קדמית קטנה, חצר אחורית ופסי גינה בצדדים. הדפוס הזה חזר על עצמו גם בשכונות יהודיות בערים אחרות שהתפתחו באותן שנים: הדר הכרמל ואחוזה בחיפה, מרכז פתח תקווה וגם בשכונת אגרובנק בחולון. כולם רצו 'לגור בעיר ולהרגיש בכפר'.

אולם, בפועל, המרווחים הצרים שבין המבנים הם מפגע: למקומות האלה בדרך כלל לא מגיע אור שמש וממילא גם הצמחייה בהם, כמו בשדרות העירוניות, נראית עלובה. במקומות הללו ממוקמים שעוני המים, שנוזלים על פי רוב, ועל הקירות תלויים מנועי המזגנים שמייצרים רעש רקע אינסופי ואוויר חם במשך עשרה חודשים בשנה. בערוגה הצרה שבין שביל הכניסה לגדר משתינים חסרי הבית והחתולים, והיא תמיד מטונפת.

מעבר לכך, למרות הדרישה הישראלית לכמה שיותר כיווני אוויר בדירה וכיו"ב, אף אחד לא באמת פותח את החלונות בחזיתות הצד, משום שהבניינים קרובים והכל חשוף. אף אחד לא פותח את התריס או את הווילון כשהשכן ממש יכול להציץ ממול.

הנושא של חצרות הבתים עלה בחודש אוגוסט האחרון לכותרות, בהקשר של עתירה שהוגשה על ידי איגוד אדריכלי הנוף לבית המשפט העליון ונדחתה. לטענת העותרים, תמ"א 38, שנועדה במקור לסייע בחיזוק המבנים לקראת רעידות אדמה, שינתה עם הזמן את ייעודה והפכה למכשיר להתחדשות עירונית. אדריכלי הנוף מציינים את תמ"א 38 כגורם מרכזי לחיסול "היער העירוני". לדבריהם, עיבוי המבנים גורם לחיסול הגינות, התכסית הנרחבת של מרתפי החניה מחבלת בשורשי העצים הוותיקים במגרש וגם בסביבתו, ומונעת חלחול מי נגר - החיוני במיוחד למניעת הצפות. בנוסף, הם ציינו כי המבנים המוגבהים מייצרים הצללה שמחלישה מאוד את הצמחייה.

לא לקדש את השאריות

הקריאה לציפוף העיר וגל ההתחדשות העירונית הם הזדמנות מצויינת לבחון את עניין הרווח שבין הבניינים מחדש. זה ממש לא משנה אם מקור המוטיבציה הוא לחזק את המבנים מרעידות אדמה, להגדיל קצת את הדירות במימון של מישהו אחר, או תשוקה של אי אלו יזמים להתעשר.

עם כל הכבוד לסר אבנעזר הווארד, שהגה את רעיון עיר הגנים בסוף המאה ה-19, הגיע הזמן שנסתכל על הדברים נכוחה. אז מרכז תל-אביב יהפוך לשמורת "העיר הלבנה", אבל אין שום סיבה לחגוג את האנכרוניזציה גם במרכזי הערים הוותיקות האחרות. לא בטוח שחייבים לאמץ את הטיפוס של ברצלונה, אבל אין ספק שאם כבר בונים מחדש אז אין שום היגיון להמשיך ולקדש את שאריות הגן.

עובדה היא, שמאותן שנים שבהן נבנתה "העיר הלבנה" של תל-אביב, ניתן למצוא ביפו, שהייתה עיר הנמל ולכן המרכז התרבותי של האוכלוסיה הערבית בארץ, דוגמאות לבנייה אירופאית המאופיינת בהיעדר חצר קדמית (קו בניין אפס) ורצף של מבנים. כך למשל בנו ברחובות יהודה הימית ודרור. דוגמאות נוספות ניתן למצוא גם ברחובות יפו, בן יהודה והלל בירושלים, וברחוב העצמאות בחיפה.

ד"ר יודן רופא, אדריכל ומרצה באוניברסיטת בן גוריון, אינו חושש להכריז שהדפוס של מבנה מוקף בחצר התאים אולי פעם, אך יתכן שאיבד את הרלוונטיות שלו. הוא סבור שבישראל דבקו בדפוס של הבניין מוקף החצר בעיקר בגלל שמרנות: "בקרב הציבור נתקבעה התפיסה של שלושה כיווני אוויר, כאילו שככה יש יותר אוויר ואור".

בעיניו, דווקא למבנה של בנייה המקיפה חצרות פנימיות ומוקפת על ידי רחובות, יש יתרונות ברורים: "זה מבנה קומפקטי וחסכני, שיוצר הפרדה בין ציבורי לפרטי. החדרים האחוריים שקטים מאוד, אפילו אם הבניין נמצא על רחוב ראשי. אם לוקחים את המבנים הקיימים, ומעלים אותם ליותר גובה, מגיעים לצפיפויות גבוהות יותר, אבל אז לא ניתן לספק אור ואוורור טבעיים לקומות הנמוכות, והרחובות הופכים לקניונים חשוכים".

 דירה ברמת גן / צילום: שלומי יוסף

נצמדים: הבניינים שחוברו להם יחדיו

בעשר השנים האחרונות צצות במרכז תל-אביב מוטציות של מבנים לשימור שחוברו יחד אחד לשני, או שהודבקו למבנה חדש.

החלוץ והמוביל בתחום הוא האדריכל גידי בר אוריין שחיבר שני מבנים ישנים משנות ה-30, בשדרות רוטשילד 79 ו-81, למבנה אחד. בפועל, מדובר בתוספת של אגף אחורי, תוספת קומות ומרתף חניה משותף. מבחינה אדריכלית, החיבור בין מסות שני המבנים נעשה בנסיגה ובאמצעות שימוש בחומר שונה - חלון. גישה דומה ניתן למצוא ברחוב נחמני מס' 13 ו-15, שם חבר האדריכל אלישע רובין לאדריכל אסף גוטסמן לתכנון מבנה אחד חדש, שבו שני טיפוסי בניינים. האדריכל משה צור אחראי לחיבור של המגדל בשדרות רוטשילד 22 (מגדל אביב רוטשילד סנטר), עם "בית בכר", בניין ישן משנות ה-30, שממוקם ברחוב לילינבלום מס' 35. במקרה הזה מה שמחבר את הישן והחדש הוא אטריום שגובהו כגובה הבניין הישן - 17 מטר.

אדריכל ירמי הופמן, ראש מחלקת שימור במנהל ההנדסה בעיר, מתנגד בצורה נחרצת לביטול הרווח ולחיבור של מבנים: "הרווח שבין הבניינים, גם הקדמי וגם האחורי וגם הצדדיים, הוא ה-DNA של העיר, הערך הכי גבוה של הריקמה העירונית. זה מה שמאפשר לזהות את תל-אביב. זה ערך תרבותי נורא גבוה, מהותי. כל מה שסותר את הרעיון הזה, כמו חיבור בין בניינים, הוא פגיעה בערך הזה. העיר צריכה לשמור על הערך הזה".

הופמן מסביר שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) שאיפשרה חיבור בין בניינים במרכז תל-אביב היא ירושה משנות ה-80' וה-90', ובמנהל ההנדסה לא רואים בה דבר חיובי למרקם העירוני של לב העיר.

פרופ' אמנון בר אור, מרצה באוניברסיטת תל-אביב ואדריכל שימור פעיל, לא מתרגש מנסיונות חיבור הבניינים: "זה בטל בשישים. אין יותר מדי בניינים שמחברים אותם כי העירייה לא מאשרת. אתה פוגע בתב"ע הבסיסית של תל-אביב, זו שעליה מושתת התכנון בעיר. כשבעלי שני מגרשים רוצים לחבר אותם, זה סיפור מאוד מורכב וארוך של שינוי תב"ע והכמות של האנשים שעשו את זה מועטה. אי אפשר לדבר על מגמה".

 שני בניינים שחוברו ברחוב רוטשילד/ צילום: שלומי יוסף

"כל אחד עושה מה שהוא רוצה"

"שינוי תוכנית בנין עיר לא תמיד כולל הגדרה או הנחייה למרחק בין הבניינים שנוצרים משינוי התוכנית", מדגיש יוסי שלו, סמנכ"ל שותף בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע. שלו מציין כדוגמה את תכנון מגדל עלית ברמת גן על ידי חברת אזורים, שבמקור תוכנן להיות מגדל בן 100 קומות, אולם בהמשך התוכנית שונתה להקמת שני מגדלים נמוכים יותר, אחד בייעוד של משרדים והשני בייעוד למגורים, "ואף אחד לא נתן הנחיה לחברה בנוגע למרחק בין הבניינים, וניתן למעשה דרור לאדריכל להחליט איך יהיה התכנון".

לדברי שלו, "בעיריית תל-אביב למשל זה לא כך, וגם אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) לא קבעה הנחייה למרחק בין בניינים, ישנה תוכנית עיצוב שכן קובעת, ועוצרת השתוללות של צפיפות בין בניינים. אבל ברשויות שבהן אין תוכנית עיצוב, כל אחד עושה מה שהוא רוצה".

סוגייה נוספת אליה מתייחס שלו היא הגבהת בניינים קיימים: "כשמתאשרת תוכנית להגבהת בניין קיים, לפעמים מ-10 ל-30 קומות, קווי הבניין לא משתנים, ולא תמיד נותנים לכך תשומת לב. אחרי הביצוע מגלים שמרחק של 12 מטרים בין שני בניינים בני 10 קומות, הוא לא כמו מרחק של 12 מטרים בין שני בניינים של 30 קומות".

לדברי חבר מועצת עיריית בת ים אלי יריב, במקומות רבים בבת ים הוקמו בניינים, חלקם מגדלים גבוהים, שהמרחק ביניהם הוא אכן מינימלי. יריב: "כל הרעיון באישור תוכניות למגדלים, במקום לבניינים נמוכים יותר, היא פינוי של שטחים ציבוריים. אבל כשנבנים מגדלים לצד מגדלים ולא נותר שטח פתוח, כל המטרה שלשמה עולים לגובה לא מיושמת".

במקרה מסוים בבת ים, למשל, גילו לפני מספר שנים דיירים בבניין בשכונה דתית ברחוב הרב צבי יהודה 5, כי בניין חדש שהוקם בעורף שלהם נבנה צמוד אליהם בצורה קיצונית. מרפסות הבניין החדש נמצאות לטענתם במרחק של 1.70 מטרים בלבד מהבניין הקיים (הסיפור נחשף לראשונה ב"ידיעות בת ים").

לטענת הדיירים שמתגוררים בדירות העורפיות של הבניין, הבניין שהוקם קרוב מדי לבתיהם מונע כניסת אור ואוויר לדירותיהם במשך רוב שעות היממה, והדירות הפכו חשוכות. עם זאת, הדיירים שביקשו לבחון את האפשרויות שעומדות בפניהם משפטית, קיבלו הוראה מרב להימנע מעימותים עם שכניהם, "למען שלום בית".

מנגד טוענים בעיריית בת ים כי התוכנית אושרה בוועדה המחוזית כדין. היזם הסביר כי במקור הייתה התוכנית אמורה לכלול שני בניינים מחוברים לגמרי ביניהם, כלשבסוף אושרה הקמת שני בניינים נפרדים, שקווי הבניין שהוקצו להם כוללים מרחק של חמישה מטרים. לא מדדנו, אבל בשטח זה אכן נראה קרוב מאוד.

במקרה אחר, הגישו שכנים התנגדות לבקשה של בעל דירה ברחוב הרקפות 36 ברמת השרון להיתר בנייה לעבודות שהוא ביצע בשנים 2008-2009 ללא היתר בנייה, שכללו תוספת בנייה בקומה ראשונה ובקומת הגג. בסוף 2009 הגיש בעל הדירה בקשה להיתר להכשרת הבנייה הלא חוקית שביצע באמצעות הקלות. הוועדה המקומית הגישה נגד המבקש כתב אישום, אך גם החליטה לאשר לו את הבקשה להיתר.

השכנים טענו כי מדובר בהיתר שאושר בניגוד לדין, מאחר שההקלה כוללת חריגה של מטר אחד מקווי בניין, בניגוד לתוכנית שקובעת מרחק של 3 מטר בין קווי בניין. הוועדה המקומית הורתה למבקש ההיתר להרוס את הבנייה הלא חוקית בקומת הגג, על מנת שתתאם את קווי הבניין ותגיש בקשה מתוקנת להיתר בנייה.

בהמשך הגיעה הפרשה גם לבית המשפט, שם הודתה הוועדה המקומית כי כל הבניין נבנה בחריגה מקווי הבניין. יחד עם זאת, בוועדה גם הדגישו כי מדובר בבנייה שבוצעה לפני שנים רבות, הרבה לפני שנכנסה לתוקף תוכנית רש/900 המגדירה קו בניין של 3 מטרים.

בסופו של דבר, בית המשפט החליט שלא להתערב בהחלטה להנפיק היתר בנייה לבעל הדירה. בין היתר, מאחר שגם השכנים המתנגדים ביצעו עבודות ללא היתר, שהוכשרו על ידי הוועדה המקומית.