הנתון שמרמז: לקראת מהלך של ירידות מחירים בשוק הנדל"ן

בשבוע שעבר פורסמו שפע נתונים אודות ענף הנדל"ן. נתונים של משרד האוצר על המשך ירידה בהיקף העסקאות, נתונים של הלמ"ס אודות מכירת דירות והתחלות בנייה ובסוף השבוע פורסם גם מדד מחירי הדירות.

נתחיל מהסוף. נתוני מדד מחירי הדירות לא מעידים על ירידות מחירים, אלא דווקא על המשך עלייה זוחלת. שאר הנתונים העידו על המשך ירידה בהיקף העסקאות וגם על ירידה בהתחלות הבנייה.

לצד כל הנתונים שסוקרו בהרחבה, יש נתון אחד בעל משמעות שקצת נשאר בצד. כבר חודשים שרוכשי דירה ראשונה יושבים על הגדר וממתינים. ההגרלות הגדולות של כחלון רק דרבנו עוד ועוד זכאים לשים רגל על הברקס, כשבמקביל העלאת מס הרכישה לפני שנתיים עשתה את שלה והבריחה משקיעים רבים מהשוק.

אבל כל זה לא חדש. מה שכן חדש הם הנתונים אודות משפרי הדיור.

על פי הסקירה האחרונה של הכלכלן הראשי באוצר, משפרי הדיור רכשו שלושת אלפים דירות ביולי 2017, ירידה בשיעור של אחד עשר אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה יותר בשיעור של עשרים ושניים אחוזים, בהשוואה ליולי אשתקד.

אבל למה משפרי הדיור לא קונים? הם מחזיקים בדירה, אז הם לא ממתינים למחיר למשתכן. הם גם לא משקיעים, כך שהם לא מושפעים ממס הרכישה המוגדל.

אז ממה הם כן מושפעים?

משפר דיור בהגדרה הוא מי שרוכש דירה למגורים ומוכר אותה תוך פרק זמן מוגדר. אם המשפר עומד באותו פרק זמן, הוא מקבל פטור ממס שבח והקלה משמעותית בתשלום מס רכישה. בעבר, התקופה הזו הייתה לא קצרה, ועמדה על כשנתיים. אבל לא מזמן החליטו באוצר לקצר אותה ונכון להיום מדובר בשנה וחצי בלבד. במילים אחרות, משפר דיור שחותם על חוזה לרכישת דירה, חייב למכור את הדירה הישנה תוך שנה וחצי, ואם לא יעשה זאת ייחשב למשקיע על כל המשתמע מכך. ובמחירי הדירות של היום, מדובר בהרבה מאוד כסף.

אז המשפרים היום מחכים, לא בגלל שהם חושבים שהמחירים ירדו, אלא בגלל שהם מפחדים שלא יצליחו למכור את הדירה בשנה וחצי. כשכל השוק על הגדר, חלקם מעדיף להימנע מסיכון ולהמתין עם הרכישה וכך גם עם המכירה.

ולמה זה משמעותי?

כי אם המשפרים יעצרו לתקופה ארוכה, הקבלנים שמתקשים היום למכור לזוגות צעירים דירות שלושה וארבעה חדרים יתקשו למכור גם חמישה חדרים למשפרים. ובזמן שההגרלות הגדולות מושיבות יותר צעירים על הגדר, וגם המשקיעים לא ששים לחזור לשוק, למשפרים שכבר רכשו דירה חדשה ולא הצליחו למכור בזמן הקצוב, לא תהיה ברירה אלא להוריד במחיר. כדי למכור מהר צריך להתפשר, וזה כבר יכול להניע מהלך רחב של ירידות מחירים בשוק.