נחשף צוואר הבקבוק של שוק הדיור בישראל

התמשכות תהליכי הבנייה בישראל כמו גם היקף ההתנגדויות של הציבור הרחב לתוכניות בנייה הם נושאים שעולים בתדירות גבוהה בכל דיון שמתקיים על קשיים בענף הנדל"ן בישראל. שר הבינוי והשיכון יואב גלנט אומר השכם וערב כי המציאות בישראל, שגורמת לכך שהקמת שכונת מגורים משלב התכנון ועד מסירת הדירות אורכת 15 שנים בממוצע - אינה מתקבלת על הדעת, וגם מבקר המדינה התייחס לנושא במסגרת דו"ח ביקורת נרחב שעסק במשבר הדיור והתפרסם ב-2015.

להתמשכות התהליכים סיבות שונות, ואחת מהן קשורה ישירות גם לעומס הקיים בוועדות התכנון כמו גם בוועדות הערר, הן לתכנון ובנייה והן לפיצויים והיטלי השבחה. נראה שבשנים האחרונות, לצד הניסיונות להגדלת היקפי הבנייה בישראל, חלה גם עליה משמעותית בכל הנוגע להגשת עררים לוועדות הערר השונות. כעת, נתונים של מינהל התכנון במשרד האוצר שפורסמו בעקבות בקשה לפי חוק חופש המידע, המתייחסים לשנים 2012 עד 2016 (כולל), מעידים על תמונה מדאיגה של עומס גדול על הועדות השונות ומספר שיא של תיקים פתוחים בשנת 2016.

על פי הנתונים שסיפק מינהל התכנון אודות היקפי פעילות ועדות הערר השונות, בשנת 2016, שהייתה אמורה להיות שיא פעילות הממשלה בכל הנוגע להאצת הבנייה, מספר העררים הפתוחים זינק לשיא של שנים בכל המחוזות ובכל הוועדות ברחבי הארץ.

עם זאת, בעוד שהיינו מצפים לראות עלייה גם במספר העררים שהוגשו בשנים האחרונות - מצב שעל פניו היה גורם למספר הגדול של התיקים להישאר פתוחים - בפועל דווקא ירד בשנה שעברה מספר העררים שהוגשו בכמחצית המחוזות והוועדות. משמעות נתון זה היא מה שיזמים וקבלנים שמכירים היטב את הנושא מקרוב מכנים "צוואר הבקבוק" של ועדות הערר. כלומר, הצטברות של תיקים שנותרו ללא החלטה ונדחים מחודש לחודש ואף משנה לשנה.

מיותר לציין כי התמשכות התהליכים בועדות הערר גורמים להתמשכות תהליכי האישור של תוכנית, גדולות כקטנות, ועיכובים שונים שלא מופרז להגיד שפוגעים גם בנתוני התחלות הבנייה, שלא מצליחים להתרומם למרות הכרזות הממשלה.

עוד נקודה שחשוב לציין, הנוגעת בעיקר לוועדות הערר לפיצויים והיטלי השבחה, קשורה לאי הוודאות תחום הנדל"ן. ההיקף הגדול של התיקים שנפתחים כמו גם ההיקף של התיקים שנותרו פתוחים מעיד על השגות רבות של יזמים או גם רשויות מקומיות אודות היטלי ההשבחה או תביעות פיצויים. תחום זה, סובל כבר שנים מאי ודאות ושלל פרשנויות שונות שהופך את עבודת ועדות הערר הרלוונטיות לאינטנסיבי מתמיד.

נושא נוסף שצריך לקחת בחשבון בכל הקשור להגשת העררים כמו גם להתמשכות משך הטיפול בתיקים על ידי הוועדות, קשור לתמ"א 38. תוכנית זו הובילה לעלייה במספר העררים שמוגשים לוועדות מדי שנה, ושינויי מדיניות תכופים בתוכנית זו (כמו תיקון 3א' לתמ"א 38, למשל) וגם קושי של הרשויות המקומיות להתמודד עם התופעה, מובילים גם הם לעלייה במספר התיקים שנותרו פתוחים.

תל-אביב מובילה במספר התיקים הפתוחים

באופן לא מפתיע, את ההיקף הגדול ביותר של תיקי הערר שנפתחו בשנת 2016, כמו גם היקף התיקים שנותר פתוחים בשנה זו, ניתן למצוא במחוז תל-אביב. מדובר בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז זה, שבשנת 2016 הגיעו לפתחה לא פחות מ-949 עררים שונים ומספר העררים הפתוחים נכון לאותה שנה עמד על לא פחות מ-897. בהשוואה לשנים קודמות מדובר בעלייה בשני הנתונים. כך למשל, בשנת 2015 נפתחו 735 תיקים בוועדה, מה שמשקף עלייה של כמעט 30% במספר העררים שהוגשו ב-2016.

במקביל, גם במספר העררים הפתוחים נרשמה עלייה משמעותית כאשר נתון זה האמיר מ-152 תיקים פתוחים ב-2014 ו-619 תיקים פתוחים ב-2015 ל-897 תיקים פתוחים בשנת 2016 - זינוק של יותר מ-300% בין 2014 ל-2015 ועלייה בשיעור כ-45% בין 2015 ל-2016. עם זאת, נראה שהוועדה לא ישבה בחיבוק ידיים באותה התקופה כי גם מספר התיקים שנסגרו בשנת 2016 רשם עלייה משמעותית לעומת שנים קודמות. כך, מספר העררים שנסגרו עלה בהתמדה בשנים האחרונות מ-99 עררים שנסגרו ב-2013, ל-104 ב-2014, 175 בשנת 2015 ו-512 בשנת 2016. עם זאת, למרות השיפור בנתון זה, אי אפשר להתעלם ממספר התיקים שנותרו פתוחים בשנת 2016, מה שמעיד על היקף עררים גדול מאוד שטרם הוכרע עד אז.

ועדה נוספת שמעידה על תמונה דומה היא ועדה הערר לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב. בעוד מספר העררים שהוגשו בשנת 2016 דווקא מעיד על ירידה, היקף התיקים שנותרו פתוחים בשנה זו מעיד על עלייה משמעותית. כך, בשנת 2016 הוגשו 510 עררים שונים לעומת 552 עררים בשנת 2015 ו-828 בשנת 2014. אולם, במקביל, מספר התיקים הפתוחים בשנת 2016 עמד על 312 לעומת 169 בלבד בשנת 2015 (זינוק של כ-85%) ולעומת 75 בלבד ב-2014.

אבל לא רק בתל-אביב ניכרת עלייה במספר התיקים הפתוחים ב-2016. בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז צפון למשל, ניתן לראות עליה הן בהגשת עררים בשנת 2016 לעומת 2015 והן בתיקים שנותרו פתוחים בין אותן השנים. כך, בשנת 2016 הוגשו לוועדה זו 344 עררים שונים לעומת 330 ב-2015 ו-201 עררים ב-2014. במקביל, בכל הנוגע לתיקים הפתוחים, בשנת 2016 מדובר על 292, עלייה משמעותית לעומת 201 תיקים פתוחים בשנת 2015 ו-46 תיקים בלבד בשנת 2014.

גם במחוז ירושלים, שוב בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, ניתן לזהות מספרים גבוהים מאוד של תיקים פתוחים כמו גם עלייה בהגשת העררים. בשנת 2016 הוגשו 351 עררים לעומת 242 בשנת 2015 ו-280 בשנת 2014. במקביל, מספר התיקים הפתוחים בוועדה זו עמד בשנת 2016 על 264 עררים לעומת 77 בלבד בשנת 2015 ו-36 עררים פתוחים בלבד בשנת 2014.

עלייה של אלף אחוז במחוז צפון

כאמור, סקירה רוחבית של כל ועדות הערר מעלה כי בכולן עלה מספר התיקים הפתוחים בשנת 2016 לעומת שנים קודמות. בוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז צפון מדובר ב-78 תיקים פתוחים ב-2016 לעומת 7 בלבד בשנת 2015 (עלייה של למעלה מאלף אחוז) ; בוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז חיפה האמיר מספר התיקים הפתוחים מ-24 בשנת 2015 ל-153 בשנת 2016 (עלייה של למעלה מ-500%); בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז חיפה מדובר ב-149 תיקים פתוחים בשנת 2016 לעומת 50 תיקים פתוחים ב-2015 (עליה של 198%).

בוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז מרכז מדובר ב-138 תיקים פתוחים ב-2016 לעומת 37 תיקים פתוחים בשנת 2015 (עלייה של כ-273%) ; בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז מדובר ב-170 תיקים פתוחים ב-2016 לעומת 149 תיקים פתוחים ב-2015 (עלייה של כ-14%).

בוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים מדובר ב-41 תיקים פתוחים ב-2016 לעומת אפס תיקים פתוחים ב-2015 ; בוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז דרום מדובר על 27 תיקים פתוחים ב-2016 לעומת 17 פתוחים בשנת 2015 (עלייה של כ-59%) ובוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז דרום מדובר על 31 תיקים פתוחים ב-2016 לעומת 22 תיקים פתוחים בשנת 2015 (עלייה של כ-41%).

נציין כי העומס על ועדות הערר ידוע כבר תקופה ארוכה לקובעי המדניות ומקבלי ההחלטות. מסיבה זו החליטו במשרד האוצר לפני מספר שנים להגדיל את מספר הועדות וכך בסוף 2015 הוקמו עוד שלוש ועדות חדשות: ועדה לעררים לרישוי ולפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, ועדה הדנה בעררים ברישוי ותוכניות במחוז תל-אביב ועדה לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל-אביב. במקביל, במינהל התכנון אף ציינו כי במהלך 2017 הייתה אמורה לקום ועדה נוספת, ועדה שתדון בתיקי פיצויים והיטלי השבחה במחוזות צפון וחיפה. עם זאת, נראה שגם התוספת האמורה לא סייעה בפתיחת אותו צוואר בקבוק של התיקים הפתוחים בוועדות הערר השונות.

לסיום, מהבקשה לחופש המידע הנוגעת לוועדות הערר ומהתשובה של מינהל התכנון, עולה עוד נתון שמעלה סימן שאלה. הבקשה המקורית שהוגשה התייחסה לנתוני 2011 עד 2016. אולם בתשובת מינהל התכנון לבקשה נכתב כי: "בהתייחס לבקשה לקבל את נתוני 2011, אלו אינם זמינים למערכת ולפיכך אנו דוחים בקשה זו...המידע אינו מצוי ברשות (מינהל התכנון)". מתשובת מינהל התכנון עולה כי אין בידי המינהל את הנתונים, מה שמעלה שאלה אודות מסד הנתונים והתייחסות לנושא בשנים קודמות.

"ההמתנה לדיון התקצרה"

גורמים במטה הדיור באוצר כמו גם בוועדות הערר ביקשו להדגיש בתגובה כי "בשנים האחרונות התקצרו באופן משמעותי זמני ההמתנה לדיון, שבעבר עמדו על שנה ויותר. בעקבות תוספת הוועדות בשנתיים האחרונות, התקצר זמן ההמתנה לחודשים ספורים. היעד שהוצב למינהל התכנון לשנה הקרובה הינו קיצור לוחות הזמנים לכדי 3-4 חודשים בלבד להשלמת טיפול בתיק ערר. נציין כי רק השנה מונו שלושה יו"רים חדשים לוועדות ערר".

 עליה במספר התיקים