"ללא התחדשות עירונית בהיקף גדול, תהיה קטסטרופה"

"לא ניתן לבנות את היקפי הדירות הנדרשות על-פי אומדן המועצה הלאומית לכלכלה תחת הרמה הנוכחית של היקפי ההתחדשות העירונית, הצפיפויות והקרקעות המיועדות למגורים". כך מתריעים עופר רז דרור ונועם קוסט מהמועצה הלאומית לכלכלה בדוח שפרסמו בחודש מאי האחרון ומתייחס לתוכנית האסטרטגית לדיור שאושרה בממשלה בחודש פברואר האחרון.

את הדברים כתבו רז דרור וקוסט בעקבות אישור התוכנית האסטרטגית למגורים כאשר השוו את היצע הקרקע כמו גם קצב עבודת הוועדות והתקדמות תחום ההתחדשות העירונית נכון להיום לעומת הצרכים העתידיים. נדגיש כי הצוות עצמו, צוות שהורכב מאנשי המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון באוצר ומשרד הבינוי והשיכון וגם יועצים חיצוניים, קבע יעדים משמעותיים בהתחדשות עירונית ומציין בהמשך הדוח כי כדי לעמוד ביעד יהיה צורך בקידום צעדים חדשים בתחום כמו גם צעדים בתחומים אחרים כמו למשל פיצול דירות. עוד נקודה שחשוב להדגיש היא כי למרות הקושי המסתמן במימוש היעדים במינהל התכנון וגם במשרדי הממשלה מעניקים משקל רב וחשיבות לתחום זה כעת.

נזכיר כי התוכנית האסטרטגית קובעת יעד לתכנון של למעלה ממיליון דירות עד שנת 2040 כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסיה וכדי להעניק פתרונות דיור בעתיד. התוכנית האסטרטגית מעניקה משקל רב לתחום ההתחדשות העירונית ועל פי התכנון בשנים הבאות היקף התכנון בתחום זה צפוי להאמיר בצורה משמעותית. אולם, כפי שכתבנו כאן ב"גלובס" פעמים רבות מאז הוצגה התוכנית האסטרטגית, המציאות בשטח נכון להיום לא תומכת ביעדים השאפתניים הנוגעים להתחדשות עירונית.

כעת, גם סקירה של המועצה הלאומית לכלכלה שהוכנה כאמור בעקבות החלטת הממשלה, מאשרת כי אם לא ייעשה שינוי מהותי בתחום ההתחדשות העירונית קשה לראות כיצד ניתן יהיה לעמוד ביעדים.

במסגרת הסקירה נכתב עוד כי חשש זה מקבל משנה תוקף בכל הקשור לאזורי הביקוש במרכז הארץ: "המצב במטרופולין תל-אביב חמור יותר, שכן היקף השטחים הפתוחים שאינם מיועדים למגורים מצומצם יחסית, ואנו סבורים שהיכולת להגדילם, בהתאם למדיניות תמ"א 35, היא מצומצמת. הצוות סבר, כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית
של אזילת השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז הארץ. השפעתו של משבר תכנוני זה תחרוג מגבולות מערכת התכנון ותשפיע על הכלכלה הישראלית - עלייה חדה במחירי הדירות במטרופולין תל-אביב, עלייה  ביוממות ובעומסי התחבורה, פגיעה במוביליות האוכלוסייה, פגיעה ביתרונות האגלומרציה המצויים במרכז הארץ, פגיעה ביעילות הכלכלית של המשק ופגיעה בקצב הצמיחה.

לפיכך, הגברה משמעותית של פעילות ההתחדשות העירונית והבינוי במסגרתה על השטחים הבנויים, במקום על השטחים הפתוחים, הוא צורך ראשון במעלה של מערכת התכנון. לשם כך נבחן פוטנציאל ההתחדשות העירונית במחוזות השונים - בהתחשב בהיקפי הפעילות כיום, ברמות המחירים האזוריות, בצפיפות הבינוי הוותיק והיקפו ועוד. על בסיס כל אלה יצר הצוות יעדים מרחיקי לכת להתחדשות עירונית למערכת התכנון על-פי מחוזות, הגבוהים יותר משמעותית מההיקפים המוכרים לנו כיום.

הצוות סבר, כי היעדים שקבע להתחדשות עירונית לא יהיו קלים למימוש, ואף עלה החשש, כי ייתכן שיעדים אלה גבוהים מדי, וזאת בהתחשב ברמת הפיתוח של תחום ההתחדשות העירונית בישראל. ואולם כתוצאה מהצורך האקוטי, מהחשש לאזילת השטחים הפתוחים וליצירת רמת מחירים במרכז הארץ שתהיה רחוקה מאוד מהישג ידם של רוב תושבי ישראל, סבר הצוות, כי יעדים אלה הם חובה והכרח להתפתחותו התקינה של שוק הדיור בישראל".

רז דרור קוסט כותבים כי קיים צורך לשפר את המצב הקיים בתחום ההתחדשות העירונית כדי להצליח לעמוד ביעדים שנקבעו בתוכנית: "להערכת הצוות, על-מנת לאפשר מימוש כמות כה גדולה של יחידות דיור שייבנו במרקם העירוני הקיים יידרשו שינויי חקיקה ויצירת כלים תכנוניים ייחודיים חדשים. זאת על-מנת לתמוך בציפוף מסיבי ומרוכז של אזור מגורים, כולל תגבור התשתיות הנדרשות לשירות תוספת האוכלוסייה וכולל המימון הנדרש לעירייה לשם הקמת התשתיות והתפעול השוטף. כלים אלו אינם קיימים היום באופן מספק בסל הכלים של ההתחדשות העירונית".

עם זאת, בסוף הפרק העוסק בהתחדשות העירונית מוסיפים רז דרור וקוסט כי ההתחדשות העירונית לבדה לא יכולה להוות פיתרון יחיד: "גם הגברה משמעותית של היקפי הבינוי בהתחדשות עירונית אינה דוחה בשנים רבות את אזילת השטחים הפתוחים המיועדים למגורים. הצוות סבר, שיש לבחון גם פתרונות נוספים של העלאת צפיפות הבינוי והקלה בפיצולי דירות, אך לא קבע לכך המלצות ספציפיות".