ביהמ"ש ביטל עסקת מכירת דירתה של ענבל אור בגבעתיים

בית המשפט ביטל היום (א') את הסכם המכר מפברואר אשתקד, במסגרתו מכרה היזמת ענבל אור, את דירתה ברחוב ריינס 34 בגבעתיים לאבי ליאור עמוס וארז גנור, עקב היותו הענקה פסולה של רכוש והעדפת נושים אסורה במסגרת הליך פשיטת הרגל. בין היתר, נקבע, המכירה נעשתה לאחר קריסתה המתוקשרת של ענבל אור וקבוצת החברות בראשה עמדה, ותוך התעלמות ממשכנתא שרבצה על הדירה.

השאלה שעמדה בלב הדיון הייתה מה דינה של דירה שנמכרה על ידי חייבת, ענבל אור, שנקלעה לחדלות פירעון, והתמורה על חשבון הדירה שולמה על ידי הרוכשים לחברות שבשליטתה, כאשר על הדירה רובצות משכנתאות לטובת בנק.

בפני נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופט איתן אורנשטיין, הונחו שתי בקשות שעניינן זכויותיה של ענבל אור בדירת המגורים ברחוב ריינס 34 גבעתיים - האחת הוגשה על ידי אבי ליאור עמוס וארז גנור, שטענו כי רכשו מאור את הזכויות בדירה לפי הסכם מכר מיום 29.2.16; והשנייה הוגשה על ידי "בנק מזרחי טפחות", שבמסגרתה ביקש הבנק לממש את המשכנתאות שרשומות לטובתו על זכויותיה של אור בדירה, להבטחת חובותיה וחובות חברת "אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ" שבשליטתה.

ביהמ"ש קיבל את עמדת בנק מזרחי, וביטל את הסכם המכר עליו חתמה אור עם הרוכשים עמוס וגנור. בין היתר, נקבע, כי הסכם המכר נחתם לאחר שהיה ידוע שאור נקלעה להליכי פירוק ופשיטת רגל, מהלך שמהווה העדפת נושים אסורה. "אין חולק שההעדפה (של הרוכשים, א' ל"ו) נעשתה בתוך התקופה של שלושת החודשים שקדמו לבקשת פשיטת הרגל. בנוסף, בהתאם לדוחות בעל התפקיד המפורטים ונספחיהם, שמצויים בתיק פשיטת הרגל, הייתה החייבת בחדלות פירעון בעת ההתקשרות בהסכם ומשכך לא יכולה הייתה באותה עת לפרוע את חובותיה", קבע השופט אורנשטיין.

עוד נקבע, כי באשר להעדפת הרוכשים גופה, הסכם המכר שלפיו מקבלים הרוכשים בעלות בדירה בנויה במקום זכות לדירה עתידית שתיבנה בפרויקט של חברה שנקלעה לקשיים, היא שיפור ניכר במצבם על פני יתר נושיה של אור, כמו גם נושי החברות. בנוסף, צוין בהחלטה, שהראיות הנסיבתיות במקרה מובילות למסקנה שלאור הייתה כוונה להעדיף את הרוכשים על פני יתר הנושים. "לא ניתן כל טעם ענייני מדוע החייבת הסכימה למכור את דירתה לרוכשים מבלי לקבל כל תמורה. אין זאת אלא שהיא בחרה להעדיף את אלה, מאשר נושיה האחרים", קבע אורנשטיין, והוסיף כי כל העסקה לוותה ב"נסיבות בעייתיות", ובהן העובדה ש"הסכם המכר נחתם לאחר שקריסת אור סיטי פורסמה ברבים ואף לאחר שניתן צו איסור דיספוזיציה לנכסי החברה ואור, ובניגוד לו, ושלא במהלך העסקים הרגיל; הסכם המכר נעשה מול בעלת השליטה בחברה באופן אישי; הסכם המכר נחתם בביתה של אור כאשר היא הייתה שרויה במעצר בית ולא במשרדי החברה. עוד בעוכרי הרוכשים שאין להכיר בנסיבות אלה בפירעון חוב עבר כתמורה בת ערך".

אור, נזכיר, שלטה באשכול חברות שעיקר עיסוקו ארגון של קבוצות רכישה בתחום הנדל"ן למגורים וכן יזמות נדל"ן, לבד וביחד עם אחרים. החברה העיקרית בקבוצת החברות היא אור סיטי. לימים נקלעה קבוצת החברות לקשיים כלכליים ונושיה נקטו נגד החברות שנמנות עליה, וביניהן אור סיטי, הליכי פירוק. בד בבד הוגשה בקשה להכרזת החייבת פושטת רגל.

בקשת הפירוק הוגשה ביום 28.2.16 והבקשה למתן צו לכינוס נכסי החייבת והכרזתה פושטת רגל הוגשה ביום 14.3.16. בשלב ראשון ניתנו צווי איסור דיספוזיציה על רכוש החברות ועל רכוש החייבת, ובהמשך הוצאו צווי פירוק זמניים וכן צו כינוס נכסים זמני לנכסי החייבת. עו"ד איתן ארז מונה למנהל מיוחד של החברה ולנכסי החייבת.

המנהל המיוחד אמד את היקף החובות של הקבוצה והחייבת בעשרות מיליוני שקלים. בין נושיהן נמנים מספר רב של רוכשים שהפקידו בידי החברות כספים לשם רכישת זכויות ביחידות דיור שהיו אמורות להיבנות במסגרת קבוצות רכישה כמו גם במסגרת בנייה יזמית של החברות, וכן ספקים ונותני שירותים. מדוחות המנהל המיוחד עולה שלא יהיה בנכסי החברות וברכושה של אור כדי לכסות את החובות ולמצער באופן משמעותי.

הדירה שבמחלוקת בהחלטה מהיום הייתה בבעלות אור, בבניין שבנייתו הושלמה, והיא מושכרת בשכירות חופשית לצדדים שלישיים.

ביהמ"ש קבע, כאמור, כי ההסכם למכירת הדירה לרוכשים עמוס וגנור "בטל ומבוטל מחמת היותו הענקה פסולה לפי סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל כמו גם מהווה העדפת נושים אסורה לפי סעיף 98 לפקודת פשיטת הרגל".

עוד נקבע, שהסך 2.4 מיליון שקל ששילמו הרוכשים לטענתם ל"חברת אור סיטי נדל"ן" מקבוצת ענבל אור, שולם עבור רכישת דירות בפרויקטים של החברה, ולא נזקף כתשלום לרכישת הדירה. השופט אורנשטיין הורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים על הדירה.

מנגד, נקבע, כי דין בקשת "בנק מזרחי טפחות בע"מ" לממש את המשכנתא האישית שנתנה אור לבנק שרובצת על הדירה, להתקבל. לשם אכיפת המשכנתא, מינה ביהמ"ש את עו"ד איתן ארז ואת עו"ד עמית פינס לכונסי נכסים על הדירה.

עוד נקבע, כי לאחר מימוש הדירה וקבלת כספי התמורה יידון אופן חלוקתם לנושים.