כמה דירות מגיעות לקבלן מגבעת שמואל שפינה את אלפרון

בית המשפט המחוזי דחה תביעה לפיצוי כספי בסך 26 מיליון שקל, שהגישה חברת יהד יזמות נגד עיריית גבעת שמואל, בגין שווי דירות שלטענתה הובטחו לה תמורת ביצוע מטלה ציבורית של פינוי פולשים, בני משפחת אלפרון, משטח בבעלות העירייה. בית המשפט קבע כי לא הוכחה הבטחה למתן זכויות בנייה נוספות.

ראשית הסיפור בשנת 2000, אז רכשה חברת יהד קרקע בגבעת שמואל לבניית דירות מגורים. המתחם היה מיועד במקורו ל-223 דירות, אולם על חלק מהשטח עמדו בתים של חמשת בני משפחת אלפרון. יהד שילמה לאלפרון כ-2 מיליון דולר כדי שיפנו את השטח, ובתמורה אישרה לה הוועדה המחוזית לבנות 87 דירות נוספות. הרווחים ממכירת הדירות הללו אמורים היו לכסות את התשלומים לאלפרון.

עסקה זו הכעיסה את התושבים בסביבה שאף הגישו עתירה מינהלית, בטענה שמדובר בהחלטה חסרת תקדים של מוסדות התכנון, שמסיבות בלתי ברורות החליטו לתת יד למשפחת אלפרון, שהשתלטה שלא כדין על שטחים רחבים בגבעת שמואל: "הנימוק המרכזי המצדיק הגדלת אחוזי בנייה נעוץ בטענה, לפיה יש צורך לפנות גורמים שלא ניתן לפנותם בדרך אחרת, אלא באמצעות תשלום דמי פינויה, המחייב הגדלת אחוזי בנייה. בפני הוועדה לא הוצג הסכם פינוי, בוודאי שלא עלותו. כמו כן לא הוצגו בפני הוועדה נסיונות מתועדים של הרשות המקומית או הוועדה המקומית לפנות לגורמים המוסמכים ולרשויות אכיפת החוק לביצוע פינוי בדרך מקובלת".

טענתם נדחתה.

"השצ"פ הוחזק על-ידי פולשים"

בשנת 2012 הגישה יהד יזמות תביעה נגד עיריית גבעת שמואל, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק, והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לטענת החברה, היא ביצעה את המטלה הציבורית של פינוי בני משפחת אלפרון מהקרקע שבבעלות עיריית גבעת שמואל תמורת תשלום כספי, אך לא זכתה לקבל את מספר הדירות שהובטח לה עבור ביצוע המטלה הזו, למרות שעל הקרקע שפונתה הוקם לימים פארק ציבורי רחב ידיים. על כן טענה יהד, ל"עשיית עושר ולא במשפט" מצד עיריית גבעת שמואל.

בתביעה תיארה יהד יזמות את המצב כך: היא הייתה בעלת קרקע שעליה חלה תוכנית מאושרת להקמת 222 דירות. לימים הקימה החברה על הקרקע את פרויקט "רום הפארק". בצמוד לקרקע, טרם הבנייה, היה מגרש ביעוד שצ"פ (שטח ציבורי פתוח), שבבעלות הרשות המקומית, אולם השצ"פ הוחזק על-ידי פולשים - בני משפחת אלפרון - שבנו על המגרש מבנים לא חוקיים והחזיקו בהם בעלי חיים.

לטענת החברה, עיריית גבעת שמואל נרתעה מפינוי הפולשים, ועל כן פנתה אל יהד והודיעה לה כי עליה לשלם לפולשים סך של 2 מיליון דולר כדי שיתפנו מהשצ"פ. בתמורה לכך, נאמר לה כי היא תשופה בזכויות בנייה. בשל מחלוקת על שווי הזכויות הנוספות מונה השמאי הבורר גרשון גורן ז"ל, שקבע בשנת 2000 כי יהד אמורה לקבל בגין פינוי משפחת אלפרון 108 דירות נוספות. אולם בשל מגבלות תכנוניות שנקבעו על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, סוכם כי בשלב הראשון תקבל יהד 87 דירות נוספות, ואת היתרה תקבל בהמשך. הוועדה המקומית הסתמכה על התחייבות מוסדות התכנון ואישרה תוספת של 87 דירות בקרקע.

לאחר שהוקמו חמישה מגדלי מגורים מתוך שישה, ביקשה יהד לממש את יתרת זכויות הבנייה המגיעות לה, אך נדחתה.

חמור מכך, החברה טענה כי שתי דירות שהיו מגיעות לה לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת, נשללו ממנה. לטענתה, מדובר בהפרת התחייבות שניתנה לה ועל כן היא הגישה תביעה לפיה אובדן הרווחים והפסד שווי קרקע בגין זכויות הבנייה ל-21 דירות נוספות מסתכמים ב-26 מיליון שקל.

לא קיימת הבטחה מינהלית מפורשת

מנגד טענו עיריית גבעת שמואל והוועדה המקומית לתכנון ובנייה באמצעות עו"ד אמיר ויתקון ועו"ד רון צין ממשרד שביט, בר-און, גלאון צין ויתקון ושות', כי לא קיימת הבטחה מינהלית ברורה ומפורשת, מאחר שמעמדה של חוות-דעתו של השמאי גורן לא הוסדר כראוי.

עוד הן טענו כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק לא הייתה מוסמכת להתחייב למתן זכויות בנייה נוספות של עוד 108 דירות. עוד נטען כי התביעה שהוגשה ב-2012 התיישנה. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה טענה אף היא כי לא הייתה מעורבת במינוי השמאי גורן כשמאי בורר, והוא מעולם לא הוסמך על-ידה. לטענתה, אישור הגורמים המוסמכים לפיצוי החברה בגין עלויות הפינוי היה לפי 87 דירות בלבד, ועל כן החברה מנועה לתבוע פיצוי כספי בגינן.

שופט בית המשפט המחוזי בלוד אורן שוורץ דחה את התביעה וקבע כי לא ניתנה לחברה הבטחה שלטונית מחייבת. הוא אף דחה את טענת החברה שביקשה לראות בהחלטת השמאי פסק בורר. בנוסף, דחה בית המשפט את התביעה מחמת התיישנות ומחמת מניעות, השתק ומעשה בית דין, לאור הליכים משפטיים קודמים שהתנהלו בין הצדדים.

אגב, בשנים האחרונות עיריית גבעת שמואל כבר לא חששה להתעמת עם בני משפחת אלפרון. בחודש אוגוסט 2015, תחת אבטחה כבדה, הרסה המשטרה את מתחם "החווה" בדרום העיר, עליו ישב זלמן אלפרון בגבעת שמואל במשך עשרות שנים. בעקבות ההריסה, יצאה סוף סוף לדרך תוכנית ישנה להקמת 1,800 דירות באזור (על-ידי חברות שיכון ובינוי ועוד).