האתגר של מצלאוי: התפוצצה העסקה למכירת מגרש בגבעתיים

חוסר הוודאות הנוגע ליכולתה של חברת הנדל"ן מצלאוי  להתמודד עם החזרי האג"ח גדל באחרונה, לאחר שהחברה דיווחה על פיצוץ העסקה למכירת נכס מרכזי שלה בגבעתיים. עם זאת, המחזיקים בשלוש סדרות האג"ח של מצלאוי, בהיקף כולל של כ-120 מיליון שקל, הגיבו באדישות לדיווח. האג"ח נסחרות כיום בתשואות של 6.5%-8.5%, שאינן מלמדות על חשש מהותי.

עסקת המכירה שנפלה, בפעם השנייה בחודשים האחרונים, הייתה של מגרש במתחם כורזין שבגבעתיים, שבו יש למצלאוי (באמצעות החברה הבת אבן השהם) זכויות להקמת בניין משרדים של עד 28 קומות, בשטח של כ-34 אלף מ"ר. בעקבות הביטול הקודם של העסקה, החליטה חברת מידרוג להכניס את דירוג האג"ח של החברה, העומד על Ba1, לבחינה (Credit Review) עם השלכות שליליות, ואף ציינה כי התממשות העסקה "הייתה מהווה אירוע ליצירת תזרים משמעותי".

היקף העסקה, שבוטלה כעת, עומד על כ-85 מיליון שקל, כש-45 מיליון שקל מהסכום הם הלוואות בעלים, שהרוכש נדרש להעמיד לצורך פירעון התחייבויות חברת הנכס (אבן השהם), ועיקר יתרת התמורה, המסתכמת בקרוב ל-40 מיליון שקל, נועד לשימוש הצרכים הפיננסיים של מצלאוי.

ביטול העסקה הנוכחית התרחש, לטענת מצלאוי, לאחר שהרוכשים הפוטנציאליים של הנכס לא עמדו בתנאיה. אלה נדרשו להעביר עד סוף ספטמבר תשלום ראשון על חשבון התמורה, בסך כ-5 מיליון שקל, והמחאה בנקאית של כ-2.5 מיליון שקל לצורך פירעון חוב לבנק הפועלים.

בשל ההפרה, מצלאוי "נוקטת את כל האמצעים המשפטיים על מנת לפעול לאכיפת זכויותיה", והיא מתכננת "לנקוט בכל הליך משפטי שתידרש, לרבות תביעת פיצויים בגין הפרת חוזה ולרבות נקיטת הליכים אישיים נגד נציגי הרוכשת ובא כוחה".

תשלום האג"ח המשמעותי הבא של מצלאוי, בהיקף של כ-20 מיליון שקל, למחזיקי סדרה ד' - הגדולה מבין שלוש הסדרות (בהיקף של 78 מיליון שקל) - יתבצע בסוף השנה הנוכחית.

סכסוך עם השותף

לצד העיכובים במימוש הנכס בגבעתיים, בחודשים האחרונים התגלע סכסוך בין צמד בעלי השליטה בחברה - המייסד והמנכ"ל, סמיר מצלאוי, ושותפו אליהו קנפלר, המכהן כיו"ר מצלאוי, שנכנס להשקעה בחברה בתחילת 2016, על רקע המצוקה הפיננסית של החברה, שאילצה את מצלאוי לדלל את החזקותיו.

לפי מצלאוי, הסכסוך התעורר בעקבות "אי עמידתו של קנפלר בהוראות הסכם ההשקעה", שעיקרו כולל תשלום של 10 מיליון שקל לבני הזוג סמיר וקלרה מצלאוי, כנגד מכירת מניות המוחזקות על ידיהם. עסקה זו היא בין שני הצדדים, והכסף במסגרתה לא יועד להיכנס לחברה - כך שהיא לא משפיעה על החברה מבחינה תפעולית.

קנפלר כבר הזרים לחברה 44 מיליון שקל, כשלאחר השלמת השלב הראשון בעסקה, מחזיקים כיום בני הזוג מצלאוי כ-53% מההון וקנפלר ב-37%. לאחר השלב השני, שכאמור לא יצא לפועל, אמורים היו הצדדים להחזיק ב-45% מהמניות כל אחד.

בינתיים מצלאוי מתקשה להתאושש, והיא סיכמה את החצי הראשון של 2017 בהפסד של כ-13 מיליון שקל, לאחר הפסד שנתי של 35 מיליון שקל ב-2016 כולה. רואי החשבון של החברה הפנו את תשומת לב המשקיעים כי "יכולתה לעמוד בהתחייבויות ולהמשיך ולפעול בעתיד הנראה לעין כפופה להתממשות תוכניות ההנהלה". תוכניות אלה כוללות, נוסף על מכירת המגרש בגבעתיים, גם "מכירת מלאים, מימוש נכסים, הכנסת שותפים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ניהול הון חוזר של החברה על פי הצורך, שעבוד נכסי כנגד קבלת הלוואה ומשיכת עודפי מזומנים מחשבונות ליווי".

עוד ציינו רואי החשבון כי "הנהלת החברה והדירקטוריון מעריכים בסבירות גבוהה כי החברה תמשיך בפעילותה ותעמוד בהתחייבויותיה במלואן בעתיד הנראה לעין".