מתחת לרדאר: אלקטרה נדל"ן מטפחת אימפריית דיור בארה"ב

בימים האחרונים סיכמה חברת אלקטרה נדל"ן, באמצעות זרוע הפעילות האמריקאית שלה (אלקטרה אמריקה), על עסקה לרכישת מקבץ דיור נוסף, של כ-300 דירות, בעיר סן אנטוניו בטקסס תמורת כ-40 מיליון דולר. בכך ממשיכה החברה לעבות את פעילותה בתחום מקבצי הדיור בארה"ב, המתנהלת מתחת לרדאר אך הופכת למשמעותית יותר ויותר מבחינתה.

אלקטרה נדל"ן שותפה ומנהלת כיום כבר יותר מ-60 מקבצי דיור ובהם כ-21 אלף יחידות דיור, ששוויים הכולל מוערך של כ-2 מיליארד דולר בדרום מזרח ארה"ב - טקסס, פלורידה, צפון קרוליינה, וירג'יניה וג'ורג'יה, והתקווה שלה היא לשחזר את ההצלחה המרשימה שהייתה מנת חלקה של חברה האם שלה, אלקו, בפעילות דומה שהייתה בבעלותה. מלבד החזקת חברת הניהול במלואה, חלקה של אלקטרה נדל"ן בנכסים עומד על כ-20% ולכן היא לא מאחדת את הפעילות בדוחותיה הכספיים.

הכניסה לפעילות בתחום מקבצי הדיור בארה"ב הגיעה לאחר כמה שנים בהן התרכזה אלקטרה נדל"ן במימוש נכסים כדי לעמוד בהתחייבויותיה, על רקע מצב פיננסי מאתגר והפסדים משמעותיים, שגררו אותה לגל מכירות אינטנסיבי ופרידה מעיקר נכסיה בישראל ומעבר לים.

אשתקד, זמן קצר לאחר שמימשה את עיקר פעילות מקבצי הדיור שלה בארה"ב ברווח גדול, החליטה החברה האם אלקו שבשליטת משפחת זלקינד, להפוך את אלקטרה נדל"ן לזרוע הנדל"ן המניב שלה ובמסגרת זאת מכרה לה תיק נכסים שנותר לה בארה"ב תמורת קרוב ל-60 מיליון שקל.

זאת לאחר שבמהלך 2015 סיכמה אלקו השקעה מוצלחת בעסקי הדיור באמריקה עם מכירת קרן הריט האמריקאית LAT, שבה הייתה שותפה, לידי הקרנות מיילסטון וסטארווד תמורת 1.9 מיליארד דולר, בעסקה שייצרה לה תזרים מזומנים חופשי של כ-640 מיליון שקל.

באפריל השנה הקימה אלקטרה נדל"ן קרן משלה במקבצי דיור בארה"ב (אלקטרה אמריקה פאנד), עבורה גייסה מחודש אפריל כ-170 מיליון דולר ממשקיעים בישראל, מסך גיוס כולל של עד 200 מיליון דולר שהיא מתכננת להשלים עד סוף 2017.

מאז ייסודה הספיקה הקרן לרכוש יחד עם שותפים 14 מקבצי דיור הכוללים כ-5,000 דירות, בהשקעה כוללת של כ-600 מיליון דולר, מתוכה עם הון עצמי של כ-140 מיליון דולר. היקף ההשקעה של אלקטרה נדל"ן עצמה בפעילות בארה"ב מאז נכנסה אליה, מגיעה כבר לכ-80 מיליון דולר, כשחלקה בקרן שהקימה כ-30 מיליון דולר.

מלבד הכסף שהשקיעה אלקטרה נדל"ן בעצמה בקרן, את עיקר הסכום (כ-60-70 מיליון דולר) היא גייסה ממשקיעים פרטיים, מהנוסטרו של בנק לאומי (כ-40 מיליון דולר) ומגופים מוסדיים (כ-30 מיליון דולר).

מגייסת גם כסף ישראלי

גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, שבתקופה האחרונה נע לא מעט על ציר ישראל-ארה"ב, מספר כי "לאחר מסע המימושים שהחל באלקטרה נדל"ן ב-2012 במטרה להימנע מהסדר חוב, ב-2015 הגענו למצב בו החברה כבר הייתה בריאה יותר והיינו צריכים להחליט מה עושים קדימה.

"לשמחתנו, 'ירשנו' את פעילות מקבצי הדיור של אלקו בארה"ב, כולל חברת הניהול של הנכסים יחד עם כ-7,000 דירות, והתחלנו להרחיב את הפעילות. חברת הניהול שנרכשה, המעסיקה כ-500 עובדים, כבר הייתה מוכרת לגופים המוסדיים האמריקאיים. כך גם התאפשר לנו ליהנות מפעילות נדל"ן מניב בריאה וחזקה, וגם בזכות מה שאלקו בנתה בארה"ב, העסקאות שהציגה והידע שצברה, היום אנחנו יכולים להיכנס לעסקאות כשותף מנהל ולהביא איתנו שותפים אמריקאים.

"התפנית בעלילה הגיעה השנה, עם ההחלטה שלנו לגייס הון לעסקאות גם מישראלים, לאחר שראינו שקולגות מארה"ב ללא זיקה לארץ מגייסים פה כסף. הכוונה אחרי השלמת הקרן הראשונה להמשיך לגייס קרנות שבהן יהיה כסף ישראלי ואמריקאי, שיאפשר לנו להגדיל את כמות ההון לעסקאות. כסף זה ישמש לרכישת מקבצי דיור נוספים בדרום-מזרח ארה"ב, אותם אלקטרה נדל"ן תנהל ותהנה מדמי הצלחה ודמי ניהול".

"הביקושים גבוהים מההיצע"

רושינק מזהה פוטנציאל משמעותי בפעילות בשוק האמריקאי ואומר כי "חברת הניהול היא החברה התפעולית של הנכסים, שמייצרת את הכסף הגדול. רכישת מקבץ דיור זה כמו לרכוש שכונה שלמה ולהשכיר אותה, משהו שבארץ לא יכול לעבוד בגלל מחירי הקרקע הגבוהים והתשואות הנמוכות בהשכרה, אבל בארה"ב כן".

לדבריו, "בזכות הכניסה לפעילות בארה"ב, לאלקטרה נדל"ן יש היום שלושה מקורות הכנסה שהופכים את החברה ליציבה - FFO (תזרים מזומנים מפעילות שוטפת א'ל) מהנדל"ן המניב, דמי ניהול שוטפים, וקבלת נתח מרווחים עודפים לאחר מכירת הנכסים. דרך הפעילות שלנו היא רכישת מקבץ דיור, שיפוץ, העלאת שכר דירה ומכירה, והמנגנון מבטיח לנו מעל תשואה מסוימת אחוזים מהרווח".

לגבי שוק הנדל"ן למגורים להשכרה בארה"ב, אומר רושינק כי, "אי אפשר להתייחס לארה"ב כולה כמקשה אחת, אבל בשוק הדיור בדרום מזרח ארה"ב הביקושים לדירות בשכירות גבוהים יותר מההיצע ויש צפי לעוד הרבה שנות יציבות. במדינות בהן אנו פועלים, המחירים עדיין לא יקרים ואחוז התשלום על שכירות ביחס להכנסה עדיין נמוך ועומד על כ-30%, לעומת כ-50% בניו-יורק לדוגמה. כמובן שעדיין צריך לדעת לקנות נכון, ולנו יש גישה גדולה לעסקאות, בין היתר גם מקרנות שהיו שותפות שלנו ואנחנו רואים עשרות עסקאות פוטנציאליות בכל חודש".

רושינק גם התייחס להשפעת סופות הטורנדו שפקדו חלק ממדינות הפעילות של החברה ואומר כי "מזג האוויר בהן עדיין עדיף על מקומות עם חורף קשה, כי האמריקאים יודעים להתמודד עם הסופות והכול גם מבוטח. הסופות, למרות הרעש התקשורתי, השביתו חלקים קטנים מאוד מארה"ב, ומה שמניע את השוק אלה הביקושים שגדלים".

למרות הפוטנציאל, המשקיעים עדיין לא מתנפלים על מניית החברה, שעלתה בשנה האחרונה בכ-5% ומשקפת לה שווי של כ-380 מיליון שקל - הרחוק בכ-80% משווי שיא של 2.2 מיליארד שקל בו נסחרה במהלך 2007. התשואה השנתית של המניה גם מותירה את אלקטרה נדל"ן הרחק מאחור ביחס לביצועי מניית אלקו, וגם ביחס לביצועי החברות האחיות אלקטרה ואלקטרה צריכה.

רושינק מסביר כי "החברה עדיין מושפעת מהפעילות הישנה שהייתה לה ואשר העיבה עליה, אבל שכבר נוקתה כמעט במלואה. לאלקטרה נדל"ן הישנה נותרו פחות מ-10 נכסים עם היקף הון של כ-500 מיליון שקל שצריך למכור ולהביא הביתה, אבל זה נמצא בתהליך, כמו לדוגמה מכירת הנכסים בהודו שחילצו כ-120 מיליון שקל שיגיעו אלינו בתשלומים. היום אנחנו נמצאים בתפר שבין הפעילויות, וככה גם המניה מתנהגת. אבל אני חושב שאולי שוק ההון עושה לחברה קצת עוול כי כבר ניקינו אותה והחזרנו כל מה שהיה צריך".

אלקטרה אמריקה

תחום פעילות: החזקת מקבצי פעילות בארה"ב

אזור פעילות: דרום מזרח ארה"ב

מנכ"ל: ג'ו לובק

מספר מקבצי דיור: 64

היקף דירות: כ-21 אלף

שווי נכסים כולל מוערך: כ-2 מיליארד דולר