התקררות בשוק הדיור: 8,300 דירות בלבד נרכשו באוגוסט

ההאטה בענף הנדל"ן נמשכת. על פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה היום (ב') ומתייחסת לחודש אוגוסט האחרון, מדובר בחודש בו נמכרו 8,300 דירות, ולפי הסקירה מדובר ב"אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש אוגוסט בעשור האחרון". במשרד האוצר ממשיכים לכנות את המצב בענף הנדל"ן למגורים כ"קיפאון" ואף מגדירים כי תקופת הקיפאון החלה בתחילת 2017.

עוד על פי נתוני הכלכלן הראשי, ירידה בשיעור 17% נרשמה במכירת דירות חדשות בניכוי מחיר למשתכן, שיעור המשקיעים מכלל הרוכשים ממשיך להיות נמוך ומגמת הירידה ברכישת דירות על ידי משפרי דיור מתחזקת אף היא. עוד נתון מעניין שעולה מהסקירה מעיד כי גם הרגלי המכירה של משפרי הדיור מושפעים מההאטה הכללית בענף הנדל"ן כאשר לאחר שנים בהן קודם רכשו המשפרים דירה חדשה ורק לאחר מכן מכרו את הישנה (בציפייה ליהנות מעוד עליית מחירים), כעת המצב מתהפך כאשר המשפרים חוששים שיתקשו למכור את הדירות הישנות שלהם וממהרים קודם למכור.

על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, מספר הדירות שנמכרו בחודש אוגוסט האחרון נמוך בכ-3% בהשוואה למספר הדירות שנמכרו בחודש יולי 2017, אולם בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד מדובר בירידה משמעותית יותר בשיעור של כ-13%.

בכל הקשור למכירת דירות חדשות על ידי קבלנים, הסקירה מעידה כי בחודש אוגוסט נמכרו 2,400 דירות חדשות בלבד, 4% פחות ממספר הדירות החדשות שנמכרו ביולי 2017 וצניחה בשיעור כ-18% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. במקביל, בניכוי דירות מחיר למשתכן שנמכרו בחודש הנסקר, מדובר על 2,100 דירות חדשות בלבד, נתון המעיד דווקא על עלייה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. באוצר מציינים כי העלייה התמקדה בעיקר בעסקאות בעיר תל אביב. עם זאת, בהשוואה לאוגוסט 2016, עדיין מדובר בירידה משמעותית בעסקאות בשיעור כ-17%.

גם בסקירה הנוכחית כמו בסקירות הקודמות מתייחסים באוצר לתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, ועל פי נתון זה,מדובר בירידה של 4% בהשוואה לחודש הקודם וירידה בשיעור 18% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. עוד מציינים באוצר כי "מאז אפריל האחרון מתבצעות העסקאות בדירות חדשות תוך ירידה במחיר הממוצע (המושפעת לפחות בחלקה משינוי בתמהיל העסקאות)".

נציין כי התייחסות האוצר בסקירה לנתון זה (תזרים המזומנים הפוטנציאלי) שלא נכלל בסקירות קודמות בעבר, מהווה עוד נדבך במאמצי משרד האוצר לשדר כי הירידה בעסקאות משפיעה גם על הקבלנים ובאופן עקיף עשויה להשפיע על המחירים. בנקודה זו נוסיף כי גם ההתייחסות למצב בענף והבחירה במילה קיפאון במסגרת הסקירות, שייכת אף היא לאותו הניסיון. עם זאת, כפי שניתן היה לראות רק אמש (א') בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות הממוצעים טרם רשמו ירידה בפועל. עוד נכתב בסקירה בהקשר תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים כי "בפילוח גיאוגרפי נמצא כי המכירות באזור תל אביב ממתנות את הירידה בתזרים המזומנים של הקבלנים, בעוד באזור נתניה ירד תזרים זה בחודשים יוני-אוגוסט בשיעור חד של 40%, כפליים משיעור הירידה הארצי. ירידה חדות נרשמו גם באזור המרכז. המשמעות היא שקבלנים שאין להם פרויקטים בתל אביב נפגעים יותר מהירידה החדה ברכישת דירות חדשות", כך מנתחים באוצר.

בכל הקשור למשקיעים, נתוני האוצר מעידים כי המגמה של האטה ברכישת הדירות על ידי ציבור זה ממשיכה גם בחודש אוגוסט. כך, רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הוסיפו לרדת, אל רמה של 1,500 דירות, ירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 22% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. "זאת", מדגישים באוצר, "בהמשך לירידה בשיעורים דו-ספרתיים מאז אוקטובר אשתקד". עוד עולה מהנתונים כי אזור נתניה רשם את הירידה במשמעותית ביותר ברכישות המשקיעים, ירידה בשיעור 20% בהשוואה לחודש הקודם ושל 30% בהשוואה לאוגוסט 2016. "בכך הגיעו רכישות המשקיעים באזור זה לרמה של פחות מ-140 דירות, אחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם", כך באוצר.

עם זאת, למרות המשך הירידה ברכישות המשקיעים, נראה שהאחרונים אינם ממהרים למכור דירות. כך, מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט רשמו ירידה של 6% בהשוואה לחודש הקודם וירידה בשיעור 24% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. "יתכן ופרסום פסיקת בג"צ בתחילת אוגוסט על ביטולו של חוק מס דירה שלישית היה בו כדי להשפיע על האטה בקצב מכירות המשקיעים", כך בסקירה, "גורם נוסף שיש בו כדי להשפיע על האטה בקצב מכירות המשקיעים בחודשים האחרונים, ביחס לירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה הינה העובדה לפיה חלה עליה במכירות משפרי הדיור מתוך "מלאי" הדירות בהמתנה (הדירות "הישנות" של משפרי הדיור, שכבר רכשו דירה חדשה ועליהם למכור את דירתם הישנה תוך שנה וחצי, אחרת יחויבו במיסוי כמשקיעים)".

אזור נתניה עם ירידה חדה של 36% ברכישות משפרי הדיור

כאמור, ירידה נרשמה גם ברכישת דירות על ידי משפרי דיור. בחודש אוגוסט רכשו משפרי הדיור 2,900 דירות, דומה לרמה שנרשמה בחודש הקודם וירידה חדה של 20% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. באוצר מציינים כי מאז פברואר האחרון יורדות רכישות משפרי הדיור כל חודש בהשוואה למקביל לו אשתקד, כאשר בחודשיים האחרונים מתעצם שיעור הירידה. על פי ניתוח האוצר בסקירה מדובר בהשפעה עקיפה של ההמתנה לדירות מוזלות במחיר למשתכן: "ירידת רכישות משפרי הדיור, אשר אינם מושפעים מהמתנה לתכנית "מחיר למשתכן" (רק חלק זניח מהתכנית מיועד גם להם), כמו גם מהחמרת המיסוי כלפי משקיעים, יש בה כדי לבטא את השפעת התקררות השוק (לפחות בכל בקשור לכמות העסקאות) על רמת פעילותם. שכן הזוגות הצעירים והמשקיעים הינם קהל היעד העיקרי לדירות אותם הם עתידים למכור. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור נתניה עם ירידה חדה של 36% ברכישות משפרי הדיור (בהשוואה לאוגוסט אשתקד), בהמשך לשיעורי ירידה דו ספרתיים מאז אפריל האחרון. בחודש אוגוסט בולטת באזור זה גם ירידה משמעותית בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה" (משפרי דיור הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת), זאת סביר להניח תוך הפנמת הירידות החדות ברכישות של הזוגות הצעירים והמשקיעים באזור זה".

באוצר מציינים במקביל כי סך הדירות שרכשו משפרי הדיור בחודש אוגוסט נמוך ממספר הדירות שנמכרו על ידם. על פי הסקירה, חלק מהדירות שנמכרות הינם מתוך "מלאי" הדירות בהמתנה ו/או חלק ממשפרי הדיור הקדימו למכור את דירתם הישנה, וטרם רכשו דירה חדשה. מציאות זו מעידה כי משפרי הדיור חוששים שלא יצליחו למכור הדירה הישנה שלהם בשל ההאטה בשוק ולכן מקדימים את המכירה, זאת בניגוד למה שנראה בשוק בשנים האחרונות כאשר העדיפו להמתין עם המכירה של הדירה הישנה כדי ליהנות מעוד עליית מחירים. עובדה זו באה לידי ביטוי גם בנתון המעיד על היקף "מלאי" הדירות בהמתנה שרשם ירידה חדה בשיעור של 20% בחודשים האחרונים. כך, "בעוד שבסוף פברואר האחרון עמד מלאי זה על 13.5 אלף דירות, ירדה רמתו בסוף אוגוסט ל-10.8 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2008,טרם תחילת גל עליות המחירים בשוק הנדל"ן".

בחודש אוגוסט נמכרו כ-300 דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בפילוח גיאוגרפי בולטת רמה נמוכה של רכישות הזוגות הצעירים (בניכוי מחיר למשתכן) באזור נתניה שם נרכשו 275 דירות בלבד, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה דו ספרתיים מאז אפריל האחרון. "ניתן להניח כי ירידה זו מוסברת לפחות בחלקה בהמתנת הזוגות הצעירים למכרזי "מחיר למשתכן", כאשר בחודש זה עצמו (אוגוסט) נמכרו הדירות הראשונות במסגרת תכנית זו באזור נתניה".

ניתוח האוצר בסקירה אודות רמות השכר של רוכשי דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן בישוב פרדסיה מעלה כי השכר הממוצע למשק בית היה גבוה ועמד על 21 אלף שקל, והשכר החציוני עמד על 19 אלף שקל. "חשוב בהקשר זה לציין כי השכר הגבוה הינו במידה רבה על רקע שיעור גבוה במיוחד של משקי בית בהם שני בני הזוג מועסקים (80% מהרוכשים בפרויקט זה)", כך מציינים באוצר, "רמות השכר הגבוהות של רוכשי הדירות המוזלות בפרדסיה, בשילוב מחירן המסובסד של הדירות, מוצא ביטוי ברמת מינוף נמוכה של הרוכשים: מחירה הממוצע של דירה שנרכשה שקול ל-56 משכורות בלבד של משקי בית אלו. כמחצית מהרוכשים בפרדסיה הינם תושבי השרון, מתוכם כשליש הינם תושבי פרדסיה עצמה (במסגרת המכרז הוקצו דירות לתושבי המקום). ממצא זה מרמז על שיעור גבוה של רוכשים שיש בכוונתם להתגורר בדירה אותה רכשו. יש לציין כי רמות השכר של הרוכשים שהינם תושבי פרדסיה נמוכה ביחס לזו של יתר הזוכים במכרז זה. במובן זה ההעדפה שניתנה לבני המקום במכרז הינה בעלת אופי שוויוני, גם אם לא זו היתה מטרת העדפה זו". בנקודה זו נציין כי רמות השכר הגבוהות שניתן למצוא בפרויקט בפרדסיה מעידות פעם נוספת כי תוכנית מחיר למשתכן מעניקה פיתרון לזכאים המסוגלים להעמיד הון עצמי לא מבוטל ולרכוש דירה במחיר שאינו נמוך (יחסית) לעומת ציבור לא קטן שרמת שכרו נמוכה יותר ולא מסוגל לרכוש דירה באזורים היקרים יותר.