יונייטד שרונה כמשל: כל החורים במודל של קבוצות הרכישה

המארגנים

במין אבסורד מוטרף, מארגני קבוצות הרכישה מצאו בישראל את האלכימיה המושלמת. הם קונים את הקרקע הכי ביוקר, מוכרים את הדירות הכי בזול, והרווח שלהם מובטח.

לפני כשנתיים, כשמדינת ישראל הוציאה מכרז למכירת אחת הקרקעות הכי אטרקטיביות בישראל שעליה ישבה רשות השידור בכניסה לתל-אביב, שיווקו מארגני קבוצת יונייטד שרונה דירות במגדלים החדשים במחיר הכי נמוך בתל-אביב. דירת 4 חדרים, הכוללת 101 מ"ר ועוד מרפסת של 9 מ"ר, שווקה למתעניינים ב-3 מיליון שקל. המחירון קבע אז מחיר של 30 אלף שקל למ"ר, נמוך בחצי מפרויקטים אחרים בעיר. שווה.

וכשהמכרז נסגר, התברר כמובן שכדי לזכות שילמה הקבוצה את המחיר הכי יקר עבור הקרקע האטרקטיבית. 1.06 מיליארד שקל. 1.25 מיליארד שקל כולל מע"מ. מארגן הקבוצה, מוטי פלד, גם הוסיף בהתמחרות האחרונה (מול גינדי החזקות, שהציעה כ-950 מיליון שקל), עוד 1,800 שקל - 100 פעמים ח"י, שיהיה במזל.

ולפלד אכן היה מזל. כמו שזה נראה כרגע, או-טו-טו הוא בחוץ, בזמן שמאות החברים בקבוצה מממשים את הקרקע במחיר אסטרונומי והולכים אל הלא נודע (האופציה השנייה: לוותר על חילוט 106 מיליון שקל על ידי המדינה, עגומה כנראה לא פחות).

על הדרך, פלד השלים סיבוב של כ-15 מיליון שקל לפחות כדמי ניהול עבור ארגון הקבוצה. ומה על הפגיעה במוניטין? הצחקתם אותנו. כשהמשקיעים רעבים, הם ימשיכו להסתובב בשוק כעיוורים הטורפים מכל הבא ליד. תשאלו את מוטי פלד, בחור סימפטי וחייכן בסך הכל, ששיווק את יונייטד שרונה בזמן שכבר היו לו מאות לקוחות מתוסכלים בקבוצת רכישה בחריש.

חברי הקבוצה

135 אנשים בחרו להרים ידיים ולהצביע על אופציית חילוט הערבות על הקרקע שנרכשה בשרונה. 135 אנשים שמעוניינים, בעיניים פקוחות ודואבות, לחתוך את ההפסד, שעומד על כמה מאות אלפי שקלים לכל אחד.

כמו שכתב אחד מהם רק לאחרונה בקבוצת הווטסאפ של החברים: "מי שעיניו בראשו יכול להבין לבד את גודל הברוך שאליו נקלענו. עדיף לומר 'תודה, אבל לא עוד' ולפרוש מהעסקה שיכולה להמיט אסון על חלק ניכר מבעלי הדירות בפרויקט".

243 חברים אחרים אמנם החליטו להמשיך הלאה, לממש את הקרקע ולהוסיף עוד כ-40% בתמחור של כל דירה (עכשיו מדברים על 55 אלף שקל למ"ר), אבל ברור לכל בר דעת שמדובר בהמשך מפוקפק של רומן נפיץ וטעון במיוחד.

מה יעלה בגורל החברים שלא מסוגלים לשלם את יתרת הסכום (מי שקנה דירה ב-3 מיליון שקל לא בהכרח מסוגל לשלם עליה 5.5 מיליון שקל)? מה יקרה כשחלקם בוודאי יגידו - אם לא עכשיו אז בעוד חודש או שנה - שפשוט נגמר להם ההון העצמי ותמה לה מסגרת האשראי מהבנק ומבני המשפחה המודאגים?

וחברי הקבוצה, למי ששכח, לא קנו דירות. מדובר ב-378 אנשים פרטיים שקנו ביחד קרקע, בסך הכל 9 דונם. זה מה שאיפשר בקלות רבה כזו להבטיח להם דירות במחיר של כ-3 מיליון שקל (ע"ע המארגנים), סכום שיהפוך דה-פקטו ל-5-6 מיליון שקל עד לקבלת המפתח.

והדרך עוד ארוכה: האם יש משמעות למי שקנה "דירה" לפני המכרז, בהנחה כזו או אחרת, מול מי שקנה דירה לאחרונה, בתג מחיר פיקטיבי ומוזל כמובן? האם יש משקל שונה למי שקנה משרד, לעומת מי שקנה דירה? מדובר בשאלות משפטיות, וממילא גם כאלה שאין עליהן תשובה ברורה, אבל הן מוכרחות להזכיר שמדובר פה במפלצת יזמית - הכוללת מאות יזמים קטנים. מאות יזמים, שאפילו לא ברור מה חלקו של כל אחד בתוך העוגה הלא ממש אפויה.

הפרויקט

המכרז שהוציאה רשות מקרקעי ישראל על קרקע רשות השידור כלל זכויות להקמת 324 דירות (בסך הכול 31,350 מ"ר), מעל קומות נמוכות של מסחר (2,300 מ"ר) ושל משרדים (8,000 מ"ר). בדיוק כמו מגדלי גינדי הניצבים בסמוך.

אבל כשמחיר הקרקע שהציעה הקבוצה, מול כמות הדירות במכרז, גזר מחיר של כמעט 4 מיליון שקל לקרקע בלבד (בעוד הדירות עצמן נמכרו ב-3 מיליון שקל ואף פחות מכך), הסבירו המארגנים - כמו שהם תמיד מסבירים (ענבל אור עשתה מזה קריירה) - שהפרויקט יכלול בסופו של יום הרבה יותר דירות. כמה, באיזה שטח, איפה הן ימוקמו? אל תיתפסו לקטנות.

עד כמה פרויקט שרונה היה אמורפי ותלוי באוויר אפשר היה לראות כבר בשיווק המרשים. המארגנים נופפו במצגת של חברת CIYTBEE אדריכלות, עד שהתברר שהחברה מעולם לא תכננה מגדלים ואליה צורף משרדו של משה צור (גם באינטרנט אפשר למצוא לא מעט הדמיות שונות למגדלי יונייטד שרונה). המארגנים גם ציינו בשעתו שהקבלנית המבצעת תהיה חברת דורי, אלא שכבר אז היה ברור שהחברה (שמאז נמכרה לעמוס לוזון ושינתה את שמה) אינה נמצאת בסיטואציה שבכלל מאפשרת לה לחלום על מגדלים.

למעשה, ביונייטד שרונה נהנו המארגנים מ"זמן הדמיה" ארוך במיוחד. הפארסה סביב הקמת התאגיד החדש ופינוי רשות השידור מהשטח איפשרה להם לשווק את אותם חלומות על הנייר כמעט שנתיים, לפני שהם נקראו לשלם את מחיר הקרקע והתברר שהם שוחים ללא בגד ים.

חברת הניהול

ב-18 בספטמבר הודיעה רשות מקרקעי ישראל שמועד התשלום הגיע (תשלום עד סוף אוקטובר), וכבר אי אפשר היה לכבס את הכביסה המלוכלכת רק בתוך הבית. לאחר שהיה ברור ליותר ויותר חברים שהמארגן המקורי לא ממש יודע מימינו ומשמאלו, החלו להיזרק חלופות שונות לאוויר. אמפא נדל"ן עשתה סיבוב יח"צני ונמלטה, ועכשיו זו חברת בסר שנבחרה אתמול על ידי הדיירים להקים את המגדלים, תמורת משהו כמו 100 מיליון שקל עבור העבודה.

בשקלול ההצבעה, בסר קיבלה 1,202 נקודות מחברי הקבוצה מתוך 3,176 נקודות בחירה (המארגן המקורי קיבל 540 נקודות בלבד). קשה לומר שמדובר בניצחון גורף (38% מהנקודות), מה שיכול ללמד על גודל הסיכון ועל גודל החשש גם כעת בקבוצה.

ודאי שמוקדם לחגוג. בסר נכנסת לפרויקט הזה כשכל הקלפים מונחים בידה. גם אם היא אכן תצא לדרך, קשה לראות דרך ממשית לכבול אותה לפרויקט בכל מצב. רגולציה חדשה (במשרד המשפטים מגבשים כעת כללים חדשים לקבוצות הרכישה), ויכוח משפטי של חברי הקבוצה מול בסר או בינם לבין עצמם, קשיים פיננסיים נוספים ועוד - וגם בסר יכולה להיעלם כמעט בן-ליל ולהשאיר את חברי הקבוצה שוב לבדם.

עלות הכסף

כשהריבית בשפל, חברות נדל"ן - גם בינוניות ולא מדורגות על ידי חברות לדירוג אשראי - מגייסות גם היום הון מהציבור הרחב ומגופים מוסדיים בריביות שפל של 3% ו-4%. גם הבנקים מציעים לקבלנים וליזמים (ולנוטלי משכנתאות) הלוואות בתנאים דומים.

ולכן, כשחברי קבוצת הרכישה בשרונה - שהייתה להם שנה וחצי להתכונן למימוש הקרקע - נאלצים לחתום עד סוף השבוע על הלוואה משלימה בריבית נשך של 10% לבית ההשקעות ילין לפידות, זה אומר כנראה הכל. אף על פי שמדובר בקרקע הכי שווה בתל-אביב, ולמרות השעבוד שיקבלו המלווים על הקרקע (למקרה וחברי הקבוצה לא יוכלו לשלם), זו ההצעה הנדיבה ביותר לסיכון הגדול שמונח עדיין על השולחן.

בשורה התחתונה, יונייטד שרונה יונייטד הוא מיזם נדל"ן בעלות אדירה של 2.5 מיליארד שקל לפחות - קרקע, בנייה, מיסוי ועוד - הנמצא עדיין כולו בתוך עננה כבדה, בלי שום תאריך או צפי להשלמתו של הפרויקט הגרנדיוזי, אם בכלל.

הרבה לפני שחברי הקבוצה מאשימים את החפיפיניקיות של מוטי פלד, את הריבית של ילין, את העדר הרגולציה או את הקלות שבה איפשרה רשות מקרקעי ישראל לקבוצה כזו לזכות במכרז, הם מוכרחים להלין בראש ובראשונה על החמדנות ועל הטיפשות של עצמם.