"דגלים אדומים" שיסייעו לאתר הלבנות הון בתחום הנדל"ן

מתי אמורות להידלק נורות אדומות אצל גופים פיננסים בחשד לביצוע פעולות הלבנת הון אצל הלקוחות שלהם בתחום הנדל"ן? בין היתר כאשר תשלום עבור עסקת נדל"ן מבוצע במזומן ובהיקף משמעותי; מבוצע באמצעות צ'קים המשוכים על צדדים שלישיים, אשר על פניו נראה כי אינם בעלי זיקה לעסקה; מתקבל מנותן שירותי מטבע, ללא היגיון עסקי/כלכלי; מתקבל ממדינות בסיכון או ממדינה אשר הזיקה של רוכש הנכס אליה אינה ברורה; מועבר למדינות בסיכון או למדינה אשר הזיקה של מוכר הנכס אליה אינה ברורה; כל התשלומים מבוצעים בסכומים הנמוכים מעט מרף הדיווח; והעסקה מתבצעת במטבע חריג/לא סחיר.

בתחום השכירות, המוסדות הפיננסיים צריכים לחשוד כאשר מתגלה ריבוי הפקדות במזומן שמקורן בדמי שכירות או דמי השכירות המשולמים מן החשבון אינם תואמים את פרופיל הלקוח.

הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור במשרד המשפטים מפרסמת הבוקר (ד') מסמך ובו "דגלים אדומים" שיסייעו לגופים פיננסיים ועסקיים המדווחים לרשות לפי חוק איסור הלבנת הון באיתור ובדיווח על פעולות בתחום הנדל"ן אשר עשויות לעורר חשש להלבנת הון.

המסמך כולל דוגמאות לתסמיני הלבנת הון ("דגלים אדומים") בחלוקה לקטגוריות שונות (כאשר חלק מהתסמינים עשויים להתאים גם לסיכוני הלבנת הון בענפים אחרים). בהתקיימם של תסמינים אלה, על הגורם המפוקח לבחון אם קיים חשש שפעילות הלקוח היא בסיכון גבוה להלבנת הון.

יודגש כי אין בקיומו של תסמין אחד בלבד כדי להעיד בהכרח על סיכון להלבנת הון, ובלבד שקיים הסבר מניח את הדעת לפעילות זו. לצד זאת, ככל שישנם תסמינים רבים יותר בפעילות - גובר החשש כי מדובר בפעילות הלבנת הון המצריכה דיווח לרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור.

מדובר בדרישה חדשה של הרשות לאיסור הלבנת הון במסגרת המאבק הכולל של רשויות האכיפה נגד "כלכלת הצללים". במסגרת זו פועלת הרשות לאיסור הלבנת הון, בראשות ד"ר שלומית ווגמן-רטנר, להשביח את המידע המגיע אליה מהמוסדות המדווחים על פעילות חריגה של לקוחות.

עוד בין "הדגלים האדומים" שמציינת הרשות, גם "שימוש בצדדים שלישיים (אנשי-קש)". בדומה לדפוסי הלבנה בתחומים אחרים, עבריינים עשויים להשתמש בצדדים שלישיים - חברות או יחידים, קרובי משפחה, שותפים עסקיים ואחרים - על-מנת להסתיר את מעורבותם בעסקת הנדל"ן ולמנוע מגורמי האכיפה לחשוף את היות העבריין בעל עניין בנכס. צדדים שלישיים יכולים לבצע פעילות עבור עבריין בדרכים שונות, ובין היתר באמצעות לקיחת הלוואה/משכנתא, העברת ו/או קבלת תשלומים עבור העסקה, רישומם כבעלים בנכס או דיווח עליהם כשוכרים או משכירים של הנכס.

הרשות מציינת במסמך מספר תסמינים אשר עשויים להצביע על שימוש באנשי-קש, בהקשר של ביצוע עסקאות נדל"ן, ובהם, כאשר נראה כי הלקוח מבצע את העסקה בשמו של אדם ו/או גורם אחר: קרוב משפחה (שאינו בן זוג), שותף עסקי, תאגיד וכדומה; בחשבון מבוצעות פעולות הקשורות לעסקת הנדל"ן אל או מגורמים שאינם צדדים לעסקה ו/או אינם מעורבים בביצועה; החזרי הלוואה, חלקם או כולם, מבוצעים על-ידי צד ג' שאינו קשור ללקוח; הנכס הנרכש אינו תואם את מאפייני הלקוח ו/או את המידע שנמסר במסגרת הליכי הכר את הלקוח; עסקאות רבות בהן מופיע שמו של אותו מוכר או קונה; שינוי של הרגע האחרון בשמו של הרוכש בלא הסבר סביר; הוספה של צדדים לעסקה בשלבים מתקדמים של העסקה, ללא הסבר מניח את הדעת; נראה כי הלקוח המעורב בעסקת הנדל"ן אינו בקיא או מביע התעניינות בפרטי העסקה או הנכס.

בשוק השכירות צוינו כנסיבות חשודות מצבים בהם דמי השכירות מועברים/מופקדים לצד ג' ללא הסבר מניח את הדעת, ויש ריבוי הפקדה של צ'קים המשוכים על צדדים שלישיים עבור דמי שכירות.

בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית במספר עסקאות הנדל"ן המבוצעות בישראל ובהיקפן הכספי, לרבות עלייה במחירי הדירות, ועמה החשש לפעילות גוברת מצד מלביני הון בתחום. ניצול שוק הנדל"ן להלבנת הון היא תופעה עולמית מוכרת ופשוטה יחסית לביצוע, וזאת בשל מאפייניו הייחודיים של ענף הנדל"ן, הכוללים עריכת עסקאות בסכומים גדולים עם אפשרות לתשלום במזומן, הטרוגניות בשווי נכסים המאפשרים ביצוע מניפולציות לגבי שווים, היעדר חובות לרישום מלוא שרשרת הבעלות בנכס (פרטי הנהנים בשר דם) ועוד.

במסמך שפורסם צוין כי מידת האטרקטיביות המיוחסת להשקעה בנדל"ן נובעת מכמה גורמים, בין היתר מכך שהתשואה על השקעה בנכסים סולידיים היא נמוכה ביותר ומהווה תמריץ לחיפוש אחר אפיקים אחרים בהם התשואה גבוהה יותר, דוגמת שוק הנדל"ן. זאת ועוד, היעדרו של שוק שכירות מפותח בישראל, במקביל לעליית מחירי השכירות, עלול ליצור אפיק נוסף להלבנת הון באמצעות השכרת נדל"ן לטווח ארוך, תוך השגת תשואה משמעותית ו"הלבנה כפולה" של הכספים שהושגו בעבירה - בשלב הראשון באמצעות רכישת נכס, ובשלב השני באמצעות קבלת דמי שכירות עבור השימוש בו.

הניסיון מלמד כי הלבנת ההון בתחום מתבצעת בעיקר בעסקאות הנעשות במזומן, בשיטות שונות ומגוונות המערבות רכישה או מכירה של נדל"ן פרטי ומסחרי. בין השיטות שאותרו על-ידי הרשות ניתן לציין את השימוש בצדדים שלישיים ומבני החזקה מורכבים על-מנת להסוות בעלות בנכסים, שימוש בנאמנויות, ביצוע מניפולציה על שווי נכסים, שימוש במזומן, ערבוב הון שחור עם כספים שמקורם בהלוואה או משכנתא, יצירת מצג של מקור הכנסה לגיטימי מהשכרה, עסקאות סיבוביות מול אנשי-קש כאמצעי להחדרת הון לא מוסבר, ועוד.

"מאפיינים אלה מקלים על גורמי הפשיעה לבצע פעילות הלבנת הון, בעיקר בעסקאות שאינן מבוצעות באמצעות המערכת הפיננסית ועל כן אינן נתונות לכלל הבקרות המופעלות על-ידי המערכת הפיננסית אשר מפחיתות משמעותית את הסיכון להלבנת הון, דוגמת בדיקת הצדדים לעסקה ומקור הכספים לעסקה", נכתב במסמך "הדגלים האדומים".

לאור האמור, מציינים ברשות לאיסור הלבנת הון, קיימת חשיבות רבה למודעותם של המוסדות הפיננסיים לסיכונים בתחום, לשם שיפור יכולתם לנטר ולדווח לרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור אודות פעילות המעוררת חשש לכאורה להיותה פעילות אסורה לפי חוק איסור הלבנת הון.

ראש הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור, ד"ר שלומית ווגמן-רטנר, הוסיפה כי "לצד היותו ענף מרכזי במשק הישראלי, הנושא פוטנציאל כלכלי לא מבוטל, קיימים בענף הנדל"ן גם סיכונים להוות קרקע לפעילות הלבנת הון. לשם צמצום התופעה, פועלת הרשות להעלאת המודעות בקרב המוסדות הפיננסיים והעסקיים לסיכונים אלה ולמתן כלים לשיפור יכולת הניטור והדיווח לרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור אודות פעילות המעלה חשש לניצול הענף למטרות עברייניות".

"הדגלים האדומים" בשוק הנדל"ן

■ פעולות חריגות:

תשלום עבור עסקת נדל"ן מבוצע במזומן ובהיקף משמעותי
תשלום עבור עסקת נדל"ן מבוצע באמצעות צ'קים המשוכים על צדדים שלישיים, שאינם בעלי זיקה לעסקה
תשלום עבור עסקת נדל"ן מתקבל מנותן שירותי מטבע, ללא הגיון עסקי/כלכלי  
תשלום עבור עסקת נדל"ן מתקבל ממדינות בסיכון או ממדינה אשר הזיקה של רוכש הנכס אליה אינה ברורה
מועבר למדינות בסיכון או למדינה אשר הזיקה של מוכר הנכס אליה אינה ברורה  
כל התשלומים מבוצעים בסכומים הנמוכים מעט מרף הדיווח 
העסקה מתבצעת במטבע חריג/לא סחיר 
ריבוי הפקדות במזומן שמקורן בדמי שכירות
כאשר דמי השכירות המשולמים מן החשבון אינם תואמים את פרופיל הלקוח 

■ שימוש באנשי-קש:

 נראה כי הלקוח מבצע את עסקת הנדל"ן בשמו של אדם או גורם אחר שהוא קרוב משפחה (שאינו בן זוג), שותף עסקי או תאגיד
בחשבון מבוצעות פעולות הקשורות לעסקת הנדל"ן אל או מגורמים שאינם צדדים לעסקה ואינם מעורבים בביצועה
החזרי הלוואה, חלקם או כולם, מבוצעים על-ידי צד ג' שאינו קשור ללקוח
הנכס הנרכש אינו תואם את מאפייני הלקוח ואת המידע שנמסר במסגרת הליכי הכר את הלקוח .
עסקאות רבות בהן מופיע שמו של אותו מוכר או קונה
שינוי של הרגע האחרון בשמו של הרוכש בלא הסבר סביר
הוספה של צדדים לעסקה בשלבים מתקדמים של העסקה, ללא הסבר מספק
נראה כי הלקוח המעורב בעסקת הנדל"ן אינו בקיא או מביע התעניינות בפרטי העסקה או הנכס
דמי השכירות מועברים או מופקדים לצד ג' ללא הסבר מניח מספ
ריבוי הפקדה של צ'קים המשוכים על צדדים שלישיים עבור דמי שכירות

■ ביצוע מניפולציה על ערך הנכס:

מחיר הנכס נמוך משמעותית ממחירו בשוק
מחיר הנכס גבוה משמעותית ממחירו בשוק
פעולות בחשבון המבוצעות בגין קניה ו/או מכירה של נכס, אינן תואמות את שווי העסקה .

■ ניסיונות להימנע מזיהוי: 

 עסקת הנדל"ן מבוצעת באמצעות עורך דין, וקיים קושי לוודא את זהות הרוכש
הישות הרוכשת את הנדל"ן היא תאגיד בעל מבנה בעלות מסובך ומורכב
העסקה מבוצעת על-ידי תאגיד וקיים קושי לזהות את בעלי השליטה בו
נראה כי הגורם המייצג בעסקת הנדל"ן מוסר פרטים שגויים ביחס לעסקה, לאופן המימון או לזהות המעורבים בה
הגורם המייצג בעסקה אינו מוסר פרטים לגבי הלקוח המעורב בעסקת הנדל"ן (יחיד או חברה), כגון, כתובת מייל, כתובת פיזית, מספר טלפון
הלקוח מתעקש לחתום על מסמכים באמצעות פקס בלבד, ללא סיבה הגיונית
הלקוח משתמש בשמות שונים במילוי מסמכי העסקה (חוזה, שק)

■ הלוואות ומשכנתאות: 

מקור הכספים המשמש להחזר ההלוואה/משכנתא אינו ברור
הלקוח מחזיר את ההלוואה או המשכנתא סמוך ללקיחתה או מוקדם באופן משמעותי ממועד ההחזר
נראה כי כספי ההלוואה אינם מועברים ליעדם
המשכנתא או החזרי המשכנתא נפרעים על-ידי צד ג', ללא הסבר
זהותו של המלווה או של נותן הבטוחה בהלוואה לרכישת נדל"ן אינה ברורה
נראה כי הסכם ההלוואה פיקטיבי (היעדר תאריך על חוזה ההלוואה, הסכם קצר ולא סטנדרטי שאינו כולל רכיבים מהותיים בהסכם הלוואה)
המשכנתא שנלקחה לצורך מימון הנכס גבוהה ביחס לשוויו של הנכס, בלא הסבר סביר 

■ השבחת נכסי נדל"ן:

תשלום במזומן בהיקפים משמעותיים עבור שיפוץ בנכס
תשלום עבור שיפוץ נכס מבוצע על-ידי צדדים שלישיים בלא הסבר סביר
מקור הכספים לשיפוץ נכס הנו בחו"ל וקיים קושי לוודא מה מקור הכספים .

■ תושבי חוץ ומימון זר: 
אזרח או חברה ממדינה זרה רוכשים נדל"ן בישראל, כאשר זיקתם למדינה אינה ברורה
הרוכש מגיע ממדינה בסיכון או ממדינה בעלת רמת שחיתות שלטונית גבוהה
מקורו של המימון לעסקה הוא במדינה בסיכון או ממדינה בעלת רמת שחיתות שלטונית גבוהה
הרוכש, יחיד או חברה, ממדינה א', מקור מימון העסקה במדינה ב' (בייחוד כאשר לא ברורה הזיקה של הלקוח למדינה ממנה מגיעים הכספים) 
תאגיד זר רוכש נדל"ן וזהות בעלי השליטה בתאגיד אינה ברורה או יש קושי לוודא את זהותם (הסתרת בעלי השליטה)
רכישת נדל"ן מבוצעת באמצעות נאמנות זרה או מבנה משפטי מורכב (הסתרת בעלי השליטה)  
נראה שמאחורי המעורבים הישראלים בעסקה עומדים יחידים או תאגידים זרים

■ עסקאות חריגות:  

הלקוח קונה חזרה נכס שהוא מכר לאחרונה  
ריבוי העברות בעלות בנכס במהלך תקופת זמן קצרה
העסקה לא הושלמה וחוזה המכר קובע שהרוכש מאבד במקרה זה את המקדמה ששילם עבור הנכס
עסקאות בנדל"ן מבוצעות בין גורמים קשורים - בני משפחה, קשרים עסקיים, גורמים בעלי כתובת משותפת או בעלי נציגים או עורכי דין משותפים - בלא הסבר סביר 
הנדל"ן הועבר כתרומה או מתנה, או התמורה בגין עסקת הנדל"ן אינה סבירה