אפריקה מגורים רכשה מתחילת השנה קרקעות בכמיליארד ש'

ההאטה בקצב מכירת הדירות החדשות בישראל שנרשמה בשנה האחרונה, לא הרתיעה את חברת הייזום אפריקה מגורים מקבוצת אפריקה ישראל. מבדיקת "גלובס" עולה כי על רקע המשך המגמה של עליית מחירי הדירות באזורי הביקוש, ובתוספת ההקלות ליזמים במכרזי מחיר למשתכן, חתמה אפריקה מגורים, בראשות המנכ"ל אורן הוד, על עסקאות לרכישת קרקעות באותם אזורים, בהיקף כולל של 1.1 מיליארד שקל בשנה האחרונה - חלקן בשותפות עם החברה האם דניה סיבוס.

עסקאות אלה ממומנות בדרך כלל בסיוע נדיב של המערכת הבנקאית. כלל אצבע, הנהוג בענף הדיור למגורים, קובע שהיזמים מביאים לעסקאות כאלה הון של כ-15% מהיקף העסקה, בעוד שאת יתרת הסכום מעמיד הבנק כהלוואה, ובתמורה הוא מקבל שעבוד על הקרקע כולה. לפיכך, מדובר בסכום של כ-150 מיליון שקל, שיצא מקופת החברה לטובת השקעה בקרקעות לבנייה.

אם מחברים לכך תשלומי פירעונות חוב וחלוקת דיבידנד שנתי בהיקף של 80 מיליון שקל שבוצע ביוני, הרי שהפועל היוצא של פעילותה הנמרצת של אפריקה מגורים הוא הידלדלות קופת המזומנים שלה.

 הרכישות הגדולות של אפריקה מגורים

אם את 2016 סיימה החברה כשבקופתה מזומנים וניירות ערך סחירים בשווי של כ-370 מיליון שקל, הרי שבדוחות הרבעון השלישי, שיפורסמו בעוד כשבועיים, יעמוד כנראה היקף המזומנים שבקופת החברה על כ-100 מיליון שקל.

אם מוסיפים על כך מזומנים ונכסים פיננסיים, המוגבלים בשימוש בחשבונות ליווי, הרי שהיתרות הנזילות של אפריקה מגורים קטנו מכ-560 מיליון שקל בתחילת 2017 לסביבות 300 מיליון שקל בסוף הרבעון השלישי של השנה.

 אפריקה מגורים

גם ללא מדיניות דיבידנד מוצהרת, אפריקה מגורים יודעת לחלק מדי שנה מחצית ויותר מרווחיה לבעלי המניות שלה, בזכות התזרים החזק והרווח הגבוה שמניבה פעילות החברה. הדיבידנד ששילמה השנה, היה הגבוה ביותר שלה בעשור האחרון, והוא מייצג תשואה של 7.7% ביחס לשווי החברה לפני ההכרזה.

גם לאחר תשלום הדיבידנד האחרון עומדים יתרת הרווחים הראויים לחלוקה של החברה על כ-550 מיליון שקל. אפריקה מגורים יכולה היתה לבחור להגדיל את רווחי בעלי המניות בטווח הקצר (באמצעות הגדלת הדיבידנדים), אבל בעשר השנים האחרונות נקט דירקטוריון החברה גישה זהירה וחילק בתקופה כולה כ-445 מיליון שקל לבעלי המניות.

גישה זו עשויה אולי להשתנות בעתיד הקרוב, אם יושלם הסדר החוב של החברה האם, קבוצת אפריקה ישראל, שבמסגרתו תעבור השליטה בקבוצה לידי משקיע חדש.

זכייה במכרזי מחיר למשתכן

בינתיים מנצלת הנהלת אפריקה מגורים את יתרות המזומנים שברשותה לצורך השקעה בעתיד החברה. על רקע הדומיננטיות של מכרזי מחיר למשתכן, שמפרסם משרד האוצר, ובהם נאלצים היזמים להציע מחירים נמוכים ככל האפשר לצורך זכייה באפשרות להקים פרויקטים בתחום המגורים, נמנעה החברה ב-2016 מלחתום על עסקאות רכישה של קרקעות חדשות. עם זאת, בשנה האחרונה השתנה המצב, בעקבות החלטתו של קבינט הדיור לאפשר ליזמים רווח גדול בפרויקטים של מחיר למשתכן, שייבנו באזורי הביקוש במחירי השוק החופשי.

בעקבות החלטה זו, התחילה בשנה האחרונה אפריקה מגורים לפעול להגשת הצעות במכרזי מחיר למשתכן באזורי ביקוש, חלקן באופן עצמאי (באזור גליל ים-הרצליה) וחלקן בשותפות עם החברה האם דניה סיבוס (בשהם ובראשון לציון). נוסף על כך, רכשה אפריקה מגורים ביולי האחרון את חלקו (50%) של השותף משה אהרוני, בפרויקט שיזמו יחד בגבעת שמואל, ואף השלימה בספטמבר אשתקד רכישה של 37.5% מקרקע במתחם סומייל בתל אביב. עסקאות אלה נועדו לתמוך בהמשך הרחבת הפעילות והצמיחה של החברה בשנים הקרובות.

במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, שאותם מוביל האוצר בשנתיים האחרונות, מגישים היזמים הצעות ובהן מחיר סופי למ"ר בנוי של דירה שישלמו הרוכשים, כשהיזם הזוכה הוא זה שהגיש את המחיר הנמוך ביותר. המטרה של שיטה זו היא להביא לשיווק רחב היקף של עשרות אלפי יחידות דיור במחיר נמוך ומפוקח עבור מחוסרי דיור.

שיטה זו מיושמת מתוך הערכה כי שיווק מאסיבי ומתמשך של דירות חדשות במחיר נמוך ומפוקח, יחד עם הגדל היצע הקרקעות וקיצור הליכי התכנון והבנייה, הם הפתרון לבעיית מחירי הדירות הגבוהים בישראל. עם זאת, במטרה לעודד גם יזמים מובילים לקחת חלק במכרזים אלה, נקבע לפני כשנה כי במכרזים ישווקו רק 80% מהדירות בפרויקט במחיר שנקבע במכרז, בעוד שאת הדירות הנותרות (למשל, דירות גדולות, דירות גג, דירות גן, דופלקסים וכדומה) יוכלו היזמים לשווק ללא הגבלת מחיר, וכך לשפר את איכות הבנייה ולהגדיל את שיעור הרווחיות מהפרויקט כולו.

רכשה 50% מסביוני גבעת שמואל

בסוף 2016 זכתה אפריקה מגורים במכרז להקמת 526 יחידות דיור על קרקעות גליל ים, הצמודות להרצליה ונחשבות לבעלות ביקוש גבוה. את הפרויקט תבנה עבורה דניה סיבוס, כאשר דירות מחיר למשתכן ישווקו בו לפי מחיר של כ-15 אלף שקל למ"ר (לפני מע"מ), בעוד שהדירות הנותרות ישווקו לפי מחיר של כ-24 אלף שקל למ"ר (לפני מע"מ). על קרקעות אלה שילמה אפריקה מגורים סכום של 486 מיליון שקל (לפני מע"מ), שממומן ברובו על ידי הבנקים.

כעבור ארבעה חודשים, באפריל האחרון, זכתה חברה משותפת לאפריקה מגורים ולדניה סיבוס במכרז להקמת 526 יחידות דיור בשכונת הנרקיסים בראשון לציון - אחת מארבע שכונות שיוקמו על חורבותיו של בסיס צריפין שפינה צה"ל. על קרקע זו שילמה החברה המשותפת 239 מיליון שקל (בעיקר באמצעות קבלת מימון בנקאי), כשעל פי תנאי המכרז, ישווקו 75% מהדירות במסגרת של מחיר למשתכן והשאר במחירי השוק.

עברו עוד ארבעה חודשים, ובאוגוסט זכתה חברה משותפת לאפריקה גורים ולדניה סיבוס במכרז להקמת 197 יחידות דיור בשכונה כ"א בשהם. במכרז זה נקבע כי 80% מיחידות הדיור ישווקו במחירי מחיר למשתכן והשאר במחירי השוק החופשי. בעד הקרקע הסכימה השותפות לשלם 126.5 מיליון שקל, בעיקר באמצעות קבלת מימון מגוף פיננסי.

עוד קודם לכן, ניצלה אפריקה מגורים את בקשתו של השותף בפרויקט סביוני גבעת שמואל, ורכשה ממנו ביולי את חלקו (50%) תמורת 157.5 מיליון שקל (כולל החזר הלוואת בעלים של 59 מיליון שקל, שהעמיד אהרוני לחברת הפרויקט). בעקבות הרכישה העריכה אפריקה מגורים כי העסקה תייצר לה ברבעון השלישי של 2017 רווח הון נקי של 50-70 מיליון שקל, בשל איחוד מלא של חברת הפרויקט בדוחותיה הכספיים.

"זיהינו את הביקוש בגבעת שמואל"

סביוני גבעת שמואל הוא פרויקט רחב היקף, שכולל תוכנית בתוקף להקמת כ-600 יחידות דיור. כיום מצויה החברה בהקמתו של שלב א', הכולל 130 יחידות דיור וצפוי להיות מושלם במהלך 2018. במקביל, פועלת אפריקה מגורים בשיתוף פעולה עם עיריית גבעת שמואל לשינוי התוכנית והתאמתה לתוכנית צפון גבעת שמואל, שאותה מקדמת העירייה.

בעת הדיווח על העסקה הסביר אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים, כי העסקה תואמת את האסטרטגיה העסקית של החברה, להגדיל את היקף פעילותה בפרויקטים גדולים, של ייזום והקמת שכונות מגורים גדולות.

"אנו פעילים בבקעת אונו שנים רבות, וידענו לזהות בקרב האוכלוסייה האיכותית, המתגוררת באזור בכלל, את הביקוש למותג השכונות הקהילתיות סביונים, ובגבעת שמואל בפרט", ציין אז הוד.

נוסף על כך, לפני כשנה השלימה אפריקה מגורים עסקה שנחתמה בפברואר 2015 לרכישת 37.5% מקרקע במתחם סומייל שבמרכז תל אביב, סמוך לפינת הרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול, תמורת כ-140 מיליון שקל. לצורך מימון הרכישה הועמדה לחברה הלוואה של 120 מיליון שקל מאחד הבנקים, כנגד שעבוד הקרקע לטובתו. התב"ע שחלה על הקרקע הנרכשת מקנה זכויות להקמת כ-80 יחידות דיור ושטחים מסחריים בשטח של 1,530 מ"ר בחלקו הדרומי של מתחם סומייל, וכן 12 יחידות דיור בחלקו הצפוני של המתחם.

יש לציין כי במועד חתימת העסקה כבר החזיקה אפריקה מגורים בזכויות נוספות במתחם סומייל, ובכוונתה לקדם במקום פרויקט של מגורים ומסחר, מכוחו של הסכם ניהול בינה לבין חברות שונות במתחם (שחלקן נמצאות בבעלותה).

כמו חברות ייזום אחרות, נהנית גם אפריקה מגורים מהפריחה בשוק הדיור, והיא נסחרת כיום בשווי של 850 מיליון שקל (עלייה מצטברת של 140% בחמש שנים), ההופך אותה לאחד היהלומים הבודדים בקבוצת אפריקה ישראל. 74% ממניות החברה מוחזקות בידי דניה סיבוס, הנמצאת בבעלותה המלאה של אפריקה ישראל, ויתרת המניות מוחזקות בידי הציבור.

במחצית הראשונה של 2017 רשמה החברה רווח נקי של 37 מיליון שקל, לאחר שהציגה רווח נקי של 137 מיליון שקל ב-2016 כולה. נכון לסוף יוני, היו לאפריקה מגורים ולשותפיה פרויקטים בביצוע להקמת 1,475 יחידות דיור, פרויקטים בתכנון להקמת 1,470 יחידות דיור ועתודות קרקע להקמת עוד 1,847 יחידות דיור.