צמד הישראלים לשעבר, אבי שמש ושאול קובה, הפועלים בתחום הנדל"ן בארה"ב, נמצאים בדרך לבורסה המקומית עם תוכנית להנפקת מניות בכורה בהיקף של עד 900 מיליון שקל (כ-250 מיליון דולר). זאת, באמצעות קרן הריט האמריקאית סים (CIM Commercial) שמהווה חלק מפעילות הקבוצה שבשליטתם. עיקר סכום הגיוס (כ-200 מיליון דולר) מיועד להחלפת חוב בנקאי קיים ולרכישת נכסים חדשים. לקראת ההנפקה, העניקה חברת S&P מעלות דירוג AA מינוס לקרן סים ודירוג של A מינוס בתחזית יציבה למניות הבכורה (L) המתוכננות להיות מונפקות.
מניות בכורה נבדלות ממניות רגילות בכך שהן מקנות לבעליהן דיבידנד בשיעור מסוים, וכן עדיפות בקבלתו על-פני בעלי מניות רגילות, אולם מנגד הן אינן מקנות זכויות הצבעה באסיפות החברה.
קרן הריט נסחרת בבורסת נאסד"ק לפי שווי של 950 מיליון דולר, והיא מוחזקת ברובה על-ידי משקיעים פרטיים, בעיקר גופים מוסדיים אמריקאיים, ועוסקת בעיקר בהשכרת בנייני משרדים בארה"ב. שווי תיק הנכסים שלה עומד על כ-1.6 מיליארד דולר, והוא כולל 14 בנייני משרדים ובית מלון אחד, בנוסף לנכסים העומדים למכירה.
ככל הידוע, שמש וקובה, צמד חברי ילדות מקיבוץ סופה, עזבו את ישראל בשנת 1986 והפכו ליזמי נדל"ן בלוס אנג'לס. בתחילת הדרך הם פעלו בתחום של פיתוח ושיקום אורבני ורכשו שטחים ונכסים באזורים מרכזיים אך בעייתיים בקליפורניה, ובהמשך גם במדינות נוספות בארה"ב. לאורך השנים גייסו השניים לכמה קרנות של הקבוצה כמה מיליארדי דולרים, מידי עשרות משקיעים מוסדיים.
שמה של קרן CIM עלה לכותרות בשוק המקומי במהלך 2011, כמועמדת לרכישת השליטה בחברת דלק נדל"ן שבשליטת יצחק תשובה, כחלק מניסיון לגיבוש הסדר חוב מול מחזיקי האג"ח - רכישה שבסופו של דבר לא יצאה לפועל. ב-2015 הייתה קרן CIM מעורבת במה שהוגדרה כעסקת הנדל"ן הגדולה ביותר של ישראלים בחו"ל - כשיחד עם אלכס ספיר ורותם רוזן מכרו בניין בשדרות מדיסון במנהטן תמורת 2.6 מיליארד דולר.
בשנתיים האחרונות מכרה קרן הריט נכסים בהיקף של כ-750 מיליון דולר וביצעה רכישות חוזרות של מניות וחלוקות דיבידנדים בהיקף של כ-1 מיליארד דולר - מהלכים שלפי מעלות "הובילו לשחיקה בגודל ובפיזור תיק הנכסים וביחסים הפיננסיים שלה". נכסי קרן הריט מנוהלים על-ידי חברות בשליטת קבוצת סים (Capital Investment Management), אותה ייסדו בשנות ה-90 של המאה הקודמת שמש וקובה. הקבוצה מנהלת כיום נכסים בהיקף של יותר מ-18 מיליארד דולר ברחבי ארה"ב. במעלות מציינים כי פרופיל הסיכון העסקי של החברה "נתמך בעיקר על-ידי גודל תיק הנכסים, מיקום ואיכות הנכסים, פיזור ואיכות השוכרים, והשתייכות לקבוצת CIM".
קרן CIM
עם זאת, לפי מעלות, "הפרופיל העסקי מוגבל על-ידי הריכוזיות הגיאוגרפית של תיק הנכסים במדינת קליפורניה (כ-70% מה-NOI) ובפרט באוקלנד, על-ידי ריכוזיות במספר נכסים מהותיים ולנוכח שיעור רווח תפעולי נמוך יחסית לקבוצת ההשוואה". עוד לגבי קרן הריט סים, בחברת הדירוג מציינים כי החברה מתאפיינת ב"רמת מינוף נמוכה ויחסי כיסוי חוב וריבית הולמים יחסית לקבוצת ההשוואה, הודות לפריסת חלויות נוחה". במעלות מחשיבים את מניות הבכורה כחוב, "ואת התשלומים השוטפים למחזיקים בהן - כתשלומי ריבית".
במעלות צופים לסים בשנה הקרובה תזרים מפעילות שוטפת של כ-40-45 מיליון דולר, ותקבולים נטו ממכירות נכסים שהושלמו או נחתמו בהיקף של כ-380 מיליון דולר. זאת, מול החוב הבנקאי המוזכר (כ-200 מיליון דולר), בנוסף לחלוקת דיבידנד על בסיס מדיניות החברה, רכישות חוזרות נוספות של מניות והשקעות שוטפות בסך כ-10 מיליון דולר.
מניות הבכורה שיונפקו יהיו הראשונות מאז החל גל גיוסי האג"ח שמבצעות בשוק המקומי חברות נדל"ן אמריקאיות, שמסתכם כיום בחוב אג"ח בהיקף של כ-18 מיליארד שקל, שהונפק בידי קרוב ל-30 חברות זרות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
