הקנצלרים: חברות הנדל"ן הישראליות שעלו על הגל הגרמני

על עוצמתה של הכלכלה הגרמנית אין צורך להכביר במילים. למרות הסביבה הכלכלית המאתגרת בתוך האיחוד האירופי, היא נתפסת כאחת הכלכלות החזקות והיציבות ביותר בעולם. גרמניה כמעט לא נפגעה מהמשבר הכלכלי ששרר באירופה, בזכות המדיניות השמרנית של הממשלה טרום המשבר.

נתוני הפעילות הכלכלית בגרמניה מציגים לא רק נתונים חזקים, אלא גם תחזיות ורודות, עם צפי לצמיחה חזקה ברבעון השלישי, אחרי עלייה של 2.5% ברבעון השני. גם יתר נתוני המאקרו טובים עם שיעור אבטלה נמוך. כך, אם עד לפני המשבר העולמי, היציבות ו"השעמום" שאפיינו את גרמניה, נתפסו כמגרעה בעיני רבים, שחיפשו רווחים מהירים, היום הם נחשבים ליתרון משמעותי. מבחינת שוק ההון הגרמני, הוא נתפס כיום כזול מהאמריקאי, ובשבועות האחרונים העלו לא מעט בנקי השקעות את התחזיות לביצועי המניות בגרמניה.

 עליות תלת ספרותיות בחברות הנדל"ן הישראליות בגרמניה בחמש השנים האחרונות

המהגרים דוחפים לשדרוג

מלבד חוסנה של הכלכלה הגרמנית, נתמכת ההשקעה בשוק הנדל"ן במדינה במימון נוח, שקיפות גבוהה ובעובדה כי השוק הגרמני נחשב למאוד משוכלל, עם כללים ברורים ומוסר תשלומים טוב - גורמים שכולם יחד הפכו אותה להיות "חוף המבטחים" של משקיעים לא מעטים.

ישי ששון, אנליסט תחום הנדל"ן בבנק ירושלים ברוקראז', מציין כי "ברמת המאקרו, ירידת התשואות והריביות הנמוכות, העלו את שווי הנכסים לאורך השנים האחרונות. בתחום המגורים, מה שמאפיין את גרמניה זה שכר דירה מפוקח, והמשמעות היא שבגלל הרגולציה התשואות משכר הדירה גבוהות יחסית. מלבד זאת, הריבית הנמוכה שם מושכת משקיעים להשקיע בדיור וגם המהגרים שנכנסים לשכונות זולות ו'דוחפים' את הדיירים באותן שכונות למקומות אחרים, מעלים את שכר הדירה באזורי ביניים, שגם מהם יוצאים דיירים ומשתדרגים. כל זאת יחד מעלה את הביקוש לדיור ואת שכר הדירה".

מי שקראו את המפה לפני מספר שנים, וקטפו מאז פירות מתוקים, הן מספר חברות נדל"ן של יזמים ישראלים והמשקיעים במניותיהן, שנהנו מתשואות תלת ספרתיות ב-5 השנים האחרונות והפכו לאחת ההשקעות הטובות בתקופה זו בבורסה של ת"א.

כך, מי שהשקיע בשנת 2012 במניות חברת איי.די.או (ADO) מקבוצת שיכון ובינוי של שרי אריסון, ראה אותה מזנקת ב-235% לשווי חברה נוכחי של כ-2 מיליארד שקל. מניית בראק אן.וי, שהנפיקו שמעון וינטרוב ורונן פלד, עלתה בתקופה זו ב-150% לשווי נוכחי של כ-3 מיליארד שקל. מי שהגדילה לעשות הייתה חברת סאמיט של היזם זוהר לוי, עם תשואה פנומנלית של כ-675%, המשקפת לה שווי שוק של כ-1.7 מיליארד שקל.

 חברות הנדל"ן של הישראלים הפועלות בגרמניה

מיקוד בערים הגדולות

מי מבין המשקיעים שהעדיף להיחשף לשוק הנדל"ן הגרמני באמצעות החזקה במניות אראונדטאון - אימפריית הנדל"ן של יקיר גבאי (הנמצאת בליגה אחרת, גבוהה בהרבה, מבחינת היקפי הפעילות והשווי), נהנה בשנתיים שחלפו מאז הונפקה בבורסת פרנקפורט מתשואה נאה של כ-70%. מגמה דומה הציגו החברות הבנות של ADO וסאמיט, הנסחרות אף הן מעבר לים (בגרמניה ובאנגליה), אשר מאז הנפקתן לפני שנתיים-שלוש הניבו תשואות מרשימות של 110%-180%.

חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בגרמניה, מכוונות בדרך כלל את עיקר המאמצים לאיתור נכסים מניבים הממוקמים בערים גדולות, דוגמת ברלין, פרנקפורט, המבורג, מינכן ועוד - מיקומים בהם קל יחסית למצוא שוכרים יציבים לטווח ארוך המקטינים את הסיכון. בתחום השכרת המגורים הן נהנות מרגולציה המייצרת ודאות, לצד ביקושים הולכים וגדלים.

יחד עם זאת, מציין ששון מבנק ירושלים כי "השוק היום בגרמניה כבר לא זול בכלל, ולא במצב בו היה לפני 3-4 שנים. בהתאם, פוטנציאל האפסייד שם נמוך יותר ביחס לשנים קודמות. היום אותן חברות מבצעות עסקאות בתשואות הרבה יותר נמוכות מבעבר, ונתוני המפתח שישפיעו על המצב בהמשך הם המצב המאקרו כלכלי והריבית. ככל שהתשואות נמוכות יותר, הסיכון בעליית הריבית גדל והופך להיות דומיננטי יותר. צריך להדגיש שגרמניה היא שוק טוב עם כלכלה יציבה, אבל עדיין, המצב שם כבר לא כמו שהיה בשנים קודמות".

בעקבות הפיכתן למעצמות נדל"ן בשוק צומח, חוו לאחרונה שתיים משלוש החברות "הגרמניות" שנסחרות בבורסת ת"א ליעד השתלטות: בראק אן.וי, ולאחריה איי.די.או (ADO). בבראק אן.וי היה זה מיליארדר ההיי-טק והנדל"ן טדי שגיא, שלפני כחצי שנה סיכם על רכישת גרעין השליטה בחברה מידי קבוצת משקיעים בראשות שמעון וינטרוב, רונן פלד ודני טוקטלי. זמן קצר לאחר מכן, בחודש ספטמבר האחרון היו אלה משפחת דיין וקרן אפולו שבמהלך בזק רכשו נתח משמעותי ממניות ADO, מהלך שפתח אפשרות למאבק שליטה מול החברה האם, שיכון ובינוי (שו"ב). בסופו של דבר חתמו הצדדים על הסכם ניהול משותף בחברה.

שני מהלכי הרכישה הללו, שנעשו קרוב לשווי השיא בו נסחרות החברות באותו הזמן, עשויים לספק עדות לפוטנציאל שעוד עשוי להיות טמון בחברות הפועלות בגרמניה.

רוכשת נכסים במחיר הזדמנותי

באמצעות החברה הבת סאמיט גרמניה, מחזיקה החברה יותר מ-100 נכסים מניבים, הכוללים משרדים, מבנים לוגיסטיים ומרכזי קניות ברחבי גרמניה. רבים מנכסיה של סאמיט אינם מוגדרים כ"קלאס A" - מה שמסייע לה בעסקאות מימון מחדש ורכישות נכסים במחיר הזדמנותי, שנעשו בשנים האחרונות בהיקפים של מאות מיליוני אירו, ואשר הניבו לסאמיט רווחים נאים המצטברים למאות מיליוני שקלים.

סאמיט נחשבת לאחת השחקניות הישראליות הוותיקות בגרמניה, ובעל השליטה זוהר לוי עבר איתה דרך ארוכה מאז נרכשה החברה על-ידו ב-2003, כחלק מהסדר נושים. בין הסיבות להחלטתו להיכנס לשוק הגרמני, הוא ציין בעבר את אהבתו לשווקים הנחשבים כמיינסטרים, ואת היציבות והכלכלה החזקה בגרמניה כחלק מכך.

לוי, המכהן כיו"ר סאמיט, השלים סיבוב מוצלח עם החברה הבת סאמיט גרמניה, כשב-2014 הנפיק את פעילותה בבורסת AIM בלונדון לפי שווי חברה של 185 מיליון אירו, שמאז האמיר בכ-180% לשווי נוכחי של כ-520 מיליון אירו.

הנפקה זו נעשתה לאחר שב-2009 מחק את המניה שכבר נסחרה שם - ואשר בעקבות המשבר הכלכלי העולמי סבלה מירידות שערים משמעותיות - בהשקעה של כ-70 מיליון אירו. זאת, לאחר שלוי ניצל את הגאות בשווקים טרם המשבר וגייס לפעילותה בגרמניה, במסגרת ההנפקה הראשונה שלה באותה בורסה בלונדון ובגיוסים נוספים החל משנת 2006, יותר מ-300 מיליון אירו.

סאמיט הרחיבה אשתקד את פעילותה בישראל, בעקבות הפיכתה לבעלת מניות דומיננטית בחברת הנדל"ן המניב כלכלית ירושלים, שנותרה ללא בעל שליטה בעקבות קריסתו של אליעזר פישמן. אולם כחצי שנה לאחר הרכישה מכרה סאמיט את עיקר החזקותיה בכלכלית לאיש העסקים דוד פורר, תמורת כ-265 מיליון שקל, מהלך שהניב לה רווח הון של כ-170 מיליון שקל.

האימפריה של יקיר גבאי

בליגה אחת מעל כל יתר החברות המוזכרות, ניצבת אימפריית הנדל"ן אראונדטאון (Aroundtown) של יקיר גבאי, שנחשבת לענקית לא רק במונחים מקומיים, אלא גם במדינת הפעילות המרכזית שלה - גרמניה. החברה, כל הידוע, היא חברת הנדל"ן הציבורית הגדולה ביותר בתחום הנדל"ן המסחרי, תחום הפעילות המרכזי והצומח שלה, עם החזקות בהיקף של כ-4.3 מיליון מ"ר (לפי דוחות מחצית השנה).

גבאי, שהחל את דרכו כחתם בשוק ההון המקומי, יודע לנצל היטב את הגאות המתמשכת בשוקי ההון בעולם בכלל ובאירופה בפרט, וככל הידוע הוא נחשב למגייס הכסף הגדול ביותר בתחום הנדל"ן באירופה בשנה האחרונה, כשמתחילת 2017 היקף הגיוסים שביצע בחברות שלו באקוויטי ובחוב, הגיע לנתון עתק של כ-2.5 מיליארד אירו - המיועדים להמשך ההתרחבות.

בנוסף לפעילות המסחרית, אראונדטאון מחזיקה בחברת גרנד סיטי פרופרטיז (כ-38%) - שגם היא ענקית בפני עצמה, עם פורטפוליו של כ-87 אלף דירות ברחבי גרמניה, ואשר נסחרת בבורסה בפרנקפורט בשווי של כ-3 מיליארד אירו. בחיבור הפעילות של שתי החברות יחד, מגיעים להחזקה בנכסים בהיקף עצום המגיע ליותר מ-13 מיליארד אירו.

האסטרטגיה העסקית של אראונדטאון, הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי, היא רכישת נכסים הסובלים מבעיות תפעוליות שונות או שנמצאים בבעלות גורמים שאינם מסוגלים לשרת את החוב שניטל כנגד הנכסים, השבחתם ומציאת שוכרים טובים לטווח הארוך. בשנת 2016 נהנתה החברה, בדומה לחברות נדל"ן מניב אחרות הפועלות בגרמניה, משיערוכי ענק על נכסיה אחרי שיפור בפרמטרים התפעוליים (NOI), העלאת תפוסות בנכסים ודמי שכירות ורשמה רווח נקי עצום של 901 מיליון אירו.

למרות היקפי הפעילות הנרחבים, גבאי מקפיד לשמור על יחסי מינוף וחוב נמוכים (LTV של עד 45%, וכיום עומד על 36%), מחזיק בדירוג השקעה בינלאומי, והחברות שלו גם מחלקות דיבידנדים למשקיעים.

 בראק אן.וי / צילום: אתר החברה

ההצלחה הובילה למאבק

בראק אן.וי עוסקת הן בתחום של ייזום פרויקטים לבנייה ומכירת דירות, והן בתחום הנדל"ן המניב - באמצעות רכישה והשכרה של דירות ומרכזים מסחריים. בסך הכול היא מחזיקה כ-11 אלף דירות להשכרה, וקרוב ל-30 נכסי נדל"ן מסחרי בשטח של כ-330 אלף מ"ר. תחום ייזום הבנייה למגורים שלה מתמקד כיום בחטיבת קרקע גדולה שרכשה בעבר בעיר דיסלדורף.

בראק מספקת כמה אינדיקציות חיוביות לפעילות בהמשך בדוחותיה, ובין היתר מעדכנת לגבי פרויקט הייזום בדיסלדורף כי מחירי המכירה בשלב המתקדם שלו (ד') "מגלמים עלייה של כ-8.7% ביחס למחירי המכירה בשלב ג' וכפועל יוצא צפויה הרווחיות היזמית לעלות מכ-28% בשלב ג' לכ-32% בשלב ד'". עוד מוסיפה בראק בדוחות בין היתר כי "סקטור הנדל"ן בגרמניה מתאפיין ביציבות גבוהה ונהנה כיום ממגמות חיוביות, כגון שיפור בשיעורי התפוסה ועלייה ברמות שכר הדירה".

קרב בין הבעלים למנכ"לים

בסך הכול, במחצית השנה הראשונה של 2017, הציגה בראק שיפור בהכנסות, כשבתחום המגורים היא מדווחת על עלייה רבעונית גם בדמי שכירות בנכסים זהים וגם בנכסים חדשים, וכן על שיפור בדמי השכירות בנכסים המסחריים. כמו עמיתותיה, גם בראק נהנית מעליית שווי נכסיה שהוביל אותה לסכם את מחצית השנה עם רווח נקי נאה של 84 מיליון שקל - קרוב לסך רווחיה ב-2016 כולה (כ-89 מיליון שקל).

בראק אן.וי, שהתנהלה בדרך כלל רחוק מאור הזרקורים, כיכבה בכותרות בשנה האחרונה שלא בטובתה, בעקבות מאבקם של צמד המנכ"לים המשותפים, גל טננבאום ואופיר רחמים, מול צמד בעלי השליטה הקודמים - וינטרוב ופלד, בשל התנגדות המנכ"לים לרצון בעלי השליטה להשפיע על מדיניות החברה ועל דרך ניהולה.

בסופו של דבר מכרו וינטרוב, פלד ושותפם, דני טוקטלי, את מניותיהם לידי טדי שגיא תמורת סכום עתק של כמיליארד שקל. טנבאום ורחמים מצידם אמנם הצליחו לנהל מאבק מול השניים, ואף לקבל את תמיכת מרבית הדירקטוריונים בחברה, אולם זמן קצר לאחר מכן בעל השליטה החדש, שגיא החליט להיפרד גם מהם.

ממקדת את עסקיה בברלין

חברת איי.די.או גרופ מתמחה בתחום אחד - דירות להשכרה בברלין, והמסה העיקרית של נכסיה ממוקמת במרכז העיר. הוכחה להצלחתה של איי.די.או ניתן למצוא בנתוני החברה הבת איי.די.או פרופרטיז (ADO Properties), שמאז שהונפקה ביולי 2015 בבורסת פרנקפורט, מנייתה טיפסה ב-110% ומשקפת לה שווי שוק נוכחי של 1.85 מיליארד אירו.

מאז ההנפקה המשיכה החברה הבת לגייס סכומי כסף נוספים משמעותיים לצרכי התרחבות ופעילותה המשיכה לצמוח, ורק בשבוע שעבר הושלמה רכישת פורטפוליו של מבני מגורים בברלין המונים כ-1,300 דירות. כך, כיום פורטפוליו הנכסים של ADO כולל כבר יותר מ-18 אלף דירות, ועד שנת 2020 היעד שלה הוא להגיע לכ-30 אלף דירות.

ב-ADO פועלים לאתר נכסים שאפשר להשביח, וכך החברה מצליחה להציג צמיחה שנתית משמעותית בשכר הדירה שלה בנכסים קיימים, ולא רק מהתרחבות. לפי הערכות ראשי החברה, "יש עוד הרבה לאן לצמוח מבחינת שכר דירה", וזאת משום "ששכר הדירה האבסולוטי בברלין הוא נמוך, והיא ממוקמת נמוך בגרמניה מבחינת שכר דירה ממוצע ובפרמטר של שכר דירה מסך ההכנסה".

שיערוכי נכסים עצומים

לגבי מיקוד הפעילות, ב-ADO מסבירים כי בברלין יש מחסור משמעותי בדיור, כשעל כל דירה טובה עומדים בתור כמה דיירים, וכי מעבר מאסיבי לתוך העיר ושינוי הרכב האוכלוסיה בה, מובילים לביקושים גבוהים. זאת, כששיעור התושבים המתגוררים בה בשכירות גבוה מאוד ועומד על כ-85%, לעומת ממוצע של כ-50% בכל גרמניה.

בשורה התחתונה, איי.די.או מציגה רווחים עצומים כבר תקופה לא קצרה, שבמחצית השנה הראשונה הצטברו ל-204 מיליון שקל, אחרי רווח נקי של 582 מיליון שקל שהציגה בסיכומה של 2016 כולה.

מקור עיקר הרווח בתקופות אלה הוא בשיערוכי נכסים בהיקפים עצומים, שהגיעו במחצית השנה הראשונה ל-637 מיליון שקל, אחרי שב-2016 כולה הצטברו ל-1.8 מיליארד שקל, כשלצד זאת מציגה החברה שיפור בהכנסות.

כאמור, את מירב הכותרות ריכזה בחודשיים האחרונים ADO, בעקבות רכישת מניות מאסיבית שביצעו משפחת דיין וקרן אפולו, אשר השקיעו כ-600 מיליון שקל והגיעו להחזקה של כ-37% מהון החברה לעומת כ-40% שמחזיקה שיכון ובינוי.