"משרד האוצר מחזיר את הערים לעידן הוועדות הקרואות"

כמעט בכל יום אנחנו שומעים על תוכנית חדשה לבניית אלפי דירות פה או שם. כחלק מהמאמץ לפתור את מצוקת הדיור מאשרים במוסדות התכנון תוכניות בנייה נרחבות. התוכניות מתאשרות לא פעם במסגרת הסכמי גג שנחתמים בין משרד האוצר לחלק מהרשויות, או במסגרת תוכניות המקודמת בוותמ"ל, ועדת העל לקידום מהיר של תוכנית בנייה גדולות, ובשאר ועדות התכנון.

 גרעון בתקציב הרגיל, שנת 2015 במיליוני שקלים

לאחרונה פרסם שר האוצר משה כחלון בחשבון הטוויטר שלו סרטון שבו הוא מתגאה בגידול הצפוי במספר הדירות בארץ: "בזמן שהאינטרסנטים תוקפים ומכפישים, אנחנו ממשיכים לתכנן ערים, להגדיל את היצע הדירות ולהכפיל את מדינת ישראל", אמר. כחלון ציין את מעלות תרשיחא שמונה 25 אלף תושבים וצפויה להגיע ל-50 אלף תושבים בתוך חמש שנים, דימונה שמונה 34 אלף תושבים וצפויים לגור בה בשנים הקרובות 80 אלף תושבים נוספים, נתיבות שמונה 32 אלף תושבים צפויה לצמוח בשנים הקרובות ל-85 אלף תושבים, ועוד.

ערים גדולות ומתחזקות זה יפה, אבל חלק מהרשויות שצפויות לגדול משמעותית בתוך שנים ספורות, הן רשויות מקומיות קטנות או ערים חלשות, וספק רב אם מסוגלות כלכלית להכיל את הגידול במספר הדירות ולספק שירותים לתושבים רבים כל כך.

ל"גלובס" נודע כי במשרד הפנים התריעו מפני הסכנה בהאצת הבנייה בכל הרשויות המקומיות, בלי לתת את הדעת על מסוגלותן הכלכלית.

 מספר התושבים

במשרד הפנים אף נערך סקר פנימי ממנו עולה כי הסכמי הגג (שמעניקים קדם מימון לפיתוח התשתיות) אינם מביאים בחשבון את האיזון הנכון בין בנייה למגורים לבין בנייה לתעסוקה, מה שעשוי להביא את הרשויות למצב גירעוני. עוד עולה מהבדיקה כי ברשויות שבהן אמורה האוכלוסייה לצמוח בהיקפים של פי 2-3, בתוך שנים מעטות הרשות לא תוכל לתת שירותים לתושבים, ובתוך חמש עד עשר שנים צופים במשרד הפנים גירעונות של עשרות מיליוני שקלים בערים שחתמו על הסכמי הגג.

"לחתור ליציבות ולעצמאות כלכלית"

"הראייה שמציג משרד הפנים היא ראייה שיודעת לשלב בין הצרכים הלאומיים לבין הצרכים האישיים של התושבים, תוך יצירת איזון ביניהם", מדגיש מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן. "הראייה צריכה להיות כזאת שחותרת לעצמאות וליציבות כלכלית של הרשויות המקומיות, תוך צמצום פערים בין הרשויות החלשות והחזקות. איננו מעוניינים לחזור לעידן תכניות ההבראה והוועדות הקרואות".

קצרין, למשל, הוא יישוב קטן שמונה 2,500 יחידות דיור בלבד, והוותמ"ל מקדמת בו תוכנית ל- 1,600 יחידות דיור חדשות. המועצה המקומית מוגדרת על ידי משרד הפנים "יציבה", אך האם יש לה אמצעים לעמוד בהכפלת מספר התושבים והאם תמשיך להיות יציבה לאחר הגידול? ספק רב.

באופקים מתגוררים כיום 27 אלף תושבים, ובמאי האחרון נחתם בין הממשלה לעירייה הסכם גג ל-14.5 אלף יחידות דיור נוספות, שעתיד להכפיל את מספר התושבים בעיר. לקופת עיריית אופקים למשל, הזרימה הממשלה בשנת 2016 סך של 1.47 מיליון שקל לכיסוי גירעון מצטבר.

 הוצאות במיליארדי שקלים - הוצאות פר תושב

פתרון הקסם לשאלות שעולות לגבי ישובים אלה הוא כמובן ארנונה מאזורי תעסוקה. מרבית התוכניות לבניית תוספת של אלפי יחידות דיור לערים וליישובים קיימים, כוללת גם אזורי תעסוקה במטרה להבטיח שהרשות המקומית תקבל מספיק הכנסות מארנונה כדי לעמוד בגידול הצפוי. בנתיבות למשל, שבה מתגוררים היום 33 אלף תושבים, מקודמות היום תוכניות בין היתר על ידי הותמ"ל ל-10,000 יחידות דיור, שאמורות להכפיל את מספר תושביה. התוכניות, כוללות גם 16 אלף מ"ר שטחי מסחר, ו-33 אלף מ"ר שטחי משרדים.

השאלה מה יקרה אם המכרזים לאלפי יחידות הדיור החדשות יצליחו, והיזמים שיזכו בקרקעות יקימו את הבניינים החדשים, אך תעשיינים וחברות משרדים לא יגלו עניין בקרקעות לבניית נדל"ן מניב בעיר. במצב כזה, לא יהיה בסיס כלכלי להכפלת מספר התושבים.

דניאלה פז ארז, מייסדת חברת פז כלכלה והנדסה, מדגישה כי "תוכניות המתאר מייצרות בעצמן עיוות, שנובע קודם כל בגלל שיטת גביית הארנונה בישראל - הכנסה גבוהה מעסקים והכנסה נמוכה ממגורים. אם היתה קופה מרכזית, למשל, שאליה היתה נכנסת סך ההכנסה מארנונה ומתחלקת בין כל הרשויות לפי קריטריונים מוגדרים, המצב היה שונה.

"במסגרת הסכמי הגג, קודם כל מתכננים מספיק שטחי תעסוקה, לפי נוסחה של 1 מ"ר תעסוקה על כל 3 מ"ר מגורים. הבעיה היא שתכנון לא מבטיח כמובן שגם יהיו ביקושים לעסקים. ההנחה היא ש-50%-70% מהשטחים שיתוכננו ייבנו. תהיה המון קניבליזציה, יהיו אזורי תעסוקה סמוכים, שאחד יצליח והשני לא".

"הממשלה לא נתנה את הדעת לגבי ישובים קטנים שהיא מבקשת להכפיל או לשלש", אומרת גם מתכננת הערים וראש מכון גיאוקרטוגרפיה ד"ר רינה דגני.

- ומה לגבי אזורי תעסוקה?

"הפתרון של תכנון אזורי תעסוקה הוא על גבול המצחיק. המדינה וראשי הערים אוהבים לקחת שטחים ירוקים ולהפוך אותם לסגולים (יעוד תעסוקה) אבל אנשי התכנון יודעים כבר הרבה זמן שהסגול זה הירוק של העתיד. שמירת הקרקע הכי טובה היא הסגול, כי פשוט לא יקרה שם כלום. הממשלה הפכה את ראשי הערים ליזמים, או למומחי שיווק שצריכים לחזר אחרי מפעלים ועסקים, ואז נולדים תפקידים כמו ראש מינהלת, שתפקידם לשווק שטחי תעסוקה, והממשלה שוכחת שזה התפקיד שלה.

"תחת הרצון לבנות עוד ועוד יחידות דיור יכולים ליצור אזור תעסוקה ביישוב אחד, ואזור תעסוקה אחר ביישוב סמוך, בלי להבין שלא יהיה ביקוש לכל השטחים האלה. במדינת ישראל בונים כל שנה כ-1.45 מיליון מ"ר תעשייה מסחר ותעסוקה בכל הארץ. ההיקפים מתחלקים בין כל המדינה. אין צורך ביותר מכמות השטחים הזו, כי הכמות תואמת את קצב הצמיחה במשק. אז אם הממשלה חושבת שרשויות לא חזקות שיכפילו את מספר התושבים שלהן ישרדו כלכלית בזכות שטחי תעסוקה שאין בהם צורך, היא טועה.

"ביישובים ערביים בגליל, שגם שם מתכננים אלפי יחידות דיור, ניתן בכלל לממש אזורי תעסוקה? התשובה צריכה להיות במתן כספים לרשויות האלה ולא ביצירת שטחי תעסוקה פיקטיביים שלא יהיה להם ביקוש. מענקי איזון הפכו למונח שלילי, אבל הוא ממש לא. אם המדינה רוצה להרחיב ישוב בפריפריה, שתממן את זה שאנשים עוברים לגור שם".

אפרת שגב, סמנכ"ל פיתוח עסקי בדן אנד ברדסטריט, מזכירה כי "כאשר בוחנים את נתוני הערים בישראל בפרמטרים, כגון אחוז עסקים בסכנת סגירה ומס' העסקים לאלף תושבים (נתון המשקף את אפשרויות התעסוקה והפנאי לתושבי העיר והסביבה), ניתן לראות שנתוני הערים הקטנות גם כך נמוכים משמעותית מהממוצע הארצי. אחד הנתונים המסבירים זאת הינו העובדה שמרבית הערים הקטנות (62% מתוכן) נמצאות בפריפריה".

למענקי איזון התכוון המשורר

במשרד האוצר דווקא סבורים כי היישובים שיורחבו לא יישארו מיותמים מאזורי תעסוקה, וכי מפעלים וחברות משרדים יבואו למקומות שמספר התושבים בהם צומח. יחד עם זאת, על פי הערכות משרד האוצר לא יפקיר את הרשויות החלשות לגורלן, ובמקרה שכן יהיו ביקושים גבוהים למגורים ואפס ביקושים לתעסוקה, מה שעתיד להמיט אסון כלכלי על הרשות, הממשלה תסייע במענקי איזון (ותגביר את התלות של אותן רשויות בחסדי הממשל המרכזי).

בהקשר זה, שימו לב לנתון הבא: בשנת 2014 הסתכמו מענקי האיזון שהעמידה הממשלה לרשויות המקומיות ב-2.8 מיליארד שקל, ובשנת 2017 עומדים המענקים על 3.4 מיליארד שקל. המדינה אם כך, איננה "קמצנית" במענקי האיזון. השאלה היא האם במסגרת המירוץ האדוק להגדלת היצע הדיור, יהפכו חלק מהרשויות לנתמכות בעוד ועוד מענקי איזון, חשבים מלווים וועדות קרואות ישובו לאופנה, ואם לזה התכוון המשורר.

ראשי הערים, בחלק גדול מהמקרים, חותמים על הסכמי הגג ברצון. סוף סוף הממשלה שמה על המפה את היישובים או הערים שבראשם הם עומדים (ולא פעם ראש הממשלה בעצמו מגיע לטקס החתימה), וגם מבטיחה להם אזורי תעסוקה. אך שוב, התסריט הלא ידוע שבו הגידול באוכלוסיה יתממש, ללא גידול בהכנסות, הוא כנראה כזה שהם מעדיפים לא לצפות.

"אם משרדי האוצר והפנים לא יחזקו את הרשויות - הן יפלו"

אחת הערים הפריפרייאליות שצפויות להכפיל את עצמן בשנים הקרובות בכמות התושבים היא מעלות-תרשיחא. שלמה בוחבוט, ראש עיריית מעלות-תרשיחא, מכהן בתפקידו 41 שנה, אחת הכהונות הארוכות ביותר של ראש עיר בישראל. האם העיר ומי שעומד בראשה ערוכים לאתגר הגדול? "עשור לא בנינו בעיר, אולי כמה יחידות בודדות פה ושם. כעת אנחנו הולכים לבנות יותר מ-6,000 דירות חדשות, וגם מתכננים התחדשות של שתי שכונות ותיקות.

"ודאי שלא מספיק שאנחנו בונים 6,000-7,000 דירות. צריך בתי ספר ומוסדות ציבור. אני שמח שחתמנו על הסכמי גג, ושם הדברים נראים אחרת ולא כפי שהיה עד היום. בממשלה יודעים יפה מאוד שברגע שאני יוצא למכרז הם מביאים את המימון. אנחנו בונים שכונה של 700 דירות ויש לי כבר קדם מימון לתכנון, ותוך חודשיים אני יוצא למכרז לבית ספר, שלושה גני ילדים, אולם ספורט, בית כנסת ושני מגרשי ספורט. זה לא היה פעם".

- ומה ביום שאחרי? תצטרך לתת שירותים להרבה יותר תושבים.

"אנחנו מקדמים אזור תעשייה חדש. אני מקווה שמשרד הכלכלה יסתכל עלינו אחרת ויותר יתקצב את הפיתוח, לא רק של תעשייה אלא גם של מסחר ומשרדים. משרד התמ"ת צריך להבין שההיי-טק לא בא למבני תעשייה אלא למשרדים וצריך לסבסד את זה. כדי שאני אלך למפעל היי-טק בתל-אביב ואשכנע אותו לבוא למעלות, אני צריך לתת לו פטור מארנונה לשלוש-ארבע שנים, פטור ממס לפחות לחמש-עשר שנים, מענק להקמת המפעל, 30%. מדינת ישראל חייבת לתת מעמד מיוחד לאותו מפעל, שהעובדים שלו ישלמו לי ארנונה, ויחזקו את היישוב. ולא רק סיוע בתעסוקה. לצערי גם אצלנו עלויות הדיור עולות, התשתיות של מים הן לעיתים יקרות מאוד ואנחנו רוצים לפעול שרשות המים תסבסד את הקמתם של קווי מים וגם ביוב".

- איזה רשת ביטחון נותנת הממשלה למקרה שלא תצליח לשווק תעסוקה?

"הם לא נותנים. אם משרד הפנים ומשרד האוצר לא יחזקו את הרשויות המקומיות שהולכות להכפיל את מספר התושבים, הן יפלו. צריך לתת הטבות ולחזק את הרשויות, על מנת שיוכלו לנהל את העיר".

פרויקט מיוחד - שנה לבחירות ברשויות המקומיות

■ ריח בחירות: היכונו לשנת מאבקים מתוקשרים, הבטחות פופוליסטיות ושיתוק מערכות כולל 

■ הקריות קוראות תגר על מעמדה של חיפה כעיר המרכזית בצפון

■ "שרי הליכוד מחרימים את בית שאן כי העזתי לנצח את ג'קי לוי"