יום שלישי הגדול: בכירי הלמ"ס ינסו לעשות סדר בנתוני הנדל"ן

ביום שלישי, ה-31 בחודש, יתקיים תדרוך עיתונאים בלשכה המרכזית לסטטסטיקה (למ"ס) בירושלים, בנושא "דיור, בינוי ונדל"ן". בכירי הלמ"ס יתייצבו בפני העיתונאים, בכדי "לענות על השאלות".

בלמ"ס הבטיחו כי יציגו במפגש "שיפורים וחידושים במדדי הנדל"ן", שאמינותם התערערה בעת האחרונה. נזכיר כי זה כשנה ויותר יושבת ועדה מייעצת לגיבוש המלצות בנוגע לנדל"ן ודיור. בין היתר הבטיחה הוועדה לפרסם עדכון בנוגע למדד מחירי הדיור, המתפרסם בכל חודש עם פרסום מדד המחירים לצרכן ומודד את "מחירי הדירות בבעלות".

בעבר כבר פרסמנו כי חברי הוועדה זיהו במדד הנוכחי לפחות שתי בעיות אקוטיות. הבעיה הראשונה נעוצה בכך שהלמ"ס מודדת את השינוי בשווי מצבת הדיור בכלל המדינה. לכן, לכל עיר נקבע "משקל לפי ערך מצבת הדירות", בהתאם לערך הכספי של הנדל"ן בעיר מסך הנכסים במדינה. לכן, תל אביב תופסת נתח של 20.91% במדד וירושלים נתח של 16.21%. זהו כמובן שיעור עצום ובלתי נתפס. גם אם משרד האוצר ישווק, ואזרחי ישראל ירכשו, עשרות אלפי דירות זולות בעפולה (0.84% במדד) או בבאר שבע (3.55%), תהיה לכך השפעה שולית ביותר על מדד המחירים הנוכחי.

חשוב לומר שמדובר בשיטה הנהוגה במרבית המדדים הממלכתיים, המעוניינים לבטא את השינוי בעושר נכסי הציבור, אבל זה כמובן לא משקף באמת את מה שקרה בעסקאות שנעשות פה בכל חודש.

מעבר לכך, כפי שכתבנו בעבר, הנוסחה של הלמ"ס מתקננת כל דירה לפי שטחה ולפי גילה. ככל שהדירה גדולה יותר וחדשה יותר, היא כמובן שווה יותר. כלומר, אם החלטנו שדירה ממוצעת בישראל היא בת 4 חדרים, כ-80 מ"ר, אזי עסקה לרכישת דירת 2 חדרים, 40 מ"ר, תקבל מקדם שישווה אותה לדירה הממוצעת. מה הבעיה? שאף אחד לא קונה היום דירה ישנה (ודאי במרכז הארץ) בלי לגלם בפנים את הפוטנציאל להתחדשות עירונית - שלא מקבל שום תקנון או התייחסות בנוסחה של הלמ"ס.

ואגב, חשוב גם להזכיר שלא תמיד מדד "מחירי הדירות בבעלות" היה מנותק ממדד האינפלציה שלנו. רק משנת 1999 החליטו בלמ"ס כי השינוי החודשי בענף הדיור, התופס נתח של כ-25% ממשקל מדד המחירים, ישוקלל לפי מחירי השכירות ולא לפי מחירי המכירה. הרציונל אמר אז ששכירות, להבדיל מרכישת דירה שמהווה גם השקעה ולא רק תמחור של קורת גג, היא נכונה יותר במדד אינפלציה.

עם זאת, בלמ"ס בוודאי יתקשו להוכיח עד כמה אמינים השינויים הנמדדים לפי חוזי השכירות - שוק שמתנהל בישראל, רובו ככולו, רק בין אנשים פרטיים שאינם מעבירים דיווח מסודר לרשויות עצמן (להבדיל מהליך מכירת דירה).

דירות שטרם נמכרו

ובעוד מדד מחירי הדירות - חרף הבעיות הקיימות - ממשיך להתפרסם מדי חודש בחודשו (ולהתעדכן שלושה חודשים לאחור, בעיה שגם היא מחייבת בחינה והתייחסות), ב-10 בינואר 2017 הפסיקה הלמ"ס לפרסם נתון מהותי הקשור לענף הנדל"ן - מספר הדירות שטרם נמכרו - נתון שהצביע על המלאי העומד למכירה. מאז, כבר למעלה מעשרה חודשים, נעדר הנתון מהפרסומים החודשיים של הלמ"ס ללא צפי לפרסום מחודש.

השם המדויק של הנתון שהלמ"ס הפסיקה לפרסם בינואר הוא "דירות חדשות שנותרו למכירה בסוף התקופה", שהתפרסם תמיד בסקירה חודשית תחת הכותרת "הכמות המבוקשת של דירות חדשות". בפרסום זה נכללים בין היתר הנתונים המעידים על מספר הדירות החדשות שנמכרות כל חודש בישראל על ידי הקבלנים וגם מספר הדירות החדשות שלא למכירה שבנייתן החלה (נתון הכולל בין היתר את קבוצות הרכישה, בנה ביתך, בנייה להשכרה ואומדן לבנייה בלתי חוקית).

מאז שהפסיקה הלמ"ס לפרסם את הנתון, כל פרסום של הכמות המבוקשת של דירות כולל הבהרה בזו הלשון: "פרסום הנתונים, כפי שמובא בהודעה זאת, כולל נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות, אך אינו כולל נתונים לגבי מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף התקופה. הלמ"ס תחזור ותפרסם נתונים אלה אם וכאשר יתקבלו נתונים עדכניים". כלומר, לא ברור מתי יתקבלו הנתונים ולא ברור מתי תחזור הלמ"ס לפרסם אותם.

מדוע הפסיקה הלמ"ס לפרסם את הנתונים? בפרסום מה-16 למארס 2017, הופיע הסבר מנומק: "פרסום נתוני 'הכמות המבוקשת של דירות חדשות' ו'דירות שנותרו למכירה בסוף תקופה' מופק משילוב של נתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון עבור הבנייה שבפיקוחו ושל נתונים שנאספים ומעובדים על ידי הלמ"ס עבור יתרת הבנייה במשק. בחודש שעבר הודיעה הלמ"ס כי תשהה את פרסום הנתונים הללו בשל בעיה שהתגלתה בנתונים שהתקבלו. מאחר שעדיין לא התקבלו נתונים מתוקנים, החליטה הלמ"ס על פרסום חלקי בלבד של הנתונים שהמידע לגביהם אמין".

אם אמינותם של הנתונים שכן הועברו מוטל בספק, מאליה מתעוררת השאלה האם הנתונים שפורסמו לפני ינואר 2017 היו מהימנים בכלל. לשאלה זו משמעות רחבה בעיקר לאור העובדה שהנתונים העידו על עלייה לא מבוטלת בהיקף הדירות שטרם נמכרו.

כך, בינואר 2017 פורסם שבנובמבר 2016 היו 31,150 דירות לא מכורות בכל הארץ - הנתון הגבוה ביותר בשנים האחרונות. בינואר 2016 עמד המספר על כ-27.5 אלף דירות, בינואר 2015 על כ-26.5 אלף דירות ובינואר 2014 על כ-23.8 אלף דירות. באחוזים, מדובר בעלייה של לא פחות מכ-30% מינואר 2014 עד נובמבר 2016.

"אין נתונים מעודכנים"

תשובה לבקשה שהוגשה ללמ"ס על פי חוק חופש המידע אינה מצליחה לפזר את הערפל. בתשובת הלמ"ס נמסר כי: "טרם התקבלו בלמ"ס נתונים מעודכנים ממשרד השיכון בנושא דירות חדשות למכירה בסוף התקופה, ולכן לא ניתן לפרסם או להעביר אותם למבקש המידע. הלמ"ס נמצאת בקשר עם משרד השיכון ותחזור לפרסם את נתוני הסדרה כאשר יתקבלו נתונים עדכניים מהמשרד".

בעקבות התשובה, שאלנו את משרד השיכון מה היתה הבעיה בנתונים, האם יש צפי לפתרון הבעיה ולחידוש הדיווח, והאם ניתן לקבל נתונים עדכניים אודות מלאי הדירות הלא מכורות המוחזקות על ידי הקבלנים.

בתגובה לשאלות קיבלנו את התשובה הבאה: "משרד השיכון רואה את ייעודו בבניית שכונות, ערים וישובים, בחיזוק הדיור הציבורי, בשיקום השכונות ובמכלול פתרונות דיור. המשרד עוסק בעשייה ולא בדיווח סטטיסטי, וכך נמשיך לעשות למען הציבור בישראל".

"מידע נמנע מהציבור"

במצב עניינים זה, אין פלא שצומחות ועולות הקונספירציות. יש מי שסבור שבכוונה תחילה הפסיקו לפרסם את הנתון. גורם אחד שמתייחס לכך ללא הרף היא קבוצת הפייסבוק "המחאה הגדולה - יחד נוריד את מחירי הדירות". הקבוצה ממשיכה לגדול בחודשים האחרונים ונכון להיום מונה קרוב ל-90 אלף חברים בפייסבוק.

אנשי המחאה סבורים שהנתון אינו מתפרסם בחודשים האחרונים בשל העובדה שהוא ממשיך לעלות, כלומר שיש לא מעט דירות לא מכורות אצל הקבלנים. הן סבורים שגורם עלום בעל אינטרס החליט לא לפרסם את הנתונים כדי להסתיר המידע וכדי למנוע השפעה על ירידה במחירי הדירות. כך, בפוסט שעלה לאחרונה בדף הפייסבוק של המחאה נכתב: "זה היום ה-287 שמשרד השיכון מעכב העברת נתונים ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 287 יום נוספים שעם ישראל סבור שמחירי הדירות גבוהים בשל 'מחסור'. 287 יום שנמנע מידע מהציבור".

מחכים לתשובות הלמ"ס:

■ מתי תשוב הלמ"ס לפרסם את מספר הדירות החדשות הלא מכורות

■ האם נכון לשלב את דירות מחיר למשתכן במחירי הדירות הממוצעים המתפרסמים בכל רבעון

■ האם נכון לשלב את דירות מחיר למשתכן במדד מחירי הדיור החודשי

■ על בסיס מה מחושב מדד שכר הדירה ועד כמה הוא ניזון ממחירי ביקוש

■ כיצד להימנע מהשינוי בנתוני התחלות בנייה מרבעון לרבעון (רטרואקטיבית, כ-10% בממוצע)

■ האם לא נכון לעכב מועד הפרסום כדי להימנע מעדכון הנתונים רטרואקטיבית

■ האם לא נכון לשנות את משקל היישובים השונים במדד מחירי הדיור