תושבי כפר מל"ל נגד השבת קרקע לרמ"י עבור מחיר למשתכן

התפתחות חדשה במאבקים של יישובים חקלאיים להגדיל את הפיצויים בגין השבת קרקע חקלאית למדינה: קבוצה של 20 חברים במושב כפר מל"ל, כולל הח"כ לשעבר עמרי שרון שירש את נחלת משפחת אביו, ראש הממשלה המנוח אריאל שרון, עתרה לבית המשפט המחוזי מרכז בדרישה לבטל את החלטת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להשיב למדינה קרקעות שאותן חוכר המושב, וזאת לצורך קידום פרויקטים למגורים בשטחן.

כבר בתחילת השנה הנוכחית, בעקבות קידום של "תוכנית רחבת היקף" הייחודית לפרויקטים של למעלה מ-750 יחידות דיור, תחת המסגרת של הוועדה לקידום בנייה במתחמים מועדפים (ותמ"ל), פנתה רמ"י לכפר מל"ל לצורך השבת קרקעות למדינה, במסגרת שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים ובכפוף לפיצוי כספי למושב. רמ"י דרשה את השבת הקרקע עד ל-22 באוקטובר (יום ראשון שעבר), אולם המושב מתנגד למהלך. יום אחרי פקיעת מועד ההשבה הגיש המושב בקשה לצו מניעה נגד רמ"י, אשר התבקשה להציג את עמדתה בבית המשפט ב-14.11.

מדובר בקרקע של 260 דונם במרכז הוד השרון, הקרויה "מתחם התפר". רובה היא קרקע של רמ"י המוחכרת לכפר מל"ל, וחלקה שייך לאנשים פרטיים. על הקרקע מקודמת תוכנית לבניית 1,750 יחידות דיור - 1,250 מהן הן של רמ"י, רובן ומתוכננות לשיווק במסגרת מחיר למשתכן.

חוזה היסטורי, מול "השלמה למשבצת"

את העתירה נגד ההחלטה הגיש המושב באמצעות משרדו של עו"ד שרגא בירן, שהיה מקורב לאריאל שרון וייצג את כפר מל"ל בכמה עסקאות.

הטענה העיקרית של עמרי שרון ושאר העותרים היא, שחוזי החכירה של כפר מל"ל הם חוזים היסטוריים וייחודיים של הקרן הקיימת לישראל, שנחתמו בשנות השלושים של המאה הקודמת וכפופים לדין האנגלי. לטענתם, בחוזים אלה יש אופציית הארכה מתחדשת בכל סיום תקופת חכירה, כך שמדובר למעשה בחוזי חכירה לצמיתות, ואין בהם "סעיף שינוי ייעוד", החל על חוכרי קרקע חקלאית במושבים אחרים הכפופים לכללים של רמ"י ומועצת מקרקעי ישראל, כמו למשל המושבים שהוקמו אחרי הקמת המדינה ואוכלסו בעיקר על ידי עולים מארצות ערב.

בנוסף להליך המשפטי הנוכחי בין כפר מל"ל לבין רמ"י, קיימים שני הליכים משפטיים אחרים באותו עניין. הראשון הוא הליך מקביל, גם הוא באמצעות עו"ד בירן, שבו המושב טוען טענות דומות בבית המשפט המחוזי מרכז, ודורש להכיר בזכויותיו החוזיות כזכויות חכירה לצמיתות. הליך זה מצוי כעת בתחילתו.

ההליך השני הוא של חבר המושב אלנתן שניר, אחד מקבוצת העותרים בהליך הנוכחי, שהגיש תביעה אישית בנימוקים דומים לנימוקים המושמעים היום, אולם תביעתו נדחתה במחוזי והוא משך ברגע האחרון ערעור שהגיש לבית המשפט העליון.

למושבים הוותיקים שנוסדו לפני קום המדינה, כמו כפר מל"ל, אכן היו חוזי חכירה של קק"ל או גופים מיישבים אחרים. כשהוקם מינהל מקרקעי ישראל (שהפך במשך השנים לרמ"י), נקבעו תקני וגודל הנחלות, שיושמו במושבים הצעירים שיושבו בעולים חדשים. בחוזים אלה ישנו סעיף נוקשה של חובת השבת הקרקע כנגד פיצויים, כפי שתקבע מועצת מקרקעי ישראל.

חלק מהמושבים הוותיקים מצאו את עצמם עם חוזי קק"ל אבל עם פחות קרקעות ממה שהקצה המינהל למושבים החדשים. המושבים הוותיקים הסתערו על המינהל ודרשו "השלמת קרקעות לנחלה ולמשבצת". המינהל החליט אז שבמסגרת המגמה ליצירת חוזה אחיד, במקום כל חוזי החכירה ההיסטוריים, יקבלו המושבים הוותיקים השלמות קרקע למשבצת, כדי ליצור אחידות גם בגודל הנחלות במושבים, אבל בתנאי אחד: מי שמקבל תוספת קרקע מהמינהל לצורך "השלמת הנחלה או המשבצת", מכיר בכך שהחוזה המקורי עבר מן העולם, ומעתה והלאה חלים על כל הנחלה חוזה המינהל, כללי המינהל והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. זהו בסיס החלטה 108 של מועצת מקרקעי ישראל, שהתקבלה ב-1971.

10 שנים אחרי קבלת החלטה 108, אחרי לחצים רבים, קיבל כפר מל"ל "השלמה למשבצת" של 400 דונם המיועדים לחקלאות (שנלקחו מיכין חקל) בצומת גהה-דרך פ"ת. על הקרקע הזו הקימו חברי המושב, בשותפות עם חברת אזורים, את פארק ההיי-טק אזורי מל"ל, מהמוצלחות שבעסקאות ההפשרה. העסקה היא 50:50 ברווחים, וכל חברי המושב נהנים וייהנו ממנה. זו הייתה גם העסקה הגדולה הראשונה להפשרת קרקע חקלאית של מושבים וקיבוצים ביוזמת עו"ד בירן.

56 אלף שקל לדונם לכל היותר

ברמ"י מתמודדים לאחרונה עם שורה של מושבים וקיבוצים, המנסים בנימוקים דומים ובנימוקים נוספים למנוע או לעכב הליכים של החזרת קרקע למדינה, בין השאר כדי לשפר את גובה הפיצויים שיתקבלו בגין הקרקע המושבת. בעקבות פסק דין הקשת הדמוקרטית המזרחית באוגוסט 2002, שבו נקבע עיקרון "הצדק החלוקתי", הפיצויים בגין קרקע חקלאית הם אחידים בכל הארץ, ואינם תלויים בשווי הקרקע המושבת לצורך שינוי ייעוד.

על פי כללי הפיצוי של מועצת מקרקעי ישראל, הפיצוי המקסימלי שיקבל מושב או קיבוץ הוא 56 אלף שקל לדונם אם היו עליו מטעים, וזאת בתנאי ששיתף פעולה עם רמ"י ולא הגיש התנגדויות ולא הערים קשיים על הליך השבת הקרקע. במקרה של שיתוף פעולה של המושב, הוא יוכל לרכוש גם זכות ייזום על 20% מהקרקע שעליה ויתר, וזאת על פי מחיר שומה שקבעה הרשות. אם הקרקע מיועדת למחיר למשתכן, המושב לא ייהנה מההנחה במחיר הקרקע שרמ"י נותנת לקבלנים הזוכים במכרזים. בהיעדר הסכמה על השבת הקרקע, מופעלת ועדת פיצויים הבוחנת כל תביעה לגופה.

את טענת האופציה המתחדשת של בירן וחברי כפר מל"ל דוחים ברמ"י בנימוק שהאופציה המוזכרת בחוזים אלה היא חד-פעמית, וההשבה הנדרשת לא חלה על כל הנחלה אלא רק על הקרקע החקלאית ולא על אזור המגורים.

ברמ"י רואים בהליך המשפטי של כפר מל"ל ניסיון ליצור לחץ על מנת לשפר את הפיצויים הצפויים בגין השבת הקרקע. גורם בכיר ברשות אמר ל"גלובס", כי "התביעה של כפר מל"ל היא עוד ניסיון לסלף את הנתונים ואת התנאים בחוזה כדי לעשוק את הקופה הציבורית".

בכיר אחר ברמ"י אמר: "העתירה הוגשה במטרה להפעיל לחץ פסול על המדינה, מתוך מחשבה כי על מנת להסיר את המכשול שהציבו עם הגשתה, המדינה תיכנע לדרישות המופרזות של העותרים. עמדת רמ"י היא, שאין בסיס להעדפתם של חוכרי כפר מל"ל על פני חקלאים אחרים, וכי יש למנוע כל ניסיון להתעשרות שלא כדין על חשבון קופת המדינה וציבור מחוסרי הדיור".