פער מהמציאות? בלמ"ס חושפים מודל למדד מחירי הדירות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ערכה היום (ג') תדרוך עיתונאים הנוגע למדד מחירי הדירות ונתוני הדיור השונים המתפרסמים מעת לעת. נתחיל ונאמר כי במהלך התדרוך הודו בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי חלק מהביקורת שנמתחה על הנתונים נכונה, אך הבהירו כי לא מעט מהבעיות בעיבוד הנתונים נובע מהקושי לקבלת נתונים מגופים אחרים, ובכל הנוגע למדד מחירי הדירות החודשי, מדובר בנתונים שמגיעים מרשות המסים, ולדברי אנשי הלמ"ס, האיחור בהגעת הנתונים וגם הצטרך בטיוב שלהם בשל טעויות גורם לכך שהנתונים הראשוניים שמתפרסמים אינם מדויקים ומתעדכנים באיחור.

הפתרון שהציגו היום בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדבר על מודל חיזוי שפיתחו בלשכה, שמאפשר להם לטייב את הנתונים הארעיים, אותם נתונים שמאוחר יותר משתנים. המודל לוקח בחשבון את העסקאות שטרם הגיעו מרשות המסים בכל הנוגע למספר העסקאות שטרם דווח, כמו גם לנתונים על הדירות עצמן, כגון מספר חדרים, שטח וגם המחיר.

בקרוב צפויה המועצה המייעצת ללמ"ס להתכנס ולאשר את השימוש במודל החיזוי שפיתחו בלשכה, ואם המועצה אכן תאשר, כבר מהחודש הבא יתחילו בלמ"ס לעשות שימוש במודל חיזוי, אשר על פי בדיקות שנערכו מטייב את הנתונים הארעיים של החודשים הראשונים טוב יותר ומקטין הפער בין הנתון הראשון מתפרסם לנתון הסופי שמתקבל לאחר קבלת כלל דיווחי העסקאות מרשות המסים.

עוד שינוי משמעותי אותו הציגו היום בלמ"ס מדבר על פירוט רחב יותר של מדד המחירים. אם היום ניתן לראות רק את המדד הארצי הכולל, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עומדים לפצל את המדד על פי אזורים שונים.

הסטטיסטיקן הלאומי, פרופסור דני פפרמן, אמר כי "בקרוב מאוד נפרסם לא רק מדד ארצי אלא מדד לכל אחד משבעת המחוזות בישראל. היום יש מדד ארצי יחיד שעתיד לעבור לפרסום נוסף של מדד המחירים חודשי נפרד לכל אחד מ-7 המחוזות בישראל. (ירושלים, צפון, חיפה מרכז, תל-אביב, דרום, ויו"ש) הארצי יחושב על בסיס אגריגציה של מדדי המחוז. יש וועדת היגוי לנושא הזה. אמורה להתכנס שבוע הבא ולקבל אישור שלהם. אם הכל יהיה בסדר אולי כבר בחודש הבא נתחיל לפרסם בחלוקה למחוזות".

לגבי הביקורת על המדד הארעי (נתוני החודשים הראשונים), אמר פרופסור פפרמן כי "הייתה טענה שעל פניה נכונה על העדכונים במדד בדיעבד. הרבה ביקורת. זו לא אשמתנו כי הנתונים לא מגיעים בזמן. הפערים בין האומדן הארעי ולסופי זו טענה מוצדקת. יש פער. אבל הפער נובע מכך שיש פיגור בקבלת הנתונים. ויש הבדלים כשמוסיפים את העסקאות הנוספות. בחודש עצמו הראשוני אנחנו מקבלים רק 14% מהעסקאות, בחודש העוקב כבר 60% כלומר המדד הראשוני מתבסס על 60% מהיקף העסקאות בלבד. רק אחרי שישה חודשים מקבלים את מלוא העסקאות".

פרופסור פפרמן גם התייחס להחלטה שהתקבלה להפסיק לפרסם את נתוני השמאי הממשלתי ולהפוך את הלמ"ס לגורם הממשלתי היחידי שיוכל לפרסם מדדי מחירים והודה כי מדובר במהלך שהוא יזם: "אני דחפתי להחלטת הממשלה שלא יהיה מדד כפול אלא רק אחד. סקירה כמו שהייתה של השמאי הממשלתי כללה ירידה לרמות נמוכות מידיי, לא יהיו מספיק עסקאות כדי שהמדד יהיה אמין. אז קשה לרדת לרזולוציה נמוכה יותר כמו השמאי הממשלתי. בוועדת ההיגוי שעוסקת בנושא מופיעה בין השאר המלצה שבערים גדולות יהיה מדדים נפרדים אבל אותי זה מטריד שיהיו יותר מידיי מדדים ונתונים".

עוד נושא משמעותי שעלה בתדרוך העיתונאים התייחס לנתוני הלמ"ס אודות מחיר ממוצע של דירות ברמה הרבעונית. בעוד נתונים אלו זוכים לסיקור נרחב, בעיקר בהשוואה לנתוני הרבעונים הקודמים או המקבילים כדי לבחון את השתנות המחירים מרבעון לרבעון, מסתבר שבלמ"ס טוענים כי אלו נתונים המשקפים מצב נתון בכל רבעון ולא ניתן להשוות אותם בין התקופות השונות.

בועז בן אהרון, ראש תחום מדד המחירים לצרכן, הסביר: "סעיף הדיור הוא רבע מהמדד הכללי. הוא כולל שכר דירה, הוצאות דיור אחרות ושירותי דיור בבעלות הדיירים. סקר שכר הדירה נעשה טלפונית ומקיף כ-12 אלף שוכרים ב-88 יישובים ברחבי הארץ. סקר שכר הדירה מחולק לתשעה אשכולות ובכל אשכול מחשבים מחיר ממוצע חודשי של שכר דירה. אחת לשנתיים מעדכנים את האשכולות במטרה לשפר את איכות הנתונים. מחירים ממוצעים של דירות מתפרסמים פעם ברבעון. תשעה אזורים וגודל חדרים. יש פער בין השנתי לרבעוני הנובע ממספר תצפיות כל רבעון. איכות הדירות והרכב הדירות משתנה כל רבעון והנתונים מושפעים מכך. כל רבעון יש שינוי בתמהיל הדירות שנמכרות. המטרה של המחירים הממוצעים לשקף את המחיר הממוצע של עסקאות שנעשו ולא את השינוי. לא נכון להשוות בין תקופות ולהגיד שהמחירים עולים או יורדים (הממוצעים). למה? כי אין ניכוי איכות. כלומר יכול להיות שנמכרו דירות גדולות יותר באיזורים שונים, וחלק מעליית המחירים שנראית היא לא טהורה אלא בגלל שינוי תמהיל דירות. זו בין היתר הסיבה לפער בין מדד מחירי הדירות שעלה ב-128.4% לעומת המחיר הממוצע שעלה ב-95.6% מאז רבעון ראשון של 2007 ועד רבעון ראשון 2017. יכול להיות שהמחיר הממוצע עלה פחות ממד המחירים כי הוא גם מראה שינוי בהרכב הדירות. אז אולי היו דירות קטנות יותר או זולות יותר ולכן משך הנתון מטה. לעומת הנתון של מדד המחירים שמנוכה איכות. זה הסבר אפשרי אחד. המדד מייצג את מלאי הדירות. והממוצע את העסקאות עצמן בכל תקופה ותקופה".

בכל הנוגע לשילוב דירות מחיר למשתכן במדד המחירים, נושא נוסף עליו קיים ויכוח, הסביר פרופסור פפרמן כי "מחיר למשתכן זה נושא לא פשוט. מדובר במחיר שנקבע לחמש שנים ולא משתנה מצד שני המדד לא משקף את נושא המחיר למשתכן. הוא מופיע כחלק מהדירות אבל המשקל שלו הוא מספר הדירות שנמכרו לעומת מלאי הדירות סך הכל. אז היום הוא עוד נמוך וקטן. מעשית יש לו משקל נמוך מאוד. הרעיון שאנחנו בודקים וזה הפתרון הטוב ביותר לדעתי שנחשב שני מדדים - דירות יד 2 ודירות חדשות. ברור שבמלאי דירות חדשות מחיר למשתכן ישחק תפקיד גדול יותר והוא יעלה. מי שיקנה דירת יד 2 יוכל לראות מה המדד ביד 2 ומי שמעוניין בדירה חדשה ישתמש במדד של הדירות החדשות. זו עוד לא החלטה, זה רעיון שנציג לוועדת ההיגוי".

נציין כי גם פתרון זה עשוי לא להראות את המצב האמיתי בענף משום שבעוד מדד דירות יד 2 יהיה אמין יותר ללא הפרעות של הדירות המוזלות, מדד הדירות החדשות יושפע הרבה יותר מנתוני הדירות המוזלות והשאלה של מה יקרה לאחר שהזכאים יוכלו למכור הדירות במחיר שוק, לאחר תום 5 שנים, עדיין תישאר פתוחה.