הלמ"ס: נתוני מכירת הדירות לא כוללים את כל "מחיר למשתכן"

ג'ורג' קון, ראש תחום בינוי (לשעבר) בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה השתתף גם הוא בתדרוך העיתונאים והתייחס לפרסומי הלמ"ס אודות מכירת דירות חדשות וגם התחלות הבנייה. מדובר בשני נתונים שגם עליהם נמתחה ביקורת. בכל הנוגע להתחלות בנייה, נטען כי נתוני הלמ"ס "מפגרים" אחרי נתוני האמת וכפי שנטען במחקר של בנק ישראל מדובר בפער של כ-10% בין הנתונים הראשוניים לנתונים בפועל שמאוחר יותר מתעדכנים.

בכל הנוגע לדירות החדשות שנמכרו, חדלה הלמ"ס לפני כעשרה חודשים לפרסם את הנתונים המתייחסים למספר הדירות שנותרו למכירה. בשני המקרים טוענים בלמ"ס כי הסיבה לפער או להפסקת הפרסום נובעת מבעייתיות הנתונים שמתקבלים מספקי מידע חיצוניים כמו משרד הבינוי והשיכון וגם מהקושי של הלמ"ס להגיע לכל קבלן שקיבל היתר ולבחון האם באמת התחיל לבנות את הפרויקט. הבעיה בהתחלות הבנייה עולה מכך שבלמ"ס מקבלים אומנם את נתוני קבלת ההיתר בזמן נתון, אך לא את מועד התחלת הבנייה. לכן בלמ"ס מרימים טלפון לקבלנים או ליזמים ושואלים האם החלו בבנייה. מדובר בשיטה שלא מאפשרת ללמ"ס לעדכן נתוני התחלת הבנייה בזמן אמת ומכך נוסע הפער.

לגבי הדיווח של הלמ"ס אודות מכירת דירות חדשות אמר קון כי "מה שרואים בפרסומים שלנו, כמה דירות נמכרו, זה חישובי מודל של התאמות. מה הבעיה? השיטה הזו שקיימת כבר 20 שנה, ואז כמעט לא נמכרו דירות לפני היתר, לעומת היום, אז השיטה הייתה מתאימה יותר אז. היום יש הרבה דירות שנמכרות על הנייר, אולי אפילו בלי היתר בנייה ואז אנחנו בבעיה. בגלל זה התחלנו לאסוף נתונים על דירות שנמכרו לפני שלב ההיתר במטרה לשלב אותן בפרסומים בשלב מאוחר יותר. אבל יש כמה בעיות נוספות. התלות שלנו בספק המידע, בעיקר משרד הבינוי והשיכון".

לגבי הפסקת פרסום מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ביקש קון להבהיר כי אין שום החלטה נסתרת או לא מקצועית שעומדת מאחורי פרסום הנתון כפי שטוענים גורמים כאלו או אחרים. "אני הצעתי להפסיק את פרסום הסדרה הזו אחרי שראיתי את הפער בין נתוני הסקר שלנו לנתוני משרד הבינוי והשיכון", מדגיש קון, "נתוני חודשי ההיצע שנוצר למכירה השתנו באופן משמעותי בין הנתונים שלנו לנתונים של משרד הבינוי והשיכון. אני מדגיש שאין שום אינטרס סמוי שעומד מאחורי הפסקת הפרסום. הנתונים של משרד הבינוי והשיכון הם משמעותיים לנתונים שאנחנו אוספים, כחמישית מכלל הנתונים.

"יש שוני מתודלוגי בין שאלות הלמ"ס לשאלות משרד הבינוי והשיכון. הם שואלים על דירות שנמכרו ואנחנו על המלאי שנותר. ייתכן וזו הסיבה לפער. בנוסף, אנחנו מייחסים את הדירות שנמכרו "על הנייר" לחודש התחלת הבנייה, ולא יודעים לספר מה הפער בין הדירות שנמכרו על הנייר או לא, ואנחנו מציינים זאת בפרסומים שלנו. במקביל, הנתונים שלנו משווים לנתוני משרד האוצר.

"באוצר מדווחים על דירה שנמכרה ללא התייחסות לשלב הבנייה, לפני היתר, לפני התחלת בנייה וכד'. אנחנו כלשכה, החלטנו לסמן דירות של קבוצות רכישה כעסקאות שלא למכירה, עסקת קרקע. רוכשי הדירות בתוך הקבוצה חותמים על חוזה רכישת קרקע, וחותמים עם קבלן על בנייה. זה פחות מכירה של דירות. בעבר היו הטבות במיסוי. לכן החלטנו לפרסם אותן בצורה נפרדת".

אודות מחיר למשתכן אמר קון כי "מדובר במאפיין יחסית חדש. הדירות הללו אמורות להיכלל בסך הכל. אבל מה הבעיה. למה לא מפרסמים בנפרד? שתי סיבות. התלות בספק המידע, אנחנו לא מקבלים פירוט של חודשי המכירה אלא כמה נמכר בכל הפרויקט. כשנקבל פירוט פר יישוב ופר חודש על דירות של מחיר למשתכן ממשרד הבינוי נוכל לצרף את הנתונים על יתרת הבנייה. אנחנו לא יכולים לעשות את האינטגרציה בין הנתונים ולכן לא יודעים לפלח במדויק.

"אנחנו מציגים את מחיר למשתכן שהתחיל להיבנות בלבד, ואז בדיווח על מכירת דירות חדשות, בחודש בו התחיל פרויקט להיבנות נכנסות הדירות למספר הדירות שנמכרו. אני מעריך שיימצא לזה פתרון בשנה הקרובה. אנחנו התחלנו לאסוף מידע על מכירות הדירות לפני שלב התחלת הבנייה. וזה לא שינוי קטן בסקר ואנחנו עכשיו בודקים את המשמעות".

נציין כי משמעות הדברים היא שנתוני מכירת הדירות החדשות המפורסמים בתקופה האחרונה אינם מייצגים את היקף הדירות שנרכשות על ידי הציבור באופן מלא. נתוני הלמ"ס אודות דירות חדשות שנמכרו כוללים רק את דירות מחיר למשתכן שהחלו להיבנות בפועל. מכיוון שעד היום רק חלק קטן מדירות מחיר למשתכן החלו להיבנות בפועל, לעומת מספר גדול הרבה יותר של דירות לגביהן זכו זכאים, נתוני מכירת הדירות המתפרסמים כוללים רק חלק קטן מאותן הדירות שנמכרו. רוב הדירות שרכשו זכאים בפועל אינן מופיעות בפרסום זה של הלמ"ס. מסיבה זו הנתונים שמעידים על האטה במכירת הדירות והדיווחים על קיפאון שמשליכים גם על הביקוש לדירות חדשות על ידי הציבור, אינם מדוייקים.