לא צריך מיליונים: כמה דרכים להשקיע בנדל"ן בלי הון עצמי גבוה

*** הכתבה בשיתוף בסדנו

בשל הריביות האפסיות שמציעים הבנקים, מנסים רבים למצוא אלטרנטיבות אחרות להשקעה. אחת מהן היא, כמובן, שוק הנדל"ן, הפותח אפשרות עבור מי שאינם מעוניינים להשקיע בשוק ההון שעלול להיות תנודתי לפרקים. רוב משקיעי הנדל"ן עושים זאת בדרך המסורתית של רכישת נכס והפקת רווח ממנו. השקעה שכזו דורשת מהם סכומים גבוהים של לפחות מיליון וחצי שקל. על רקע זה כדאי להפנות את הזרקור לכמה אפשרויות השקעה נדל"נית בחו"ל (שניתן לעשותן מהארץ) במחירים נוחים, שאינם דורשים מימון מופרז, או משכנתא רצחנית:

מסלול מימון

אחד המסלולים הפופולאריים ביותר להשקעות בארה"ב הוא המימון. במסלול המימון המשקיע לא רוכש את הנכס הנדל"ני, וגם לא מקבל זכויות בו. הוא מעביר את הכסף כהלוואה לשותפות, שמחזיקה בנכס ונרשמת כבעלים שלו. בתמורה הוא זוכה בריבית, בדרך כלל קבועה, שמחושבת על פי הרווחים הצפויים מעסקת הנדל"ן על רכישת הנכס והתשואה בגינו. הריבית מעסקאות כאלה עשויה לנוע בין-6-8 אחוז, אך משתנה מאוד בין עסקה לעסקה. השקעה מסוג זה יכולה להיעשות גם בסכומים שאינם גבוהים - של כ-100 אלף שקל, ולפעמים גם למטה מכך.

על פי נתונים באתר ההשקעות Investopedia, שמנתח בין היתר גם את שוק הנדל"ן האמריקני, היקף העסקאות שנערכות מדי שנה במסלול המימון מוערך במיליארדי דולרים. היתרון בבחירה במסלול זה הוא בראש ובראשונה שמירה על כספו של המשקיע. משקיעים במסלול המימון מקבלים ביטחונות עבור ההלוואה שלהם. למעשה, בכל מקרה של פגיעה בהשקעה, כמו ירידת ערך, עסקה שלא צלחה ועוד, הם זוכים לקדימות בקבלת הריבית שהובטחה להם על פני משקיעים הוניים (שרכשו חלק בנכס). מצד שני, מאחר שאינם נחשבים לבעלים של הנדל"ן, הם לא יוכלו לזכות ברווחים (אם יהיו) מההשקעה, למעט הריבית.

 

קרנות ריט

מסלול השקעה נוסף, אשר מזכיר במקצת את מסלול המימון, הוא זה של קרנות ריט. מדובר בקרנות ציבוריות, שרוכשות נדל"ן מניב, ומאפשרות לציבור לקנות מהן יחידות השתתפות, או במילים פשוטות יותר: לרכוש ניירות ערך של אותן הקרנות. קרנות הריט נסחרות בבורסה, ובשונה ממסלול המימון, שם מדובר על הלוואה שתאריך פירעונה נקבע מראש, הן מאפשרות יותר נזילות בהשקעה - ניתן למכור ולקנות את היחידות/ניירות ערך כמעט בכל רגע נתון. יתרון נוסף של קרנות הריט הוא בחלוקת דיבידנדים למשקיעים. זאת מאחר שהן זוכות להטבות מיסוי בתמורה לכך שיחלקו כדיבידנד לפחות 90% מהכנסתן הקיימת.

בישראל, ההשקעה בקרנות ריט נמצאת יחסית בחיתוליה, מיעוט של חברות ציבוריות עוסק בתחום. על פי נתונים מארכיון הבורסה, התשואה הממוצעת של קרנות הריט בישראל עמדה בשבע השנים האחרונות על 7.5-8.5 אחוז. לעומת זאת, בארה"ב ההשקעה בקרנות אלה, שהראשונה שבהן הוקמה כבר ב-1960, מאוד פופולארית. על פי אתר Reit.com , פעלו בשנת 2016 למעלה מ-200 קרנות ריט מורשות בארה"ב עם ערך שוק כולל של כטריליון דולר. מסקירה שערך אתר Forbes עולה כי התשואה מקרנות הריט האמריקניות ירדה בשנים האחרונות, אבל עדיין ניתן למצוא כאלו המציגות תשואות נאות, באזור ה-5 אחוז. גם במקרה זה, אפשר להשקיע בקרן ריט בסכומים לא גבוהים, החל מכמה עשרות אלפי שקלים בודדים ולמעלה מכך.

השקעה במתחמים ובפרויקטים

השקעה במתחמים ובפרויקטים אמנם אינה מסלול השקעה ספציפי, בדומה למסלול המימון ולקרנות הריט, אך היא בכל זאת בעלת ייחוד משלה. כאשר משקיע בוחר היכן לשים את כספו, יש לו מספר אפשרויות ומכאן כמה התלבטויות. ההתלבטות הראשונה היא האם להשקיע בנדל"ן למגורים, או מסחרי; השנייה היא האם להשקיע ברכישת נכס ספציפי, למשל דירת מגורים, חנות, משרד, או יחידה במגורי סטודנטים ועוד. במקרה כזה גורל ההשקעה תלוי בגורל הנכס הספציפי. מנגד, יכול אותו אדם להשקיע במתחמי נדל"ן (ולא בנכס יחיד). ההשקעה הזו, שיכולה להיערך באמצעות מימון, קרן ריט, או רכישת יחידות השתתפות (השקעה באמצעות נייר ערך) במתחם מסחרי, או מתחם מגורים לסטודנטים, מפזרת את הסיכון. כך, במקרה של השקעה כושלת בנכס בודד - ההפסד רב. אולם במצב של השקעה במתחם נדל"ני, ההשפעה של יחידה אחת על הסך הכל היא מינורית.

בנוסף לכך, השקעה במתחמים נוחה יותר מאחר שהם בדרך כלל מנוהלים ומתחוזקים. במתחמי מגורים לסטודנטים, למשל, קיימת חברת ניהול שאחראית לתחזוקה השוטפת, להתנהלות מול הרשויות, לגביית השכירות ועוד. גם במתחמי מסחר, כגון קניונים, לדוגמה, פועלת חברת ניהול שאחראית לעבודה השוטפת ברמת האחזקה. הדבר מבטיח לרוב כי ההתנהלות במתחם תהיה מקצועית, ותדרוש מעט מאד התעסקות מצד המשקיע. גם כאן יכולה ההשקעה להתחיל מכמה עשרות אלפי שקלים בודדים, תלוי בפרויקט.

השקעה על פי תשקיף

עוד מסלול המתאים למשקיעים עם הון עצמי לא גבוה הוא מסלול השקעה על פי תשקיף. במסלול חדש זה חברה שאיננה ציבורית מקבלת היתר לפרסום תשקיף במערכת המגנ"א של רשות ניירות ערך. אותה חברה מפרסמת לציבור תשקיף, שמהווה למעשה גילוי מקיף ומפורט על ההשקעה שעבורה היא מבקשת לגייס מהציבור כסף. תמצאו בו את היתרונות, את הסיכונים ואת כל המידע הנוסף שצריך לדעת על מנת לבחון את כדאיות ההשקעה המדוברת. לציבור מתאפשר לרכוש יחידות השתתפות בהשקעה על פי התשקיף כאמור, לעיתים גם בסכומים של עשרות אלפי שקלים בודדים. בהתאם למסלול החדש, יכול היום תאגיד שכזה לפנות בהצעה ליותר מ-35 איש, מה שמאפשר גישה של ציבור המשקיעים לאפיק מיוחד זה לרכישת יחידות השתתפות בתאגיד שמחזיק בנכס מניב. ככל שיש יותר משתתפים-משקיעים, המחיר ליחידה הופך יותר נוח. כעת, כאשר ניתן להנפיק יותר יחידות בעלות נמוכה, תוכלו למצוא מספר חברות ישראליות המציעות פרויקטי נדל"ן בהשקעה לפי תשקיף, למשל להשקעה במתחמי מגורים לסטודנטים בארה"ב.

בשורה התחתונה, למרות ששוק הנדל"ן מרתיע משקיעים רבים עם הון עצמי לא גבוה במיוחד, שחוששים מחסמי כניסה מימוניים (כמו משכנתא גבוהה), מתברר שיש מסלולים שמאפשרים גם לאלו להיכנס לשוק. כל שנדרש הוא לבחון אותם יותר לעומק ולבחור את זה המתאים לכם מבחינת תקציב וסיכון-סיכוי.

לאתר בסדנו הקליקו כאן