רוכשים בקבוצת יונייטד שרונה עתרו נגד זכייתה במכרז בת"א

24 רוכשים בקבוצת הרכישה היקרה ביותר בישראל, "יונייטד שרונה", אשר מבקשים לפרוש מחברותם בקבוצה, הגישו לבית המשפט עתירה כנגד זכייתה של הקבוצה במכרז לרכישת הקרקע שעליה ישבה רשות השידור בכניסה לתל-אביב. לטענתם, הזכייה במכרז היא תולדה של תרמית שגרמה לנזקים של מאות מיליוני שקלים לחברי קבוצת הרכישה.

"עסקינן בשרשרת של מחדלים מינהליים, כלכליים ומשפטיים בגינם לא נמנע עד כה על-ידי מי מהרשויות המוסמכות ו'שומרי הסף', ניצולם המחפיר של נפגעי קבוצת הרכישה בידי גורמים אינטרסנטיים ומשקיעים מתוחכמים, אשר דבר לא עומד לנגד עיניהם זולת גזילת מאות מיליוני שקלים מכספי רוכשים תמימים שהתפתו והוטעו להצטרף לקבוצה על יסוד מצגי-שווא בוטים, לצורך התעשרות על חשבונם", נכתב בעתירה.

לפני כשנתיים, כשמדינת ישראל הוציאה מכרז למכירת אחת הקרקעות הכי אטרקטיביות בישראל שעליה ישבה רשות השידור בכניסה לתל-אביב, שיווקו מארגני קבוצת יונייטד שרונה דירות במגדלים החדשים במחיר הכי נמוך בתל-אביב. דירת 4 חדרים, הכוללת 101 מ"ר ועוד מרפסת של 9 מ"ר, שווקה למתעניינים ב-3 מיליון שקל. המחירון קבע אז מחיר של 30 אלף שקל למ"ר, נמוך בחצי מפרויקטים אחרים בעיר. ואולם, כשהמכרז נסגר, התברר כמובן שכדי לזכות שילמה הקבוצה את המחיר הכי יקר עבור הקרקע האטרקטיבית. 1.06 מיליארד שקל. 1.25 מיליארד שקל כולל מע"מ. מארגן הקבוצה, מוטי פלד, גם הוסיף בהתמחרות האחרונה (מול גינדי החזקות, שהציעה כ-950 מיליון שקל), עוד 1,800 שקל - 100 ח"י שקלים, שיהיה למזל.

בשלב זה, 135 אנשים בחרו להרים ידיים ולהצביע על אופציית חילוט הערבות על הקרקע שנרכשה בשרונה. 243 חברים אחרים אמנם החליטו להמשיך הלאה, לממש את הקרקע ולהוסיף עוד כ-40% בתמחור של כל דירה (עכשיו מדברים על 55 אלף שקל למ"ר), אבל גם גורל השקעתם לא היה ממש ברור.

השאלה מה יעלה בגורל החברים שלא מסוגלים לשלם את יתרת הסכום (מי שקנה דירה ב-3 מיליון שקל לא בהכרח מסוגל לשלם עליה 5.5 מיליון שקל), ומי יישא בהפסדיהם של אלה שמבקשים לפרוש מן הקבוצה - הגיעה כעת אל פתחו של בית המשפט.

העתירה הוגשה על-ידי 24 פורשים מהקבוצה, באמצעות עורכי הדין אלי פיטרו ואיתי לסקי, נגד וועדת המכרזים ברשות מקרקעי ישראל, אשר אישרה את המכרז; חברת "מינהל מגורים מ.ש.י", בראשות מוטי פלד, אשר ארגנה ויזמה את הקמת קבוצת הרכישה והשתתפותה במכרז; משרד עורכי הדין זהבי, בלאו ושות' אשר מלווה את קבוצת הרכישה ומאות חברים בקבוצה הזכאים להירשם כבעלי זכויות בקרקע. לטענת העותרים, הזכייה במכרז מבוססת על הונאת ענק, ועל כן יש לבטלה.

לטענת העותרים, לאחר שהתגלתה התרמית והם ביקשו לפרוש מקבוצת הרכישה, מארגני הקבוצה לא בחלו באמצעים להפעלת לחץ עליהם ועל חברים אחרים מקבוצת הרכישה, בין היתר באמצעות שיגור התראות בדבר חילוט סכומי עתק, מכירה בכפיה של זכויות לדירה ואיום בתביעות בהיקפים של מאות מיליוני שקלים המופנים אף כנגד חסרי ישע, כדוגמת אחד העותרים, שהוא קשיש בן 84 המשתקם לאחר אירוע מוחי ו"זכה" לשיחת אזהרה שכזאת.

העותרים מציינים כי השאלה העיקרית בה עוסקת העתירה הנה "האם רשאית וועדת המכרזים לעצום עיניה ולהתעלם מעובדות המגלות מעשים חמורים של הטעייה ואף תרמית לכאורה בהיקפי ענק, אשר דבקו בהצעה הזוכה במכרז הגדול בתולדותיה, ואשר מאיימים להמיט כלייה כלכלית על העותרים ומאות משפחות נוספות אך מן הטעם שצורתם ונוסחם של ייפויי-הכוח באמצעותם בוצעו מעשי התרמית לכאורה נחזים על פניהם כתקינים?".

לטענת העותרים, הם "שארית הפליטה" מקרב "קורבנות הונאת-הענק" הידועה כקבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", אשר בניגוד לקורבנותיה הרבים האחרים של הקבוצה הרהיבו עוז שלא להסכין למסכת העוולות העגומה, המבקשת לכבול אותם שלא כדין, להתארגנות שלידתה בחטא, ואשר חרף איומים, הטרדות, ולחצים בלתי נתפסים ובלתי פוסקים מצד גורמים בעלי עצמה כלכלית ומשפטית רבה ביותר, בחרו לממש את זכותם - ואף את חובתם - לבטל את חברותם בקבוצה ולהיפרד ממנה עם היוודע חומרת המעשים והשלכותיהם. זאת, נטען, על-מנת שלא לגזור חלילה קטסטרופה כלכלית על משפחותיהם. ואולם, נטען, ועדת המכרזים מסרבת לכבד את זכותם להשתחרר מכבילתם אליה בדרכי תרמית והטעיה.

"הפרשה דנן היא, ככל הנראה, 'שירת הברבור' של תופעת הגזל והתרמית מהחמורות שנודעו בישראל, במסווה של קבוצת רכישה, וזאת ערב הסדרתו התחיקתית של התחום ברגולציה המקודמת בימים אלה, אשר לדידם של העותרים וחבריהם לקבוצה היא, למרבית הצער, בגדר מעט מידי ומאוחר מידי", נכתב בעתירה.

בעתירה נטען כי הנסיבות התרמיתיות לכאורה שאפפו את המכרז לרכישת הקרקע הולידו גם פניה של לשכת עורכי הדין בישראל לוועדת המכרזים בבקשה לבטל את זכיית הקבוצה במכרז, ובה צוין, בין היתר, כי "בשנה האחרונה עם זכיית קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" של החברה המארגנת 'מינהל מגורים', נשמעו פרסומים רבים, שליליים בעיקרם, הנוגעים לאי יכולתה של הקבוצה לעמוד בתנאי המכרז, כל שכן לעמוד בביצוע והשלמת הפרויקט בהתאם למצגים שהוצגו לחברי הקבוצה, בראשם אומדן העלויות שעמד בבסיס קבוצת הרכישה. כל זאת לצד פרסומים נוספים אשר לפיהם לא עמדה הקבוצה בתנאים מהותיים של המכרז. והנה לאחרונה, עם הגיע המועד הנדחה להשלמת התשלום בגין רכישת המקרקעין החלו פרסומים נוספים המתייחסים לקרעים בקבוצה, להיעדר גורם מממן שיסייע ברכישה המקרקעין ואשר למסוגלותה של החברה המארגנת להביא את הקבוצה לקו הסיום בבטחה. אם לא די בכל זאת, הנה רק הבוקר נודענו על-פי פרסומים כי מיסוי מקרקעין קבע שומת מס רכישה לחברי הקבוצה בסכום אסטרונומי של 200,000,000 שקל המהווה כ-20% משווי רכישת המקרקעין!"

עוד נכתב בפניית הלשכה כי לשכת עורכי הדין כגוף ציבורי, "לא יכולה עוד להביט מנגד ולראות פגיעה מתקרבת ובאה בציבור רחב, חברי הקבוצה, אשר סמכו בתמימותם על יושרה המקצועי של החברה המארגנת ומנהליה, ומסרו ממיטב כספם מתוך אמונה כנה כי לא ידרשו לתנאים ועלויות נוספות מעבר לאומדנים ולוחות הזמנים שנמסרו להם על-ידי החברה המארגנת במועד הצטרפותם לקבוצה".

לטענת הלשכה, מקרה זה והפרסומים המלווים לו לא יכולים להשאיר את רשות מקרקעי ישראל באדישותה. "מצופה מרשות מינהלית סבירה כי במחול השדים הקיים סביב הקבוצה וחבריה שנקלעו לעניין שלא בטובתם, לא תשב בחיבוק ידיים ותודיע כיצד בכוונתה לפעול".

בפנייתה סייגה לשכת עורכי הדין את הדברים כך שיהיו כפופים לרצון הקבוצה לבטל את זכייתה במכרז, אך באסיפתה הכללית של הקבוצה החליטה זו בדעת רוב (של כשני שליש נגד שליש מקולות המצביעים) כי אין בדעתה כקבוצה לבטל את זכייתה במכרז.

ואולם, העותרים טוענים כי חרף האמור, "אין בהחלטת רוב - ואף רוב של 99% - כדי להכשיר מעשי תרמית וגזל או הפרות דין אחרות; על כך יש להוסיף כי 'הרוב' לכאורה בקבוצה מורכב מקבוצות ויחידים אשר לחלקם אינטרסים זרים והם פועלים בניגוד עניינים חמור למימוש הקרקע ורכישתה ע"ח העותרים וחברים אחרים".

לטענת העותרים, בשל מעשיה ומחדליה של החברה יוזמת ומארגנת הקבוצה, עומדת הקבוצה בפני שוקת שבורה בדמות גירעון אסטרונומי של כחצי מיליארד שקל, הנובע בעיקרו מהגשת הצעה בסך של כ-1.3 מיליארד שקל במכרז בשם העותרים ומאות יחידים פרטיים נוספים, בדרכי תרמית (שאך לאחרונה נודעו בחלקן) ותוך מצג-שווא בוטה בדבר איתנותה הכלכלית של הקבוצה. במצג זה נטען כי החברה טענה כי בידה שיעור הצטרפות של 90% ממספר החברים הנדרש, שעה שהיה בידיה שיעור של כ-50% בלבד - מצג-שווא חמור ביותר אשר גרם עד מהרה לקבוצה גירעון עתק בסך של כ-455 מיליון שקל שהועלם מעיני העותרים ויתר חברי הקבוצה למשך למעלה משנה.

על-מנת לכסות את הגירעון העצום שיצר מצג-השווא של המארגנת בדבר איתנותה הכלכלית של הקבוצה, נטען, נדרשו העותרים ויתר חברי הקבוצה ליטול הלוואות בהיקף אסטרונומי של כ-400 מיליון שקל, בריבית נשך של 10% לשנה, ואף לאחר מכן נמצא כי ייאלצו להעמיד הון בשיעור 95% מגובה "האומדן" שמסרה להם המארגנת לעלות דירה מושלמת, וגם זאת רק לשם רכישת הקרקע, בטרם ניתן היתר בניה והונחה אבן אחת באתר, ובנוסף לשומת מס רכישה העולה מונים רבים על מצגי המארגנת, בשווי של כ-200 מיליון שקל נוספים.

"בנסיבות אלה, לכל הפחות עשרות משפחות מקרב חברי הקבוצה לרבות העותרים, אשר הזרימו מיליוני שקלים רבים לפרויקט בתקווה לרכוש דירות, נעדרים את האיתנות והיכולת הכלכלית לשאת בעלויות של מיליוני שקלים נוספים לשם המשך חברותם בקבוצה, אף לו רצו בכך", נכתב בעתירה.