פרשנות: מחירי הדירות זינקו 128% או 96% זה באמת משנה?

אם אין לחם, אז בואו נדבר על כמה עולה לייצר אותו. או על הדרך שבה ניתן בכלל להשוות בין מחיר כיכר לחם אחת לשנייה.

זו התחושה העיקרית שעלתה בשבוע שעבר מתדרוך העיתונאים הארוך ונוכח המאמצים הכבירים שהציגה המדינה, באמצעות אנשי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), לייצר עבורנו סוף סוף מדד מחירי דירות מהימן. נדמה שבמקום לשווק ולייצר מספיק דירות כדי לסדר סוף סוף את עקומת ההיצע מול הביקוש, הזנב ממשיך לכשכש בכלב. בעלי הכלב, שהתייאשו מכך שהוא לא בדיוק זז, ממשיכים להתעסק בעיקר במדידת אורך הזנב.

ולעצם העניין, עם כל הכבוד לנוסחאות המוטרפות שבונה הלמ"ס ומעדכנת כעת באיחור מה, אי אפשר להתעלם מכך שממילא כל מדד וכל גוף (אינטרסנטים יותר או פחות) שבדקו מה קרה למחירי הדירות בעשור האחרון - למ"ס, משרד השיכון, שמאים, לוחות אינטרנטיים ועוד ועוד - הצביעו בסופו של יום על אותה מגמה, לפה או לשם.

גם בלמ"ס הציגו בשבוע שעבר את תוצאות 'מדד מחירי הדירות בבעלות' החודשי שלהם (המבוסס על אותה נוסחה מורכבת), בהשוואה לתוצאות מדד המחירים הרבעוני "הטיפש" של הלמ"ס, הבודק את השינוי במחירה של דירה ממוצעת בשקלול כל העסקאות ומבלי לבצע תקנוני איכות, שטח וכו' (למשל נטרול העובדה שיותר דירות זולות נמכרות בפריפריה וכד'), והתברר שהמגמה הכללית היתה כמובן אותה מגמה. הראשון עלה ב-128% מרבעון ראשון 2007 ועד רבעון ראשון 2017 והשני עלה ב-96%. שינוי לא מבוטל, אבל התמונה בטווח הבינוני והארוך היא כמעט אותה תמונה.

מעבר לכך, הרי גם את המדד החדש שיושק מתישהו בתקופה הקרובה נצטרך כמובן לבקר ובצדק. בשוק שבו שום דירה אינה דומה לרעותה, ואפילו אותה דירה יכולה להשתנות מהותית מעסקה לעסקה (די בכך שהרהיטים נשארים בדירה או שמועד הפינוי מוקדם או מאוחר), ברור לגמרי ששום מדד שבוחן את השינוי בשוק, מורכב ככל שיהיה, אינו יכול להיות חף מבעיות.

אם כבר, הבשורה הגדולה בעדכון שערכה הלמ"ס היתה התוכנית לפרסם בקרוב מדדי מחירים לשבעת המחוזות השונים. מדובר, דה-פקטו, בהודאה של רשויות המדינה כי הניסיון לצייר את כל המדינה כמעגל גדול אחד, שוק אחד שמציע מוצרים משלימים (עם פערים מובנים בין דירה לדירה ובין אזור לאזור), נכשל כישלון חרוץ.

עם כל הכבוד להכרזות החוזרות ונשנות של נתניהו על ביטולה של הפריפריה, לא מדובר בהבדלים שניתן לתקן בנוסחה. ולפחות לטווח הנראה לאין, ודאי עד שיתגשמו הבטחות ראש הממשלה לרכבת של 200 קמ"ש לקרית שמונה או לאילת, שום מקדם לא יכול להשוות בין תל אביב לבין הצפון או דרום המדינה.