באוצר מסתמנת בהלה מעלות הסכמי-הגג שנחתמו בשנים האחרונות

לפי נוסח ההודעה שפרסמה השבוע הממשלה, עד סוף שנת 2019 תשווק המדינה בעיר מגדל-העמק קרקע להקמת 5,674 יחידות דיור, שיהפכו לאחר התחייבות העירייה להעניק הקלה נוספת ליזמים (שבס-כחלון) ל-7,183 יחידות דיור.

מאיפה היומרה לשווק מספר עצום כזה, בעיר פריפריאלית רחוקה שמונה היום בסך-הכול 25 אלף תושבים ונמכרות בה לכל היותר מאות בודדות של דירות בכל שנה? התשובה היא, כמובן, הסכם-הגג. הצטרפותה החגיגית של מגדל-העמק לאותם הסכמים שנחתמים בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות וכוללים העברת מאות מיליוני שקלים ולפעמים מיליארדי שקלים לרשות המקומית, עם תנאי סף שקובע כי היקף התוכניות באותה רשות יעמוד על 5,000 דירות לפחות.

אז ראש הממשלה והשרים מכריזים שבמגדל-העמק ישווקו 7,000 דירות, כמו שבמעלות למשל הם הכריזו מוקדם יותר השנה שישווקו בקרוב קרקעות ל-5,545 דירות, וכולם יכולים להיות מרוצים. נתניהו יכול לחזור על המנטרה שהוא "מבטל את המושג פריפריה", כחלון יכול להכריז שלמרות כל הציניקנים והאינטרסנטים הוא ממשיך לשווק עוד ועוד קרקעות ודירות, וראש העיר התורן מצטלם עם ממשלת ישראל ומנופף בצ'ק שמן ממשרד האוצר.

וכולם כולל כולם יודעים שאין שום משמעות למספרים ולהכרזות. הם הרי רואים בעצמם מה קורה עם הסכמי-הגג הראשונים, אלה שנמצאים במרחק יריקה מגוש דן, בקריית גת (6,442 יחידות דיור, דצמבר 2013), במודיעין (11,684, ינואר 2014) ובראש-העין (9,651 יחידות דיור, יולי 2014), ערים שאפילו לא מתאמצות יותר לעמוד בהבטחות, והן רחוקות כרגע אלפי דירות (וכבישים, ומוסדות ציבור ועוד) מהיעד שהובטח בטקס החגיגי שנערך גם אצלן בשעתו.

"לא יותר מ-18 חודש"

הפארסה הזו התחילה לא כל-כך מזמן. באוקטובר 2013, במסגרת החיפוש הלא נגמר אחר פתרונות למשבר הדיור עוד בימי הממשלה הקודמת, החליטה הממשלה להחיות מחדש את מודל "הסכמי-הגג", שכמו הרבה פתרונות אחרים הונהג פה בשנות העלייה הגדולות. הרציונל נשמע פשוט ומוצלח למדי: המדינה מעבירה קדם-מימון לרשות המקומית עבור פיתוח תשתיות (כבישים, בתי ספר, גנים ועוד) ובתמורה מתחייבת הרשות - שאין לה למעשה שום תמריץ אמיתי להוסיף עוד דירות, המעמיקות עוד יותר את הגירעון על הקופה העירונית (ומקטינות את ההוצאה עבור כל תושב) - להוצאת התרי בנייה במהירות.

כמה במהירות? החלטת הממשלה קבעה כי ההסכם ייחתם רק עם רשות מקומית שיש בשטחה תוכניות "אשר ניתן להוציא מכוחן היתר בנייה או צפויות להיות מאושרות במוסדות התכנון תוך לא יותר מ-18 חודשים". מנהל רשות מקרקעי ישראל באותם ימים, בנצי ליברמן, הכריז כי קבינט הדיור יאשר שישה הסכמים בקריית גת, ראש-העין, מודיעין, יבנה, בית שמש וקריית ביאליק, לשיווק מהיר של 41 אלף יחידות דיור. "תוך שלושה חודשים נתחיל בשיווק ותוך 3 שנים נסיים לשווק את כל הקרקעות", הבטיח ליברמן.

ואגב, החלטת הממשלה המקורית קבעה כי הסכמי-הגג ייחתמו רק מול ארבע רשויות מקומיות. אבל די מהר הבינו כל ראשי הערים ש-18 חודשים זו המלצה בלבד (כמו התנאי לשיווק 2,000 דירות לפחות מדי שנה), ושממילא אין באמת מי שיפקח על הכמות בשטח ויאמר להם מה לעשות ומתי, וכך ניתן האות לחגיגה הגדולה. באפריל 2014 הורחבה התוכנית לכלל המדינה, תוך הגבלת כמות הדירות ל-100 אלף יחידות דיור. בינואר 2016 הכמות קפצה ל-175 אלף, ונכון להיום כבר עברנו את ה-300 אלף דירות בהסכמי-הגג והיד עוד נטויה.

ומה כל-כך רע בזה? 300 אלף דירות - 368 אלף בתוספת התוכניות שנמצאות ערב חתימה - מהוות, לפי בדיקה שערכה השבוע דניאלה פז ארז מחברת פז הנדסה וכלכלה, לקראת יום עיון שיערך מחר באוניברסיטת ת"א ויעסוק בהסכמי-הגג, לא פחות מ-60% מיעדי הממשלה שהגדירו את כמות פתרונות הדיור הנדרשים בעשור הבא לפי התוכנית האסטרטגית שהוצגה בתחילת השנה. על פניו, זה נשמע כמו סיבה למחמאה (אנחנו יודעים גם לפרגן כשצריך).

הבעיה היא, שמדובר כאמור בהפרחת מספרים באוויר. הדוגמה הטובה ביותר היא הסכם-הגג שנחתם באוגוסט האחרון באשדוד, לבניית 30 אלף דירות. 13 אלף מתוכן נמצאות על "הדיונה הגדולה", שאף אחד אפילו לא חושב להציב עליה מנוף. אבל האקסל סובל כמובן הכול, ודאי כשמדובר בעיר אטרקטיבית במרכז המדינה.

למעשה, לרשות המקומית (ע"ע ראש-העין, קריית גת ועוד) אין שום תמריץ כאמור להכביד על התושבים בעיר. הסכמי-הגג כוללים אמנם שטחי תעסוקה, מסחר ומשרדים מניבי ארנונה (ביחס של 1 מ"ר תעסוקה לכל 3 מ"ר מגורים) אבל ראשי הערים הם הראשונים לדעת שמדובר לא פעם בפיקציה, בשטחים שייוותרו ללא שום ביקוש.

מעבר לכך, הבדיקה שערכה פז ארז מגלה שהממשלה "זורקת" דירות תיאורטיות היכן שאפשר ולא בהכרח היכן שצריך (כפי שהיא עצמה קבעה). כך, במחוז דרום כבר אושרו הסכמי-גג ל-157 אלף דירות, לעומת יעד ממשלתי בתוכנית אסטרטגית ל-112 אלף דירות בלבד (141%). מנגד, מחוז ירושלים כולל בינתיים רק את בית שמש, עם 13 אלף דירות בהסכם, 19% בלבד מהיעד הממשלתי, ובמחוז תל-אביב (הרצליה ואור יהודה) נחתמו הסכמי-גג ל-12.5 אלף דירות, 13% מהיעד. במחוז מרכז, לב הביקושים, נחתמו הסכמי-גג ל-106 אלף דירות, 70% מהיעד הממשלתי.

"הסכם כניעה"

נכון להיום, ברשות מקרקעי ישראל ובאגף תקציבים שבמשרד האוצר מבוהלים (לא פחות) נוכח הסכמי-הגג הנחתמים בזה אחר זה באותו משרד ממש. כבר כשנחתם הסכם-הגג בבאר שבע, באוקטובר 2015, אמרו במשרד האוצר שמדובר ב"הסכם כניעה", לאחר שראש העירייה של בירת הנגב דאג להוציא מהמדינה, לגמרי בצדק מבחינתו (ודאי אחרי שהבין שהם זקוקים להסכם הרבה יותר ממנו), התחייבויות כספיות בהיקפי-עתק.

בדוח השנתי שפרסם לאחרונה החשב הכללי באוצר, הוא ציין במפורש כי אין אומדן תקציבי או לוח זמנים ברור למרבית הסכמי-הגג. ומכיוון שפטור בלא כלום אי-אפשר, החשב הדגיש כי "אגף החשב הכללי, באמצעות חטיבת מקרקעין ופנים וחשבויות רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, פועל לשיפור הסטנדרטיזציה של ההסכמים ולעריכת ביקורות כספיות, זאת במטרה לוודא ביצוע תקין של המרכיבים הכספיים בהסכמים". לא רק לנו זה נשמע והרגיש כמו כסת"ח.

לאחרונה גם הבאנו את הביקורת שהשמיע סגן ראש אגף תקציבים והממונה על תחום הנדל"ן, ערן ניצן, ערב פרישתו מהתפקיד. בישיבה שערכה מועצת מקרקעי ישראל, גוף העל האחראי על מדיניות הקרקע של המדינה, פנה ניצן לשר האוצר ויו"ר המועצה משה כחלון, ואמר לו כי "צריכים מתישהו לחשוב: 'רגע, מתי אנחנו מפסיקים להוציא את האנרגיה על ההסכם הבא ואוכפים את ההסכמים הקיימים', כי אני אומר לך שבהסכמים הקיימים יש כשל, הם מתקדמים לאט מדי". אבל מאז ניצן טס להיות ציר כלכלי בוושינגטון ומשרד האוצר חתם על עוד 7 הסכמי-גג, כשמספר דומה כבר מונח על השולחן.

והאיום הגדול עדיין פה: פחות משנה לבחירות ברשויות מקומיות (30 באוקטובר 2018), החשש הוא ממדרון חלק. הסכמי-הגג הם כלי פוליטי מצוין לשמן ראשי ערים, שאפילו לא צריכים לתת משהו אמיתי בתמורה. רק לזרוק מספר דמיוני של כמות דירות לשנים הבאות, עדיף אגב לא מספר עגול, כדי שבכל זאת ייראה שם בחוץ כאילו מישהו ישב ועשה עבודה.

 הסכמי הגג-ללא אומדן תקציבי, ללא לוז מוגדר