האוצר: הקיפאון בשוק הנדל"ן נמשך ואף העמיק בספטמבר

"בחודש ספטמבר נמשך, ואף העמיק, הקיפאון בשוק הנדל"ן" - כך נפתחת סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (א') ומתמקדת בענף הנדל"ן למגורים בחודש ספטמבר 2017. על-פי נתוני הסקירה, בחודש ספטמבר 2017 נמכרו 7,300 דירות, כ-400 מהן במסגרת מחיר למשתכן.

על-פי הסקירה, מדובר בירידה של 14% בהיקף העסקאות שבוצעו ב"מחירי שוק" (ללא דירות מחיר למשתכן) בהשוואה לחודש הקודם (אוגוסט 2017) וירידה חדה יותר בהשוואה לספטמבר 2016 שעמדה על כ-26%.

נזכיר כי בספטמבר השנה היו פחות ימי עבודה בשל חופשת ראש השנה, בעוד בשנה שעברה ראש השנה חל בחודש אוקטובר, וייתכן וחלק מההאטה נובעת ממיעוט ימי העבודה. במקביל, בהתייחסות רבעונית, כותבים באוצר כי ספטמבר חותם את אחד הרבעונים החלשים בשוק הנדל"ן, מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס בשנת 2014, מה שממשיך את מגמת ההתקררות בענף ברבעונים האחרונים.

הסקירה הנוכחית מעידה שוב כי היקף העסקאות יורד בכל הסגמנטים של השוק. כך, שיעור רוכשי דירה ראשונה ירד ב-18% בהשוואה לחודש הקודם וב-23% בהשוואה לחודש המקביל שנה שעברה. שיעור משפרי הדיור המשיך גם הוא לרדת - 10% ירידה בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 25% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד וגם המשקיעים ממשיכים לרכוש פחות דירות.

בכל הנוגע לדירות חדשות, בחודש ספטמבר 2017 נמכרו על-פי הסקירה 2,100 דירות חדשות ברחבי הארץ, כולל הדירות המוזלות, אולם בניכוי דירות מחיר למשתכן מדובר ב-1,700 דירות חדשות בלבד. מדובר בירידה בשיעור 18%בהשוואה לחודש הקודם וצניחה של 30% בהשוואה לספטמבר 2016. גם בסקירה זו מתייחסים באוצר לתזרים המזומנים של הקבלנים: "תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש ספטמבר על סך של 3.6 מיליארד שקל בלבד, ירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 24% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך למגמת הירידה מאז מאי אשתקד".

עוד נכתב בסקירה בהקשר זה כי "ניתוח מכירות הקבלנים בשנת 2017 מלמד כי גם בקרב מי שמובילים בהיקף המכירות (הכספי) בתשעת החודשים הראשונים של השנה, נרשמה ירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות בהשוואה לשנת 2016. זאת, למעט שתי חברות, שחלק משמעותי מהמכירות שלהן בשנת 2017 היה במסגרת "מחיר למשתכן".

ממצא נוסף הבולט בניתוח זה הינו המתאם השלילי בין תזרים המזומנים של החברה לבין המחיר הממוצע בו מתבצעות מכירותיה. יש בכך כדי לרמז על כך שקבלנים שפועלים ב"נישה" של רמות מחירים גבוהות יחסית, מכירותיהן סופגות פגיעה חזקה יותר". במילים אחרות, באוצר מנסים שוב לתאר את קושי הקבלנים במכירת דירות חדשות, קושי שאמור על פניו להתבטא בירידה במחירי הדירות.

זה המקום להזכיר כי עד כה, מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה טרם מעיד על ירידה במחיר הממוצע של הדירות. עם זאת, בלמ"ס מתכוננים להשיק מדד חודשי שיפוצל לאזורים שונים בישראל ולא מן הנמנע שברגע שמדד זה יתפרסם, הנתונים עשויים להעיד על תמונת מצב שונה בחלק מהמחוזות, גם של ירידות מחיר.

ציפייה לירידה במחיר

בחזרה לסקירה. בכל הנוגע למשקיעים, על-פי הסקירה הנוכחית, הם היו אלה שהובילו את הירידה בעסקאות בחודש ספטמבר. הנתונים מעידים כי בחודש ספטמבר נרכשו על-ידי המשקיעים 1,200 דירות בלבד, "אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בקרב סגמנט זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם", כך מציינים באוצר. בהשוואה לחודש אוגוסט מדובר בנתון המעיד על ירידה בשיעור 18% ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד, מגיע שיעור הירידה ל-34%. בנקודה זו מציינים שוב באוצר כי ככל שעובר הזמן מאז בוטל חוק מס דירה שלישית, הולך ומתברר כי הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים אינה קשורה למס כי אם "למשתנים אחרים, כגון ציפיות, הקובעים את רמת הרכישות של דירות להשקעה". עוד עולה מהסקירה כי אזור המרכז בלט בחודש ספטמבר בכל הנוגע לפעילות המשקיעים כאשר באזור זה נרכשו רק 120 דירות, ירידה בשיעור 33% ברכישות המשקיעים בהשוואה לחודש הקודם וצניחה של כ-50% בהשוואה לספטמבר אשתקד. "משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור (המרכז) ירד לפחות מ-12%", נכתב בסקירה, "רמת שפל היסטורי. על רקע ממצאים אלה יש לציין כי באזור המרכז ישנו היקף רחב של מכרזים מוזלים, במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה"".

במקביל לנתונים המעידים על המשך ירידה בהיקפי רכישת הדירות על-ידי המשקיעים, בכל הקשור למכירת הדירות על-ידי המשקיעים לא ניתן לזהות שינוי מהותי. בעוד הסברה באוצר הייתה שככל שהמשקיעים יורידו פעילות ברכישות הם גם יתחילו למכור יותר דירות, בעיקר על רקע מס דירה שלישית, מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר דווקא ירדו ב-9% לעומת החודש הקודם.

על אף הירידה במכירות המשקיעים, באוצר מציינים כי "ניתוח משך תקופת ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים מלמד על התקצרות משמעותית במשך זמן זה מאז חודש מאי האחרון. כך, מפרק זמן ממוצע של 20 שנות החזקה בדירה שמכרו המשקיעים בחודש אפריל, ירד משך זמן זה ל-16 בלבד בספטמבר. ממצאים דומים נמצאו גם ברמת משך ההחזקה החציוני... יש בממצאים אלה כדי לרמז על ציפיות המשקיעים ביחס לרווח ההון הפוטנציאלי הגלום בהמשך ההחזקה בדירה".

נסביר כי הנתונים מעידים כי המשקיעים מוכרים את דירתם תוך פרק זמן קצר יותר, ובאוצר מניחים כי הסיבה היא ציפייה לירידה במחיר, אולם נכון להיום היקף המכירות של המשקיעים הולך וקטן, והדירות שעומדות למכירה ככל הנראה עדיין אינן משקפות ירידות מחיר.

באוצר גם מוסיפים ומסבירים כי באזור רחובות נרשם גידול משמעותי במכירות המשקיעים (כ-20% לעומת החודש הקודם) ועל-פי ניתוח האוצר, 35% מהמשקיעים שמכרו דירות באזור זה הם "משקי-בית בהם לפחות אחד מראשי משק-הבית מועסק במגזר הציבורי. העובדה לפיה במגזר זה מובטחת פנסיה (עבור מרביתם -פנסיה תקציבית), עשויה לרמז כי החזקתם בדירה להשקעה הייתה ממניעי רווח הון (ולא הבטחה הכנסה קבועה בעת יציאה לגמלאות). בהקשר זה נציין כי משך תקופת ההחזקה בדירה של משקיעים אלה אף קצרה יותר מזו שברמה הארצית (החזיקו בדירה 14 שנים בממוצע)".

שוב, גם במקרה זה מנסים באוצר להראות כי המשקיעים שינו ציפיות לגבי השאלה האם עליות המחיר יימשכו או ישנו כיוון, אולם נכון להיום עוד קשה לראות את ההשפעה על המחיר. במקביל, באוצר מספרים כי באזור רחובות אומנם נכרו יותר דירות על-ידי משקיעים, אבל "כחמישית ממכירות המשקיעים באזור זה בחודש ספטמבר היה למשקיעים אחרים, גידול של 6 נקודות אחוז לעומת אוגוסט". המשמעות היא שייתכן והמשקיעים שהחליטו למכור אכן משנים ציפיות אבל נראה שלא חסרים משקיעים אחרים שכנראה לא שותפים לדעה ששוק הנדל"ן עומד לשנות כיוון.

במקביל לירידה בהיקף הרכישות של המשקיעים, תמונה דומה מגיעה גם מכיוון רוכשי דירה ראשונה. כך, בספטמבר נרכשו 3,300 דירות על-ידי רוכשי דירה ראשונה, 2,900 דירות בקיזוז הדירות המוזלות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה".

באוצר מציינים כי "מדובר באחת הרמות הנמוכות ברכישות הזוגות הצעירים בשנים האחרונות. בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות הזוגות הצעירים ב-18%, ובהשוואה לספטמבר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-23%. סביר להניח כי אחד הגורמים לרמה נמוכה זו של רכישות מיוחסת לעריכתה של "ההגרלה הגדולה השנייה" במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש זה. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור המרכז ואזור ירושלים בירידה חדות ברכישות הזוגות הצעירים".

כאמור, גם רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה לא מבוטלת. מדובר בנתונים המעידים על ירידה בשיעור כ-10% בחודש ספטמבר בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה יותר בשיעור 25% בהשוואה לספטמבר אשתקד. "בכך נמשכת המגמה, מאז חודש מארס, של ירידה בשיעורים דו-ספרתיים ברכישות משפרי הדיור (כל חודש לעומת החודש המקביל לו אשתקד)", מסכמים באוצר.