החלטה: בניין שנהרס לא ישלם ארנונה גם בתום תקופת הפטור

ועדת הערר של עיריית תל-אביב לקביעת ארנונה, בראשות שלומית ארליך, קיבלה ערר שהגישה חברת גזית גלוב לפיה בניין לשימור שנהרס כמעט כליל לצורך בנייה, לא ישלם ארנונה בתקופת העבודות. מדובר בהחלטה מפתיעה שקיבלה ועדת הערר של העירייה עצמה, ולא ועדת ערר מחוזית. גזית גלוב יוצגה על ידי עוה"ד ליאב ברק ואלכס כץ ממשרד כץ גבע איצקוביץ (KGI).

המחלוקת בין הצדדים נגעה לבניין משרדים בבעלות חברת גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן, הממוקם ברחוב קפלן 8 פינת רחוב לסקוב בתל-אביב, סמוך למתחם שרונה. הבניין בן שש הקומות, שעמד שנים נטוש, הוגדר לשימור על ידי עיריית תל-אביב. בשנת 2013 קיבלה גזית גלוב היתר בנייה וביצעה בו שיפוץ, שיקום ותוספת בנייה של שתי קומות חדשות. העבודות נמשכו שלוש שנים ברציפות ובחודש יולי 2016 ניתן לבניין טופס 4.

על פי סעיף 330 לחוק, ניתן לקבל פטור מתשלום ארנונה לנכס שאינו ראוי לשימוש למשך שלוש שנים. לכשנסתיימה תקופה הפטור, דרשה עיריית תל-אביב מגזית גלוב לשלם ארנונה על הנכס, וזאת למרות שהעבודות נמשכו. גזית גלוב הגישה לוועדת הערר לקביעת ארנונה של העירייה ערר, ובו טענה כי אין לחייב אותה בארנונה למרות שתקופת הפטור חלפה, כי כלל לא מדובר בבניין.

לטענת גזית גלוב, בנכס נערכו פעולות בינוי מקיפות עד כדי פירוק מלא של כלל הבניין רצפותיו, הריסת גג, הריסת שלד הבניין עד שלבסוף הושארו שורת עמודים, גרם מדרגות קטן ומעטפת בלבד המיועדים לשימור. לטענתה, כל המערכות והתשתיות בנכס, לרבות שני מאגרי מים, מערכות חשמל, מערכות אינסטלציה, מערכות אוורור ומיזוג אוויר פורקו והוסרו לחלוטין והוחלפו בחדשות. למעשה, טענה גזית גלוב כי מאחר שבמהלך תקופה העבודות לא בוצע שימוש בנכס מלבד שיפוצו, הנכס חדל למעשה מלהיות "בניין" ועל כן לא ניתן לחייבו בארנונה כלל.

מנגד טענה העירייה כי חלפה תקופת הפטור מארנונה שניתן לנכס שאינו ראוי לשימוש, ואין לגזית גלוב עילה להמשיך ולקבל פטור מארנונה בגין הנכס, גם אם אינו ראוי לשימוש. לטענת העירייה אין מדובר בבניין שנהרס כליל, אלא בבניין לכל דבר ועניין, שכן מדובר בנכס לשימור ולכן לפחות חלק ממנו, כלומר המעטפת שלו, הקירות, והשלד - עדיין לא נהרסו, וכי נותרו במבנה עמודים רבים, ואפילו חדרים שנותרו על כנם. גם היתר הבנייה שניתן מגדיר את העבודה: "שיפוץ, שיקום תוספת בנייה והוספת 2 קומות בבניין משרדים לשימור" ולא בהריסה של בניין.

לטענת העירייה גזית גלוב מבקשת להתחמק מתשלום ארנונה, וראייה לכך שבתקופת הפטור מארנונה היא לא טענה כי לא מדובר ב"בניין", אלא רק שהסתיימה תקופת הפטור.

כאמור, ועדת הערר לקביעת ארנונה של עיריית תל-אביב, החליטה לקבל את הערר של גזית גלוב. היא נימקה את החלטתה בכך שהשתכנעה כי הבניין נהרס כמעט במלואו לרבות שלד הבניין, ונותרו בו רק מאפיינים ספורים המיועדים לשימור. על השאלה האם נכון לחייב את מאפיינים אלה בארנונה, השיבה הוועדה כי הגיעה למסקנה כי המבנה שנהרס אינו מהווה בתקופת הבנייה "בניין" לצורכי ארנונה.

לדברי עו"ד ברק, "החלטה זו משמעותית ורלוונטית לנכסים רבים ברחבי העיר - בין אם נכסים לשימור ובין אם נכסים אחרים - העוברים בינוי ושיפוץ מקיפים ואשר בעליהם אינם זכאים (עקב ניצול בעבר) או אינם מעוניינים לנצל את הפטור לנכס לא ראוי לשימוש מכח סעיף 330 לפקודת העיריות המאפשר פטור מארנונה לתקופה מוגבלת בלבד".