"קטסטרופה בשוק הנדל"ן; נוצרו ביקושים כבושים שיתפרצו"

"שוק הנדל"ן הישראלי לא תלוי בממשלה ולא כפוף לה, נקודה. לא משנה איזו ממשלה נמצאת בשלטון כיום, ואיזו ממשלה תקום בעתיד, בהסתכלות ארוכת-טווח של עשרות שנים קדימה, כל ממשלה בישראל תידרש להשקעות עצומות בתשתיות שונות הקשורות לשוק הדיור, להתייחס לציבור הצעירים חסרי הדירה, לציבור החלשים שנזקקים לדיור ציבורי וכמובן לפתח את שוק הנדל"ן עבור כל השאר". כך אומר חנן מור, בעלי השליטה ויו"ר החברה הבורסאית הנקראת על שמו, בריאיון ל"גלובס".

"אגב, כשאני מדבר על דיור, הכוונה היא גם לתשתיות, לתחבורה ציבורית, לאפשרות של קיום חיים נורמליים ושפויים, המאפשרים לאנשים מימוש כלכלי ויצירתי של היכולות שלהם, וכל ממשלה שתקום תהיה מוכרחה להמשיך בכיוונים ששר האוצר הנוכחי כחלון התווה. הנדל"ן הוא ענף אטי ושמרני, מלא אינטרסים פוליטיים שונים, כך שהשחקנים שפועלים בשוק הזה צופים בהתנהלות הממשלה, ומתאימים את עצמם למצב".

- השר כחלון פועל נכון?

"חד-משמעית, כחלון עשה מהלך מבריא למדינת ישראל, מהלך שכל קודמיו בתפקיד לא עשו, למרות שהוא היה מחויב המציאות. יחד עם זאת, יש פגמים רבים בתוכנית, והיא לא מספיקה כדי לטפל באתגרים העצומים שבפניהם עומדת המדינה. הוא שגה בדרך הטיפול שלו במשקיעים, למשל. צריך להגדיל את קצב הקמת הדירות ללא הגבלה, ולא להציב חסמים מסוגים שונים על השוק. הוא לא יכול לשלוט במחירים בדרך של הגבלת הביקוש, כי מדובר בכוחות הרבה יותר גדולים ממנו".

עשור להנפקה

מור הקים את חברת הבנייה היזמית חנן מור  ב-2004, ושנתיים לאחר מכן ביצע הנפקת אג"ח. ב-2007 החלו מניות החברה להיסחר בבורסה (לאחרונה חגגו בחברה עשור להיותה ציבורית). למרות הגאות בנדל"ן, שהחלה ב-2007-2008, המניה לא זזה כמעט בחמש השנים הראשונות בבורסה, אולם לאחר מכן התמונה השתנתה לחלוטין, ובחמש השנים האחרונות היא רשמה עלייה מרשימה של קרוב ל-800%.

חנן מור נסחרת כיום בשווי של 232 מיליון שקל, בעוד שמור עצמו ושותפו, כדורסלן העבר אבי מאור, מחזיקים באמצעות חברה משותפת 74% מהמניות, בשווי שוק של 170 מיליון שקל (חלקו של מור הוא 70% בחברה המשותפת של השניים).

החברה, שעד היום הקימה ויזמה עשרות פרויקטים ואלפי יחידות דיור, פועלת בשלושה תחומים מרכזיים: יוזמת ומשווקת כ-1,600 יח"ד בעשרה פרויקטים, יוזמת שמונה פרויקטים בתחום הנדל"ן למסחר, וכמו כן היא נכנסה לתחום חדש, של השבחה וייזום מקרקעין. ממצגת מסוף אוקטובר עולה, כי היא צפויה להכיר בהכנסות של כ-1.6 מיליארד שקל מפרויקטים שבהקמה (יותר מ-80% מהמלאי נמכר, והשאר בתהליכי מכירה), ויתרת העודפים מהפרויקטים צפויה להסתכם בכ-517 מיליון שקל.

 מניית חנן מור

- האם יש קיפאון בענף הנדל"ן?

"לא קיפאון, קטסטרופה. אין מספיק התחלות בנייה, ולכן נוצר מצב של ביקושים כבושים, שמתישהו יתפרצו לשוק. זו רק שאלה של זמן. מנגד, אנחנו בפרויקטים שלנו רואים ביקושים מאוד חזקים, כך שאין לנו בעיה בכלל למכור כיום דירות. חברות שנערכו מבעוד מועד למצב החדש שנוצר הן במצב טוב, אחרות פחות.

"עוד קטסטרופה היא שאין מספיק שקיפות ומידע ברור בשוק הנדל"ן. אפילו בתוך משרדי הממשלה יש בלבול. הם בעצם לא יודעים את המצב האמיתי, בגלל שלל המידע המבלבל שמגיע מכל מיני מקורות. לדעתי צריך כ-100 אלף דירות חדשות בכל שנה".

- אם הקיפאון בענף יימשך זה יפגע ביזמים?

"החברה שלנו הולכת לצמוח בצורה יוצאת דופן בשנתיים הקרובות, כי הצטיידנו מבעוד מועד במספיק קרקעות, שיאפשרו לנו להמשיך להתפתח גם בשוק החופשי וגם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. זאת לצד מנוע צמיחה נוסף, שהוא נדל"ן מניב - מרכזים מסחריים.

"הארץ הולכת ומתפקקת ולכן אנחנו רואים את העתיד בצורה של מתחמי מגורים, שלצדם אפשרויות תעסוקה ובילוי. אז מי שנערך בזמן לשוק המשתנה ימשיך לשגשג, ומי שלא, יכול להיות שייכנס לקושי".

כחלון, טוען מור, "חייב לפעול הרבה יותר חזק בצד של הגדלת היצע הדירות. למשל, התקבלה החלטה להביא חברות בנייה זרות לפני כשנתיים, אבל זה עדיין לא מבוצע. צריך גם לצמצם את הביורוקרטיה המטורפת שיש כאן, את חוקי התכנון והבנייה. זה עוצר את הפיתוח המהיר של היצע הדיור. יש מקומות, מנגד, שצריך להגביר ולחזק רגולציה".

- איפה למשל?

"הקבלנים, האדריכלים והמהנדסים צריכים להיות אחראים לתקלות ולנזקים שנגרמים במהלך הבנייה, ברכוש ובנפש".

- איפה אתה רואה את השוק בעוד כמה שנים?

"האוכלוסייה כאן גדלה כל הזמן, והקצב רק הולך ומתחזק, כך שקשה לי לראות ירידה במחירי הדירות. חסר כאן תכנון לטווח הארוך. אזור מרכז הארץ, מחדרה עד אשקלון בערך, הוא למעשה בגודל של עיר אחת בחו"ל, כמו מוסקבה או שנחאי למשל, אפילו יותר קטן. כך שהמדינה צריכה לחשוב על עצמה בתור עיר שתל-אביב היא שכונה אחת בתוכה, מרכז העיר, ולשאול איך מחברים את התושבים במהירות".

- הממשלה הנוכחית סוללת הרבה כבישים, וגם מרחיבה את היקף מסילות הרכבת.

"זה לא מספיק. זו תגובה למצב שנוצר בעבר, ולא תכנון לעתיד. בעתיד האתגרים יהיו הרבה יותר גדולים. יש היום כסף פנוי אמיתי, וצריך לשחרר אותו למקומות הנכונים, כדי לאפשר צמיחה ופיתוח עתידי".

בחברה, שמשרדיה ממוקמים במרכז נס-ציונה, מועסקים כ-30 עובדים, ולדברי מור "אני מייצר עבודה לקרוב אלף עובדים במעגלים שסביב החברה".

בדוחות המחצית הראשונה של השנה הציגה חנן מור צמיחה של 44% בהכנסות, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לרמה של 124 מיליון שקל. הרווח הגולמי במחצית גדל ב-77%, והגיע ל-23 מיליון שקל, ובשורה התחתונה הציגה החברה עלייה של 26% ברווח הנקי, לרמה של כ-12 מיליון שקל. במקביל לפרסום הדוחות הצהירה החברה על מדיניות חלוקת דיבידנד קבועה - ובשנה הבאה בכוונתה לחלק 4 מיליון שקל לפחות (כמיליון שקל מדי רבעון).

התוצאות הושפעו, בין השאר, מכך שהחברה נהנתה מעליית ערך של 5.7 מיליון שקל, בגין הערכת שווי שבוצעה למרכז מסחרי שהקימה בחריש. עם זאת, החברה דיווחה כי בששת החודשים הראשונים של השנה היא מכרה רק 49 יחידות דיור, לעומת 141 יחידות דיור שנמכרו במחצית הראשון של 2016.

חנן מור

גיל: 49
מצב משפחתי: נשוי+4
מגורים: תל-אביב
השכלה: תואר ראשון במשפטים ומנהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה
עוד משהו: שירת כטייס בצבא. היה שותף להקמת מערך טייסות מסוקי האפאצ'י בחיל האוויר

חברת חנן מור

הקמה: 2004
תחום פעילות: ייזום נדל"ן ומגורים ונדל"ן מסחרי
מנכ"ל: אבי מאור
יו"ר ובעל שליטה: חנן מור
משרדי הנהלה: נס-ציונה
שווי שוק בבורסה: 230 מיליון שקל
הכנסות במחצית הראשונה 2017: 124 מיליון שקל
רווח נקי במחצית הראשונה 2017: 12 מיליון שקל