נמכרות, אבל לאט: כמה זמן לוקח למכור דירה בישראל

"בחודש ספטמבר נמשך, ואף העמיק, הקיפאון בשוק הנדל"ן... בכך חותם חודש ספטמבר את אחד הרבעונים החלשים בשוק הנדל"ן, מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס בשנת 2014". כך נפתחה הסקירה האחרונה שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר אודות ענף הנדל"ן למגורים. כבר חודשים ארוכים שהיקף העסקאות נמצא בירידה, הן בדירות חדשות והן בדירות יד שנייה. בספטמבר עצמו נרשמה ירידה של 26% בהיקף העסקאות מול החודש המקביל אשתקד, לסך כולל של 7,300 דירות. הנתונים מלמדים שרבים מרוכשי דירה ראשונה, מהמשקיעים הפטנציאלים וגם ממשפרי הדיור יושבים כרגע על הגדר. נתונים חדשים שהגיעו לידי "גלובס" מעידים עד כמה משפיעה ההאטה ברכישת הדירות על מי שמנסה למכור דירה היום בישראל.

יותר זמן, יותר כסף

הנתונים נאספו על ידי אתר יד 2 לבקשת "גלובס" והם מעידים כי כצפוי, הקיפאון בענף מוביל להארכות משמעותית במשך הזמן שלוקח לבעלי הדירות למכור את הדירה שבבעלותם. נתוני יד 2 בחנו את משך חיי המודעה באתר ב-10 ערים מרכזיות בישראל והם מגלים עלייה משמעותית כמעט בכל גדלי הדירות שנבחנו (דירות 3, 4, ו-5 חדרים). הבדיקה נערכה לגבי הערים הבאות: אשדוד, באר-שבע, חולון, חיפה, ירושלים, נתניה, פתח-תקווה, ראשון-לציון, רמת-גן ותל-אביב. גל עופרים, סמנכ"לית שיווק ומוצר באתר יד2, מציינת כי "במרבית הערים שנבדקו אנו רואים עליות במשך הזמן שמודעה מתפרסמת בלוח. כך למשל ניתן לראות עלייה של 35% במשך הזמן שלוקח למכור דירות 4 חדרים בחיפה ועלייה של 50% במשך הזמן למכירת דירות 5 חדרים בתל-אביב.

"המסקנה היא שדירות עדיין נמכרות, אבל פשוט לוקח להן קצת יותר זמן להימכר בהשוואה לאשתקד. ואגב, אחרי כל זה, לא רואים ירידות משמעותיות במחירים בעקבות ההמתנה הממושכת, אלא להפך - המחירים ממשיכים לעלות, גם אם מדובר בעליות מתונות. אנו למדים מכך שהשוק עדיין פעיל ותוכניות הממשלה עדיין לא השיגו את מטרתן". נזכיר גם גם לפי הלמ"ס, מחירי הדירות ממשיכים לעלות, עוד 0.4% בחודש ספטמבר, והם טיפסו בלמעלה מ-15% מאז נכנס משה כחלון לתפקידו כשר אוצר.

בדיקת המודעות בלוח כללה את הזמן הממוצע של מודעות באתר בכל עיר, על פי גודל הדירה, בהשוואה בין הרבעון השלישי של 2017 לרבעון המקביל אשתקד, רבעון שלישי 2016. הממצאים מעלים כי בחלק מהערים ניתן למצוא עליה של עשרות אחוזים במשך חיי המודעה באתר, לעיתים עלייה של 50% ומעלה (ראו עמודות למעלה).

נתחיל בדירות 3 חדרים. על פי הנתונים, השינוי המשמעותי ביותר נרשם בירושלים ובחיפה כאשר משך חיי המודעה באתר עלה ב-24% וב-29% בהתאמה. בתל-אביב ובפתח-תקווה עלה משך הזמן ב-16%, בבאר-שבע עלה משך הזמן ב-15% ובנתניה ב-12%.

בערים אחרות שנבדקו משך הזמן דווקא התקצר. בראשון-לציון ירד משך זמן חיי המודעה בשיעור 16%, ברמת-גן ב-11%, בחולון ב-7% ובאשדוד מדובר בקיצור זמן בשיעור 4%. נזכיר כי דירות קטנות הן דירות במחיר אבסולוטי נמוך יותר וביקוש קשיח יחסית גם בקרב משקיעים.

בדירות 4 חדרים התמונה נחרצת הרבה יותר, ובכל הערים שנבחנו נרשמה עלייה ברורה במשך הזמן של המודעה באתר. בבאר-שבע משך הזמן למכירת הדירה התארך בצורה המשמעותית ביותר. אם ברבעון השלישי של 2016 נדרשו 30 ימים, ברבעון השלישי של 2017 כבר מדובר ב-45 יום, עלייה בשיעור 50%. באשדוד מדובר בעלייה בשיעור 39%, בחיפה בשיעור 35%, בנתניה עליה בשיעור 28% ובתל-אביב מדובר בעלייה בשיעור 22%.

שאר הערים שנבחנו העידו אף הן על עלייה במשך זמן חיי המודעה באתר, אם כי בשיעורים נמוכים יותר: חולון (11%), ראשון-לציון (6%), פתח-תקווה (5%), רמת-גן (5%) ובירושלים עלייה בשיעור 4%. מכיוון שדירות 4 חדרים הן הדירות הנפוצות ביותר, וגם המבוקשות ביותר בקרב משפרי הדיור שמהווים את החלק הארי בשוק, מדובר בנתון משמעותי שמעיד עד כמה אי הוודאות בענף, כמו גם ההשפעה של מחיר למשתכן על הביקוש לדירות בשוק החופשי, משפיע על מכירת הדירות. ככל שרוכשי דירה ראשונה ממתינים להגרלות של מחיר למשתכן, או כבר זכו בזכות לרכוש דירה, הם נגרעים מהרוכשים הפוטנציאליים של הדירות בשוק החופשי, ולמוכרים לוקח יותר זמן למכור את הדירה שבבעלותם.

 כמה ימים בממוצע עמדה דירה למכירה

מ-30 ל-51 יום באשדוד

גם בכל הקשור לדירות 5 חדרים, תמונת המצב דומה. על פי הנתונים, באשדוד נרשם השינוי המשמעותי ביותר ובין הרבעונים נרשם שינוי של לא פחות מ-70%, מ-30 יום בממוצע למודעה ברבעון השלישי של 2016 ל-51 יום ברבעון השלישי של 2017. גם בתל-אביב-יפו נרשמה עלייה משמעותית: מ-36 יום בממוצע ברבעון השלישי 2016 ל-54 יום ב-2017, עלייה בשיעור 50%. בשש ערים נוספות נרשמה עלייה לא מבוטלת: ברמת-גן (32%), בבאר-שבע (29%), בנתניה (22%), בפתח-תקווה (16%), בחיפה (10%) ובראשון-לציון 9%.

רק בשתיים מתוך 10 הערים שנבחנו נרשם קיצור במשך זמן חיי המודעה - בחולון (ירידה בשיעור 3%) ובירושלים (ירידה בשיעור 2%). גם במקרה הזה ניתן לראות כיצד התקררות הרכישות משפיעה כמעט באופן טוטאלי על כלל הערים. בכל הנוגע לדירות 5 חדרים, מדובר בדירות שבדרך כלל מיועדות למשפרי דיור, וכאשר הם מתקשים למכור את הדירה שבבעלותם, הם מתקשים לרכוש אחת חדשה מה שמוביל למשך זמן ארוך יותר במכירת הדירות הגדולות.

חשוב לציין שאין ודאות שלאחר שהמודעה ירדה מהאתר היא אכן נמכרה. לא מן הנמנע שיש גם מוכרים שמעדיפים להסיר את המודעה ולהמתין, "עד יעבור זעם".

המחירים זוחלים מעלה, אבל שכר הדירה במגמת ירידה

לאורך החודשים האחרונים החשש בשוק היה בנוגע למחירי השכירות. מאחר והמשקיעים מוכרים יותר מאשר קונים (ירידה ב"מלאי" דירות להשכרה), ולא מעט רוכשי דירה ראשונה יקבלו את דירתם רק בעוד שנים, אמור להיווצר לחץ על שוק השכירות שיעודד עליית מחירים, גם אם מחירי המכירה ילכו וירדו.

בפועל, בעוד מחירי הדירות מטפסים, בדיקה של מחירי השכירות המבוקשים בעשר ערים מעידה כי המחירים, לפחות המבוקשים, מתחילים לרדת. ביקשנו מיד 2 לבחון 11 ערים מחוץ ל"עוגנים הבטוחים" - תל-אביב וירושלים. מדובר בחריש, ראש-העין, נהריה, עפולה, הרצליה, חולון, כפר-סבא, מודיעין, הוד-השרון, פתח-תקווה ורחובות. נדגיש שוב כי מדובר במחירי ביקוש של מודעות ביד 2, ולא במחירים שבהם נסגרות העסקאות בפועל, אולם ירידה במחיר הביקוש בהחלט מציגה תמונה חשובה. חשוב גם לציין שבין הערים שביקשנו לבדוק ניתן למצוא מקומות בהם משקיעים רבים רכשו דירות רבות בשנים האחרונות, כמו ראש-העין וחריש למשל, מה שמוביל כעת, או יוביל בהמשך הדרך, להיצע גדול של דירות להשכרה.

במקביל ביקשנו לבדוק גם מה קורה בשתי ערים פריפריאליות עליהן הרחבנו פה בחודשים האחרונים - עפולה ונהריה - ערים שמשופעות בתוכניות לבניית דירות חדשות. הבדיקה נעשתה בהשוואת הרבעון השלישי של 2017 לעומת הרבעון הקודם (רבעון שני 2017) ולעומת רבעון שלישי 2016. 

 מחירי דירות מבוקשים

תוצאות הבדיקה מעלות כי בעוד בדירות 3 ו-4 חדרים ניתן לזהות מגמה מעורבת בכל הקשור למחירי השכירות המבוקשים, בדירות הגדולות בנות 5 חדרים התמונה נוטה באופן ברור לירידת מחיר.

כך, בדירות 5 חדרים, מתוך 11 הערים שנבדקו, בשמונה מהן נרשמה ירידה במחיר המבוקש בהשוואה לרבעון הקודם ורק בשלוש נרשמה עלייה באותה התקופה. על פי הנתונים, הירידה המשמעותית ביותר (14%) במחיר המבוקש בין הרבעון השלישי של 2017 לרבעון הקודם נרשמה בנהריה - מ-4,000 שקל ל-3,455 שקל בחודש. במקום השני ניתן למצוא את עפולה עם ירידה בשיעור 11% בהשוואה לרבעון הקודם ממחיר ביקוש ממוצע של 3,182 שקל לחודש ל-2,824 שקל לחודש.

ערים נוספות שרשמו ירידה במחיר המבוקש לעומת הרבעון הקודם הן כפר-סבא (4% ירידה), חריש (4% ירידה) הוד-השרון (3% ירידה), פתח-תקווה (2% ירידה), הרצליה (2% ירידה) וחולון (1% ירידה). עוד נציין כי בהוד-השרון ובחריש, גם ההשוואה לרבעון המקביל אשתקד העידה על ירידה במחיר המבוקש. במקביל, הערים בהן נרשמה עלייה במחיר המבוקש בהשוואה לרבעון הקודם הן ראש-העין (עליה בשיעור 13%) מודיעין (עליה בשיעור 7%) ורחובות (עליה בשיעור 2%). ברחובות ובראש-העין גם ההשוואה לרבעון המקביל העידה על עלייה במחיר המבוקש, בעוד מודיעין דווקא מעידה על ירידה.

בדירות 4 חדרים, מגמת המחירים מעורבת יותר. הנתון הבולט המתייחס לדירות 4 חדרים נוגע לעיר מודיעין שבה נרשמה ירידת מחיר בהשוואה בין שתי התקופות יחד. בדירות 3 חדרים ניתן למצוא מגמה מעורבת דומה. העיר בה נרשמה הירידה המשמעותית ביותר בין הרבעון הנסקר לרבעון הקודם היא עפולה בה ירדו המחירים בשיעור 3%. מעניין לציין שבחריש ובכפר-סבא ניתן לראות ירידת מחיר בכל גדלי הדירות בהשוואה בין הרבעון השלישי של 2017 לרבעון הקודם לו.